Wanneer en met hoeveel kunt u de huur verhogen van uw bedrijfspand?
In deze blog leest u welke regels hier aan huurverhoging zijn verbonden.
De verhuurder van een pand kan de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. De jaarlijkse huurverhoging is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ is dus alleen toegestaan als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd. De huurindex, ook wel huurindexatie genoemd, is een percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. Deze is gekoppeld aan de CPI, het consumentenprijsindexcijfer. De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend en gepubliceerd. Regels huurverhoging
Een vergeten indexering kan maximaal 5 jaar teruggevorderd worden vanwege de verjaringstermijn. Voor huurders geldt dus dat zij er bedacht op moeten zijn dat een “vergeten indexering” achteraf alsnog ineens gevorderd kan worden. Verhuurders dienen er op hun beurt op bedacht te zijn dat een “vergeten indexering” van de huurprijs tot maximaal vijf jaar terug gevorderd kan worden.
De CPI is op een aantal punten veranderd. Vooral de verschuiving van het CPI-referentiejaar is belangrijk voor de indexering.
In bijna alle huurovereenkomsten van kantoor- en winkelruimtes staat dat eventuele huurprijswijzigingen plaatsvinden op basis van de CPI-reeks ‘Alle huishoudens’. De belangrijkste aanpassing in de CBS-paper uit februari 2016 is de verschuiving van het referentiejaar van de CPI; van ‘2006 = 100’ naar ‘2015 = 100’. Er is daardoor een nieuwe CPI-reeks.
Het gevolg
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft huurovereenkomsten voor kantoor- en winkelruimtes. In de algemene bepalingen van de meest recente ROZ-overeenkomsten voor kantoor- en winkelruimte is expliciet het CPI-referentiejaar ‘2006 = 100’ vermeld. Om bij verschuiving van bijvoorbeeld het referentiejaar problemen te voorkomen, is in de algemene bepalingen een speciale bepaling opgenomen. Deze bepaling geeft aan een indexcijfer te hanteren dat vergelijkbaar is met de laatst gepubliceerde CPI of daar zoveel mogelijk aan is aangepast.
In sommige gevallen is er geen CPI-referentiejaar genoemd, maar ook hier geldt dat huurprijswijzigingen plaatsvinden op basis van de meest recente CPI-reeks.
Het CBS adviseert om bij nieuwe huurcontracten of herziening van bestaande contracten ook te kiezen voor het meest recente basisjaar als er sprake is van indexering.
Het gebruik van de juiste CPI
Bij herziening van overeenkomsten over perioden die eindigen in het jaar 2015 of eerder adviseert het CBS om gebruik te maken van de CPI-reeks ‘2006 = 100’. Regels huurverhoging
Bij herziening van overeenkomsten over perioden die eindigen in januari 2016 of later adviseert het CBS om gebruik te maken van de CPI-reeks ‘2015 = 100’.
Hoe wordt de indexering berekend?
Er zijn twee gangbare methodes, de jaar-op-jaarmethode en de vaste-noemermethode.
Jaar-op-jaarmethode wordt steeds vergeleken met het gemiddelde van het vorige jaar.
De CPI van 2015 is 100,00
De CPI van 2016 is 100,32
Het verschil: 100,32 / 100,00 = 1,0032 = 0,32%
De huurprijs was in 2015 € 700,-, de nieuwe huurprijs wordt € 700,- X 1,0032 = € 702,24
Vaste-noemermethode wordt vergeleken met de oorspronkelijke huurprijs, het eerste jaar van huur, ook wel referentiejaar genoemd.
De CPI van november 2015 is 99,85 (neem de maand voorafgaand aan datum tekenen contract)
De CPI van december 2016 is 100,71 (neem de maand voorafgaand aan de 1e verjaardag van het contract)
Het verschil: 100,61 / 99,85 = 1,0076 = 0,76%
De huurprijs was in 2015 € 700, de nieuwe huurprijs wordt dan € 700,- X 1,0076 = € 705,32
Volgende indexering is dan CPI december 2017 / wederom 2015 als referentiejaar X oorspronkelijke huurprijs. Regels huurverhoging
De actuele CPI (consumentenprijsindex) vindt u hier.
U kunt op de site van het CBS eenvoudig en snel de huurprijs berekenen. Regels huurverhoging
Hoe wordt dit toegepast op een bedrijfsruimte?
Voor een bedrijfsruimte gelden de regels net iets anders, want bij een bedrijfsruimte is het contract het uitgangspunt.
In Nederland mag een verhuurder van een bedrijfspand zelf bepalen hoeveel huur hij of zij vraagt voor een bedrijfspand. Het is dan aan de huurder om te bepalen of de ruimte de prijs waard is. Als het bedrijfspand verhuurd is, mag er niet zomaar een grote huurverhoging worden gedaan.
Voordat een pand verhuurd wordt, is het belangrijk om na te gaan wat voor ruimte het bedrijfspand precies is. Dit is het uitgangspunt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee verschillende ruimtes:
1. Middenstandsbedrijfsruimtes
2. Overige bedrijfsruimtes
Op de website van MKB vind je een uitgebreid overzicht van ex-290 en 230 bedrijfsruimtes.
Middenstandbedrijfsruimtes (ex-290)
Een andere term voor een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte is ‘290’. Deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Een ‘290’ bedrijfsruimte is een pand dat voor het publiek toegankelijk is en waar het product of de dienst direct geleverd kan worden aan het publiek. Denk hierbij aan:
– een winkel, restaurant, café, afhaaldienst, fysiotherapiepraktijk, een besteldienst of een ambacht;
– een hotel of een camping
Het bekendste kenmerk van middenstandsbedrijfsruimtes is dat het huren van het pand vrijwel altijd vijf + vijf jaar is.
– Na verloop van de eerste periode van vijf jaar is er een mogelijkheid om een nieuwe huurprijs overeen te komen tussen de verhuurder en huurder. Beide partijen mogen een verzoek om de huurprijs te herzien indienen, mits de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs minstens vijf jaar na de laatste herziening ligt (zeven jaar mag dus ook, bijvoorbeeld). Als de partijen er onderling niet uitkomen, kan men via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie. Deze stelt de huurprijs vast aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimtes.
– Beide partijen kunnen op ieder moment van deze tweede periode van vijf jaar naar de Kantonrechter stappen om te vragen naar een huurprijsherziening. Er is hiervoor geen termijn. Dit houdt in dat de herziening ingaat zodra de vordering van de Kantonrechter officieel is.
– Als na de tweede periode van vijf jaar geen opzegging of beëindiging heeft plaatsgevonden, betekent dit dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door blijft lopen. Opnieuw kan bij de Kantonrechter gevraagd worden voor herziening van de huurprijs.
Los hier van kan er wel periodieke indexering plaats vinden, mits dit is opgenomen in het contract. Regels huurverhoging
Overige bedrijfsruimtes (7:230 BW)
Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat niet wordt gezien als een ‘290’ of ‘ex-290’ bedrijfsruimte. Deze overige bedrijfsruimtes vallen dan ook onder de wetgeving van artikel 7:230 BW. Deze bedrijfsruimtes worden dan ook wel 230-bedrijfsruimtes genoemd. Belangrijkste kenmerk van een overige bedrijfsruimte is dat deze geen toegankelijk deel voor het publiek heeft. Bijvoorbeeld:
– Kantoorruimte; – Bioscoop; – Opslagruimte.
De rechter kan tijdens de huurperiode niet ingrijpen in wat er in het contract is afgesproken. Dit is dus heel anders dan bij de middenstandsbedrijfsruimten. Zorg daarom dat elke afspraak over de huurprijs en –verhogingen vast ligt op papier zodat daar geen enkele twijfel over kan ontstaan.
Waarom wordt er een verschil gemaakt?
Er is een onderscheid in het type bedrijfsruimte gemaakt omdat bedrijven die vallen onder 290 bedrijfsruimtes vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan gekoppeld zijn. De wet zorgt daarom voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder. Bij 230 bedrijfsruimtes is dit minder of niet het geval. Regels huurverhoging
Heeft u vragen over huurverhoging, het opzetten van een huurcontract of het bepalen van de huurprijs? Neem contact met Poelmann van den Broek advocaten
Ook interessant: Welke onderhoudskosten bij commercieel vastgoed worden door de huurder en verhuurder betaald?
