‘Voor vastgoedeigenaren is de Sustainable Finance Disclosure Regulation één van de belangrijkste ESG-richtlijnen,’ vertelt Joost Vooijs, Partner en Director Asset Services bij Colliers. ‘Door deze geldende EU-regelgeving moeten vastgoedfondsen inzichtelijk maken hoe duurzaam hun gebouwen zijn.’ Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan, zo blijkt. Er zijn grote hoeveelheden data nodig om duurzaamheid inzichtelijk te maken. Dit ligt bij de meeste partijen niet standaard op de plank. Sterker nog, veel partijen hebben nog niet inzichtelijk hoe ze de data uit hun gebouwen kunnen ontsluiten. Hoe dat komt?
Neem een gemiddeld bedrijfsgebouw in gedachten. Dit gebouw bestaat uit verschillende etages en ruimtes waar vaak verschillende huurders gebruik van maken. Wanneer zo’n gebouw niet bemeterd is -lees: wanneer het verbruik per huurder niet automatisch gemeten en vastgelegd wordt- is het vrijwel onmogelijk om het verbruik van het bedrijfsgebouw om te rekenen per vierkante meter. Terwijl dit voor vastgoedondernemers volgens deze wetgeving wel wenselijk is. Dit moet in de toekomst steeds makkelijker zijn, afhankelijk van het bouwjaar en de huurders binnen zo’n gebouw is dat eenvoudig tot zeer complex. Verhuurders kiezen daarom steeds vaker voor een aanvullende informatieplicht in huurovereenkomsten. Een mooie stap in de juiste richting.’
Wetgeving
De Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) is een Europese verordening die valt onder het Sustainable Finance Action Plan. Dit plan is een uitwerking van de Green Deal en in het leven geroepen om meer transparantie te bieden over de koers en keuzes rondom de duurzaamheid van bedrijven. Onder het Sustainable Finance Action Plan vallen ook de Corporate Sustainable Regulation Directive (CSRD) en de EU-Taxonomie. De SFDR is voor financiële partijen en geeft richtlijnen over hoe deze partijen moeten rapporteren met betrekking tot duurzaamheidsrisico’s en -kansen die zij opnemen in hun beleggingsbeslissingen.
De SFDR verwacht dat zij openlijk communiceren over hoe duurzaamheidsrisico’s geïntegreerd zijn. Op de website moet bijvoorbeeld staan aangegeven volgens welk van de artikelen zij gaan rapporteren voor elke portefeuille. Hierbij is nu de keuze om volgens Artikel 6, 8 of 9 te rapporteren:
Artikel 6 – grijs : het fonds houdt geen rekening met duurzaamheid.
Artikel 8 – lichtgroen: binnen de strategie is er rekening gehouden met duurzaamheid en zijn Environmental en Social sustainability kenmerken gestimuleerd.
Artikel 9 – donkergroen: binnen dit fonds is de focus specifiek op duurzame beleggingen met een duidelijke index als referentiebenchmark.
Niet als kip zonder kop op zoek naar groene energie
We hebben het hier over verbruiksgegevens van gas, elektriciteit en water, maar ook over de hoeveelheid afval en de mate van CO2-uitstoot. Deze gegevens moeten allemaal verzameld worden en vervolgens in bruikbare informatie worden omgezet en dat is voor lang niet iedereen gesneden koek,’ vult Marije Nap, Sustainability Consultant aan.
‘Waar halen we die informatie vandaan? Hoe maak je de juiste berekeningen? Wat als huurders de data niet met ons delen? Een greep uit gerelateerde vragen die ons met regelmaat gesteld worden. Sommige bedrijven leggen nu vooral de focus op verduurzamen zonder de huidige prestatie van de portefeuille te weten, maar zonder nulpunt acteer je eigenlijk als een kip zonder kop. Hoewel ook dan projecten natuurlijk wel effect hebben op de prestatie van de gebouwen, kan het zijn dat de echte grote kansen over het hoofd gezien zijn.’
Interpretatie van de wetgeving is soms nog ingewikkeld
Voldoen aan de SFDR is voor elke vastgoedondernemer anders en heeft alles te maken met hoe de portefeuille eruit ziet. De hick ups zitten volgens Nap met name in de multi-interpretabele criteria en het berekenen van het percentage EU-Taxonomie Alignement waarnaar de wetgeving vraagt. Hiervoor moeten financiële partijen per economische activiteit bekijken in hoeverre deze voldoet aan de vereisten uit de EU-Taxonomie. ‘Bouwwerken die na 2021 zijn gebouwd, vallen bijvoorbeeld onder de economische activiteit nieuwbouw en moeten aan andere regels voldoen dan bouwwerken die vóór 2021 zijn opgeleverd.
Maar gaat het wat die regels betreft dan om de gebouwde staat of over het moment dat de vergunning is afgegeven? Dit zijn lastige dingen die soms erg technisch zijn en omdat de wetgeving nog heel nieuw is, zijn er nog niet zoveel voorbeelden ter vergelijking beschikbaar.’ Wel zijn er verschillende initiatieven op gang om de interpretatie van de wetgeving voor partijen duidelijker te maken. Zo heeft de Dutch Green Building Council (DGBC) met de werkgroep EU-Taxonomie, waar Nap ook aan deelneemt, een handreiking gemaakt om het beoordelen van financiële activiteiten gelijk te trekken en toegankelijk te maken voor alle partijen.
Ook verplichtingen aan de gebruikerskant
Naast dat de financiële partijen moeten gaan rapporteren, is er ook voor de corporate partijen een nieuwe rapportage-opgave. De Corporate Sustainability Regulation Directive (CSRD), ook deze hangt onder het raamwerk van het Sustainable Finance Action Plan, is voor de gebruiker het nieuwe grote obstakel. Deze richtlijn verplicht veel ondernemers vanaf 2024 te rapporteren over hun impact op de mens en het klimaat en gaat naar verwachting een positieve invloed hebben op het verstrekken van data door huurders aan verhuurders. Aangezien ook deze partijen daardoor moeten rapporteren over hun verbruik, afval en CO2-uitstoot. Het kan niet anders dan dat de invoering een impuls gaat geven aan de samenwerking. De behoefte betreft immers dezelfde data.
Kijkje in de glazen bol
Hoe de toekomst eruit ziet? Vooijs vertelt dat sommige partijen nog niet weten volgens welk SFDR-artikel ze gaan rapporteren. ‘Maar ik hoor ook vrijwel niemand zeggen dat ze zich kunnen conformeren aan artikel 6. Het bewustzijn is echt aan het veranderen. En terecht, want de nieuwe generatie werkt bij voorkeur in een duurzaam kantoor. Hierbij gaat het niet alleen over de gebruikerskant, maar expliciet ook over de S uit ESG. Het sociale aspect dus. Je ziet op hun beurt ook de geldverstrekkende partijen herprogrammeren. Het financieren van een niet duurzaam gebouw zal hiermee steeds minder aantrekkelijk zijn.
We voorspellen daarom dat het steeds gebruikelijker zal zijn om data tussen verhuurder en gebruiker te gaan delen. Dit moet in de toekomst zelfs automatisch gaan. Voordat we dit bereiken, is het voor veel partijen de aankomende tijd nog een grote klus om eerst alles zelf op orde te krijgen en de strategie voor de toekomst te bepalen.’ Vooijs en Nap zijn dagelijks bezig om klanten hierin te ondersteunen en de ontwikkelingen van de markt toe te passen op deze vastgoedportefeuilles. De SFDR staat nu nog in de kinderschoenen en wordt stapsgewijs geïmplementeerd en weer herzien met ervaringen uit de praktijk. Deze optimalisatie ligt nu nog bij de grote partijen, maar over tien jaar is deze regelgeving ingeburgerd in de gehele markt.
