Door intelligentie aan gebouwen toe te voegen, wordt het gebruik ervan geoptimaliseerd. Kentekenherkenning zorgt voor een comfortabel begin van de dag, gezichtsherkenning opent deuren en detectie regelt verlichting en verwarming dan wel koeling. Hier hebben niet alleen huurders, maar ook het klimaat baat bij. Maar zijn er ook risico’s? Naast de kosten-baten afweging spelen wet- en regelgeving een rol. Want wie is waarvoor verantwoordelijk? Is de eigenaar van het gebouw ook rechthebbende van de data of is dat de huurder? We praten erover met Stefan Kloots (Partner Bouwrecht), Valerie Lipman (Salary Partner Commerciële contracten, IE, ICT en Privacy) en Noreen Sturris (Advocaat Bouwrecht) van Poelmann van den Broek advocaten uit Nijmegen.

Stefan Kloots vangt aan: ‘De bouw digitaliseert in hoog tempo. De term -en het principe van- BIM is in de markt alom bekend. Dit model maakt samenwerken gemakkelijker, helpt bij het opsporen van clashes en is tevens de perfecte basis voor de onderhoudsfase van vastgoed. Met BIM is ook het intelligent maken van gebouwen binnen handbereik. Een fantastische ontwikkeling die op haar beurt wel wat juridische uitdagingen met zich meebrengt, want het gebeurt steeds vaker dat een aannemer, installateur of andere partij in de onderhoudsfase betrokken blijft. Bouw je een nieuw slim gebouw? Maak dan een Programma van Eisen waarin je precies uitlegt welke data geproduceerd moet worden, in welk bestandsformaat de data moet worden aangeleverd en wanneer en waarvoor deze data bruikbaar moet zijn, bijvoorbeeld in het kader van energiebesparing, gebruiksgemak of slim onderhoud. Wij zijn er om onze cliënten te helpen bij het vastleggen van ieders rechten en plichten.’

Check de gebruikersvoorwaarden

‘Ook in bestaand vastgoed wordt het toevoegen van slimme toepassingen steeds gangbaarder voor het optimaliseren van onderhoudsprocedures en -kosten, met het oog op energiebesparing en om huurders optimaal te bedienen. Niet zelden kiest men bij bestaande bouw voor het as-a-service-model. Een slimme keuze: de aanbieder blijft eigenaar van toegepaste producten en de beheerder weet precies waar hij of zij aan toe is.’ Noreen Sturris vult aan: ‘Dat betekent niet dat de vastgoedbeheerder of eigenaar er blind vanuit kunnen gaan dat het met de set voorwaarden wel goed zit. Een check van de gebruikersvoorwaarden is echt onmisbaar. Want stel dat je light-as-a-service afneemt en in de voorwaarden staat dat je de verlichting alleen tijdens kantooruren mag gebruiken, terwijl je als ondernemer juist in ploegendiensten draait. En hoe zit het met de systeembetrouwbaarheid? Ligt de maatstaf hiervoor -ook wel uptime genoemd- vast in de voorwaarden? En wat gebeurt er bij disfunctioneren? Verwijzen de voorwaarden naar een inspannings- of naar een resultaatverplichting? Wat gebeurt er met de service en de data als de aanbieder failliet gaat? Is er een back-up van de data? En van wie is die data dan?’ Valerie Lipman: ‘Juridisch gezien kun je eigenlijk niet spreken van eigendom van data. De wet heeft het uitsluitend over eigendom van zaken. Heel belangrijk dus om hier vooraf afspraken over te maken: wie mag wat met welke data?’

Laat een jurist naar de voorgestelde constructies kijken en bespreek de aandachtspunten.

Geen kaas

‘Digitalisering opent veel deuren, maar er schuilt soms ook gevaar. In april zorgde een hack bijvoorbeeld dagenlang voor lege kaasschappen bij de Albert Heijn. Geen toegang tot data kan dus grote gevolgen hebben. Die situatie wil je als vastgoedbeheerder zoveel mogelijk voorkomen. Goede beveiligingsmaatregelen zijn dus essentieel. Het is ook zaak goed na te denken over de werking van het systeem. Als het systeem door een storing niet aangeeft dat er op korte termijn onderhoud nodig is en de lift weigert na enkele weken dienst, wie kun je daar dan op aanspreken? Is dat de leverancier van de sensoren, die van de software of ben je zelf verantwoordelijk? Ons advies: laat een jurist naar de voorgestelde constructies kijken en bespreek de aandachtspunten.’

Het is bij Poelmann van den Broek de normaalste zaak van de wereld om cliënten hierin in eerste instantie te begeleiden en daaropvolgend in op te leiden. Dat doet het kantoor middels een eigen academy, want bij Poelmann willen ze naar eigen zeggen niet de ‘huisarts’, maar juist de specialist zijn.

Privacy

‘En ook de privacywetgeving kan van toepassing zijn,’ aldus Valerie Lipman. ‘Om te voorkomen dat je, net als recent de gemeente Enschede, een boete van enorme omvang door De Autoriteit Persoonsgegevens krijgt opgelegd, is het zaak scanning en tracking te gebruiken op een manier die is toegestaan. In Enschede maakte men gebruik van wifitracking op een manier waardoor het mogelijk was bezoekers van de binnenstad te volgen. Dit zou ook bij een smart building kunnen spelen. Naast camera’s worden er ook vaak vingerafdrukken of gezichtsherkenningsapparatuur gebruikt. Dit is echter lang niet altijd zomaar toegestaan. Om problemen te voorkomen, is het zaak om de AVG er goed op na te slaan voordat persoonsgegevens worden verwerkt.’

Het nieuwe Bouwrecht

Stefan Kloots: ‘Een jaar of tien geleden ging Bouwrecht met name over bouwtijdvertraging, kwaliteit van het geleverde werk en meer- en minderwerk. Nu hebben we ook hele andere discussies. Over prefabricering, smart building en circulariteit bijvoorbeeld. Het Bouwrecht krijgt een andere vorm. De rol van alle partijen -van aannemer en installateur tot en met adviseurs en leveranciers- verandert.’
Het advocatenkantoor uit Nijmegen anticipeert duidelijk op deze ontwikkelingen. Daarin speelt de omvang van het kantoor een aanzienlijke rol. Het kantoor is groot genoeg om meerdere expertises te betrekken bij de vraagstukken en is klein genoeg om flexibel te zijn. Dat het kantoor als sinds de oprichting 45 jaar geleden een grote footprint in de bouw heeft, helpt natuurlijk ook.

Juridisch advies bij projecten binnen bouw en vastgoed? Klik hier voor meer informatie: Website Poelmann Van Den Broek

Lees hier meer over smart buildings-as-a-service