Servicekosten en de stijgende gas- en energietarieven. Wat te doen bij hoge inflatie?

Hoe voorkom je als verhuurder van bedrijfsruimte dat je straks voor verrassingen komt te staan met de toenemende energie- en gastarieven in relatie tot de servicekosten? In dit artikel gaat Maartje Dekker van Rensen Advocaten hierop in.

 

Servicekosten

Onder de servicekosten vallen bijkomende leveringen en diensten zoals de levering van energie en gas. Wat wordt er geleverd en hoeveel gaat dat kosten? Een huurder en verhuurder moeten het daarover eens zijn. Dit wordt in de huurovereenkomst vastgelegd. Specificeer de verschillende leveringen en diensten dus altijd duidelijk.

 

Het risico van een vaste vergoeding

Je kunt een vaste vergoeding afspreken voor de levering van gas en energie. Daaraan zul je dan ook afspraken moeten koppelen over de mogelijkheid om deze vergoeding te verhogen als de tarieven van leveranciers wijzigen. Bijvoorbeeld de afspraak dat een verhoging met een maximaal percentage per jaar mogelijk is. In een tijd als deze zal een afspraak over een vaste vergoeding echter flink tegen kunnen gaan vallen. Met snel stijgende prijzen neemt de kans toe dat de overeengekomen vergoeding en jaarlijkse verhoging niet de kosten dekt terwijl je wel voor de levering van gas en energie moet zorgen. Kortom: je loopt een risico. Of deze afspraken gewijzigd kunnen worden wegens onvoorziene omstandigheden (vergelijk de huurkorting wegens corona) is maar de vraag. Het zal niet snel het geval zijn verwacht ik. De praktijk zal dat moeten gaan uitwijzen.

 

Periodieke voorschotten

Het is dan ook gebruikelijker om te werken met voorschotten die periodiek worden afgerekend. Hoe er afgerekend moet worden en binnen welke termijn, staat meestal nauwkeurig beschreven in de algemene bepalingen (algemene huurvoorwaarden). Ook staat in de algemene bepalingen vaak iets over het aanpassen van het voorschot. Het voorschot wordt bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen overeengekomen. Over de hoogte van het voorschot moet je het dus eens zijn met elkaar. Dat betekent ook dat het voorschotbedrag niet eenzijdig gewijzigd kan worden, behalve als daar afspraken over gemaakt zijn. Zo staat in de huidige algemene bepalingen van de ROZ bijvoorbeeld dat verhuurder het recht heeft om het voorschot van door hem geleverde zaken of diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten.[1] Als er zo’n afspraak is gemaakt, heeft een verhuurder dus de mogelijkheid om bij (o.a.) stijgende tarieven van energie en gas het voorschotbedrag aan te passen om zo het debiteurenrisico zo klein mogelijk te maken.

 

Tips en checks

Als dus gekeken wordt naar de stijgende gas- en energietarieven dan moet je het volgende nagaan:

  1. Check eerst goed de huurovereenkomst en de algemene bepalingen
  2. Is er een vast bedrag aan servicekosten overeengekomen of een voorschot
  3. En als er een voorschot is overeengekomen: is er een afspraak gemaakt over het eenzijdig kunnen wijzigen van dit voorschot?

Als het voorschot eenzijdig verhoogd kan worden dan raad ik aan dat schriftelijk en gemotiveerd te voldoen. Als het voorschot alleen in overeenstemming verhoogd kan worden dan is een goede motivering óók belangrijk om de huurder over de streep te trekken. Een huurder zal vaak ook belang hebben bij het spreiden van de pijn. Want hoe dan ook worden de kosten achteraf verrekend met de huurder.

Zorg er verder sowieso altijd voor bij aanvang van de huurovereenkomst dat het overeengekomen voorschot reëel is. Als het bedrag veel te laag is en een huurder bij de eindafrekening onaangenaam verrast wordt, bestaat het risico dat de huurder zich beroept op dwaling en de huurovereenkomst vernietigt.

Check verder regelmatig of de contracten met de leverancier nog adequaat zijn.

  • Zijn er betere alternatieven?
  • Is het verbruik van een huurder ver beneden de gecontracteerde capaciteit?

Als je de contracten met een leverancier niet regelmatig tegen het licht houdt, loop je het risico dat een huurder met succes schadevergoeding kan vorderen. Uit rechtspraak volgt wel dat een verhuurder niet elke dag op zoek hoeft te gaan naar de voor de huurder voordeligste aanbieding, maar dat wel af en toe moet doen. Van een verhuurder kan worden verlangd dat hij het kostenniveau van geleverde diensten periodiek toetst.

Deze blog is geschreven door Maartje Dekker van Rensen Advocaten. Zij is specialist huurrecht en staat in haar praktijk vooral professionele verhuurders bij.