Onderhoudskosten bedrijfspand berekenen. Wat zijn de ervaringsgetallen?

Onderhoudskosten bedrijfspand

Elk bedrijfspand heeft onderhoud nodig. Door goed onderhoud kunt u latere problemen voorkomen. Als ondernemer of vastgoedeigenaar komt u hier vaak niet aan toe. In deze blog vertellen we u wat een gebouw aan planmatig onderhoud kost en wat de bijbehorende exploitatiekosten zijn. Onderhoudskosten bedrijfspand

Om weloverwogen beslissingen te nemen, dient u voor aankoop van een bedrijfspand te achterhalen met welke onderhoudskosten u te maken krijgt. Via de OG Wijzer tools kunt u snel en eenvoudig een schatting maken van deze kosten met behulp van de servicekostentool, planmatig onderhoudstool en exploitatiekosten tool. Met deze tools kunt u binnen 1 minuut uw onderhoudskosten berekenen.

Servicekosten berekenen

Bereken in een paar stappen de kosten die passen bij uw situatie. Laten we beginnen bij het definiëren van het soort object.

Specificatie gemiddelde kosten (€/m2) op basis van ervaringsgetallen van de partners van OGwijzer.nl

Onder overige exploitatielasten vallen in deze berekening de kosten voor het beheer, verzekeringen en belastingen. De financieringslasten zijn hier buiten gelaten.

Bij een winkel is de huurder veelal zelf verantwoordelijk voor de installaties (huur op basis van casco) waardoor de onderhoudskosten fors lager zijn dan bij kantoren.

Om weloverwogen besluiten te nemen, dient u ook goed te kijken naar de volgende kostenbepalende factoren:

  • Kantoorconcept;
  • Het aantal werkplekken;
  • Het comfortniveau;
  • De stramien van flexibele indeelbaarheid;
  • De locatie;
  • De leeftijd van het gebouw;
  • Afwerkingsniveau;
  • De verhouding kantoor-bedrijfshal;
  • Afspraken in de huurovereenkomst.

Onderhoudsplan voor een bedrijfspand maken

Wij raden vastgoedeigenaren altijd aan om een onderhoudsplan te maken. Ook wel bekend als het MJOP (meerjarenonderhoudsplan).

Er zijn verschillende experts voor het opmaken van dit soort meerjarenplannen. U kunt ook uw onderhoudspartijen vragen om advies op het gebied van te verwachten kosten waardoor u zelf een MJOP kunt opstellen. Daarbij adviseren wij elk jaar met de onderhoudspartijen de prognose door te nemen en daar waar nodig aan te passen. Een groot voordeel van een MJOP is dat u een goed overzicht krijgt van de te verwachten onderhoudskosten van de komende jaren. Zo kunt u ook vóórdat u een bedrijfspand aankoopt een goede begroting maken van de totale exploitatiekosten van een bedrijfspand. Onderhoudskosten bedrijfspand

 

PingProperties en BAM sluiten onderhoudsovereenkomst

PingProperties heeft met BAM Bouw en Techniek een onderhoudsovereenkomst voor het beheer en onderhoud van Dutch Tech Campus te Zoetermeer. Op de Dutch Tech Campus zijn diverse nationale en internationale bedrijven gericht op smart mobility, ICT en e-health & care op één centrale plek gehuisvest. De bedrijven zijn direct of indirect verbonden aan technologie. Het Dutch Tech Campusterrein heeft bijna 42.000 m² kantoorruimte, alsmede hoogwaardige bedrijfs- en productieruimte verspreid over een terrein van 13 hectare en kent veel bedrijfskritische installaties die 24/7 operationeel dienen te zijn.

Het is de intentie van beide partijen om het beheer op  deze wijze tot 2025 te blijven doen en zal jaarlijks worden geëvalueerd.

 

Een duurzame samenwerking

BAM Bouw en Techniek – Regio Zuidwest zal niet alleen de gebouwen, installaties en het terrein van Dutch Tech Campus onderhouden en beheren, maar gaat tevens in nauwe samenwerking met PingProperties de kwaliteit van de dienstverlening voor de campus verhogen. Daarnaast heeft de samenwerking tot doel om elkaars kennis en ervaring van gebouwwinst (meer comfort, meer gebruiksgemak, fijnere omgeving, minder storingen, minder overlast, snellere aanpassingen), ontwikkeling en verduurzaming te delen waarmee efficiëntie wordt verhoogd en tevens kosten verlaagd.

BAM is vereerd met het ontvangen van deze opdracht voor het integraal beheer van de Dutch Tech Campus. Het stelt ons in de staat de jarenlange samenwerking met PingProperties verder uit te bouwen en onze toegevoegde waarde ook in de exploitatiefase te leveren

aldus Hans van Hoven (Manager Beheer en Onderhoud).

Over Dutch Tech Campus

Dutch Tech Campus is een campus gelegen in Zoetermeer waar diverse nationale en internationale bedrijven gericht op smart mobility, ICT en e-health & care op één centrale plek zijn gehuisvest. De bedrijven zijn direct of indirect verbonden aan technologie. De campus faciliteert in het delen van kennis en voorzieningen, stimuleert ontmoeting en schept verbinding tussen de bedrijven en de nabij gelegen onderwijsinstellingen De Haagse Hogeschool en mbo Rijnland (met ruim 800 IT-studenten). Door verbinding, synergetische effecten en gelijkgestemdheid ontstaan innovaties en nieuwe samenwerkingsverbanden.

Misschien ben je ook geïnteresseerd in andere projecten van BAM

Elphi Nelissen: Blijf bij, kies voor energiezuinige en circulaire systemen en kijk naar hergebruikmogelijkheden

Elphi Nelissen

Ze ging ooit bouwkunde studeren, omdat ze iets met bèta en techniek wilde doen, maar ook met een maatschappelijke impact. Inmiddels is Elphi Nelissen hoogleraar Building Sustainability aan de TU Eindhoven. De expertisegebieden van Elphi zijn onder meer hernieuwbare energie en de gebouwde omgeving, circulaire bouweconomie en duurzaam bouwen. Naast haar werkzaamheden voor de universiteit is Elphi tevens voorzitter van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie bij de Rijksoverheid en Taskforcelid bij de Bouwagenda.

Blijf bij, kies voor energiezuinige en circulaire systemen en kijk naar hergebruikmogelijkheden

Ook in het onderwijs wordt volop aandacht besteed aan duurzaamheid. Op de TU Eindhoven heeft duurzaamheid zelfs een zichtbare plek in het onderwijs. Studenten kunnen er het certificaat Circulair Design halen. Met dit certificaat toon je aan dat je snapt wat circulariteit is en kun je daadwerkelijk bijdragen aan de realisatie van de opgave van het Klimaatakkoord.

Een technisch vastgoedbeheerder wordt doorgaans gekenmerkt door proactiviteit. Planmatig onderhoud is voor beheerders gesneden koek. Zij zorgen ervoor dat liften blijven functioneren, dat de airconditioning naar behoren werkt en de kozijnen keurig in de lak staan. Maar hoe zorg je dat je dat zo duurzaam mogelijk doet en hoe blijf je op de hoogte? ‘Door nieuwsgierig te blijven,’ aldus Elphi Nelissen, hoogleraar Building Sustainability aan de TU Eindhoven.

 

Kijk verder!

‘Ik denk dat een technisch vastgoedbeheerder op diverse manieren aan de kwaliteit en hiermee aan de duurzaamheid van een gebouw kan bijdragen. Een goed gebouw gaat langer mee en legt minder beslag op onze grondstoffen. Op het gebied van installatietechniek echter, is nog een wereld te winnen. Installaties gaan doorgaans minder lang mee dat het gebouw zelf. Mijn oproep aan de kwaliteitsadviseur van een nieuw te bouwen object, maar ook aan de technisch vastgoedbeheerder, is om verder te kijken dan detaillering, wind- en waterdichtheid. Focus ook op de installaties. Deze bepalen namelijk voor een groot deel of een gebouw energiezuinig en comfortabel is en hoeveel materiaal er gebruik wordt.’

Refurbishen

‘Het spreekt voor zich dat je met een nieuwbouwobject gemakkelijker kunt voldoen aan de energienormen van nu. Maar ook bij bestaande gebouwen kun je nadenken over duurzaamheid. Is het nodig om die gehele luchtbehandelingskast te vervangen of voldoet een nieuw element ook? En bestel je dan klakkeloos een echt volledig nieuw element of kijk naar een gereviseerd exemplaar? En stel dat je toch een compleet nieuwe kast nodig hebt, waarom zou je dan niet eens op zoek gaan naar een fabrikant met modulaire systemen? Daar is nu nog maar een handjevol van, maar die ontwikkelingen gaan steeds sneller. Er is echt een wereld te winnen. Hoe je bestaande bouw verder kunt verduurzamen? Denk aan het vervangen van een verouderde cv-ketel door een door zonnepanelen gevoede warmtepomp. En kijk vooral ook naar de werking van installaties. Ik zie dat er veel domme fouten gemaakt worden die heel veel energie kosten. Ik doel op een verkeerd gemonteerde ventilator, pompen die verkeerd zijn afgesteld of slecht ingeregelde installaties. Als het niet regelt wat het moet regelen, gebruik je geheid teveel energie. En ik wil oproepen er bij twijfel een deskundige bij te halen. Het kan je een berg aan energie én kosten schelen.’

Op de hoogte blijven

‘Wij zorgen dat onze studenten nieuwsgierig blijven naar nieuwe ontwikkelingen. Op deze manier creëren we professionals die een leven lang blijven leren. Met deze attitude kun je ieder vraagstuk handelen. Dat geldt ook voor mijn persoon. Als hoogleraar kom ik zelf nauwelijks aan onderzoek toe. Gelukkig krijg ik vanuit de begeleidingsprojecten volop nieuwe input en kan ik mijn kennis over circulariteit onverminderd uitbreiden. Ik wil beheerders oproepen hetzelfde te doen. Zorg dat je bijblijft. Er zijn volop bijscholingsmogelijkheden. Op elk niveau. Daarnaast wordt er ongekend veel gepubliceerd over circulariteit, onder meer op de website van de Circulaire Bouweconomie. Of kom naar lezingen. Blijf in ieder geval jouw geest prikkelen.’

Verdienmodel

‘Kijkend naar de energietransitie is de verduurzamingsopgave in de woningbouw een feit. Daar hebben we met z’n allen ja tegen gezegd. Verduurzamen kun je op veel verschillende manieren doen. Je kunt je volledig focussen op energie, maar je kunt ook de totale circulariteit in ogenschouw nemen. Je begrijpt, ik pleit voor het laatste. Wanneer we naast het besparen van energie nu al nadenken over wat we na de levensfase van een bouwwerk met het materiaal gaan doen, zijn we pas écht goed bezig. Daarnaast: circulariteit is een verdienmodel. Wanneer je kunt laten zien dat je weet wat circulariteit en duurzaamheid is, werk dat in je voordeel. Sterker nog: wanneer je straks niets met circulaire aanbestedingen kunt, prijs je jezelf uit de markt wellicht vervangen door: Sterker nog: steeds meer grote huurders en gebruikers van vastgoed stellen het als eis bij hun zoektocht naar een nieuwe vestsigingslocatie. Hiermee wil ik niet zeggen dat je meteen 100% circulariteit moet ambiëren, neem gewoon die eerste stappen die al kunnen en die betaalbaar zijn.’

Mijn centrale boodschap aan de technisch beheerder is drieledig: blijf bij, kies voor energiezuinige en circulaire systemen en kijk naar hergebruikmogelijkheden. Alle beetjes helpen!

 

‘Verduurzaming heeft een sleutelrol’ zeggen beheerders

‘De meeste mensen in de vastgoedsector kennen CBRE, maar dat we tien man op verduurzaming hebben lopen is nog niet bij iedereen bekend,’ vertelt Director Sustainability Tim Habraken van CBRE. CBRE voegt als strategisch adviseur naar eigen zeggen waarde toe aan commercieel vastgoed. Voor eigenaren, voor gebruikers en voor financiers. En deze waarde kan dus ook zitten in duurzaamheidsmaatregelen.

Duurzaamheid als verdienmodel

‘CBRE was bij de oprichting een makelaarskantoor,’ vervolgt Tim zijn verhaal. ‘Inmiddels is ons van oorsprong Amerikaanse bedrijf vastgoedadviseur in de breedste zin van het woord. Eigenlijk doen we alles in commercieel vastgoed, behalve het bezitten ervan.’ CBRE opereert met 100.000 mensen vanuit honderd landen verspreid over de hele wereld. In Nederland werkt dagelijks 600 man vanuit verschillende business units voor een diversiteit aan opdrachtgevers. Tim begon vijf jaar geleden aan zijn taak om duurzaamheid een significante plek te geven in het vastgoedbeheer van CBRE. ‘Er zijn, naast intrinsieke motivatie, drie hoofdredenen waarom eigenaren bezig willen zijn met duurzaamheid. Het heeft onder meer te maken met de positionering van het vastgoed. Met duurzaam vastgoed bedien je een groeiende groep huurders. Daarnaast spelen ook de eisen vanuit de investeerder mee. Investeren in gebouwen die niet duurzaam zijn, wordt steeds minder aantrekkelijk. En veel banken hebben een bepaalde mate van verduurzaming in hun financieringsvoorwaarden staan. Een aantal stevige redenen om te kijken naar de mogelijkheden om commercieel vastgoed te verduurzamen.’

Timing

‘Wij zijn meer dan de partij die een energielabel voor je regelt. Met onze adviezen op het gebied van duurzaamheid verbeter je de performance en kwaliteit van gebouwen, portefeuilles en organisaties. En dat kan zo snel als de opdrachtgever wenst. Het kan interessant zijn om verduurzaming meteen mee te nemen zodat het direct bijdraagt aan de waarde van een gebouw en hiermee dus ook direct resulteert in hogere huuropbrengsten. Maar je kunt ook kiezen om verduurzaming op te nemen in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP), zodat je slim over verduurzaming na gaat denken zonder direct hoge kosten te maken. Natuurlijk zijn wij ook de partij die de subsidiemogelijkheden onderzoekt.’

Praktijkcases

‘Op dit moment werken we onder meer aan het verduurzamingsvraagstuk van een grote organisatie dat investeert met pensioengelden. Zij hebben een enorme ambitie op dit gebied: alle gebouwen moeten worden voorzien van energielabel A, zij willen binnen afzienbare tijd naar een Parisproof-vastgoedportefeuille én ze willen VERY GOOD scoren in de certificeringsmethode BREEAM. De vraag aan ons: hoe ga je middels het beheer van onze gebouwen toewerken naar deze doelen? En: welke maatregelen moeten we op welke momenten nemen en wat zijn de kosten en opbrengsten van deze maatregelen? Het is de kunst om goed te timen. Wanneer een luchtbehandelingskast een resterende levensduur van vijf jaar heeft, dan ga je hem niet nu al vervangen. Maar wanneer een cv-ketel niet meer voldoet, denk je wél meteen na over mogelijkheden om van het gas af te komen. Ik haal weer het MJOP aan. Welke natuurlijke momenten komen we de komende jaren tegen en hoe kunnen we deze koppelen aan de door de klant aangewezen methodieken?’

‘Naast opdrachtgevers met een langetermijnvisie zijn er ook veel partijen die vastgoed klaar willen maken voor de verkoop. Een compleet ander, maar net zo’n interessant perspectief. Dat betekent dat je naast goede huurders ook een technisch interessant gebouw wilt aanbieden. In dit soort cases kijken we naar quick wins, methoden om de duurzaamheidprestaties aan te tonen voor potentiële kopers en ook hier bekijken we de subsidiemogelijkheden.’

Sleutelrol voor beheerders

‘De technisch beheerder is voor ons een van de belangrijkste samenwerkingspartners. Hij of zij is namelijk de persoon die weet hoe het gebouw in elkaar zit en is dus onmisbaar in het maken van het verduurzamingsplan of het verweven hiervan in het MJOP. Verduurzaming heeft overigens niet alleen voordelen voor de eigenaren en gebruikers van vastgoed, het kan ook voor de beheerder zelf erg interessant zijn. Het resulteert namelijk veelal in het verlagen van de klachtfrequentie, het aantal storingen neemt af en dat geldt ook voor het aantal uit- en inhuizingen, want een tevreden huurder blijft langer zitten. Natuurlijk is het zo dat de beheerder tijdens de verduurzamingsmaatregelen vaak meer werk op zijn bord krijgt, maar het blijkt dus ook voor deze spin in het web significante voordelen te hebben.’ ‘Naast alle doelstellingen die Nederland zich met het Klimaatakkoord heeft gesteld, hebben we als land ook gezegd dat we in 2050 volledig circulair willen zijn. Een ambitie waar je u tegen zegt en die je absoluut niet zomaar realiseert. Maar alle beetjes helpen en ook hier kan de beheerder zijn stempel drukken. Hoe vaak gebeurt het niet dat een huurder op een dag uithuist en hierbij al zijn meubilair meeneemt en dat de volgende dag een nieuwe huurder zijn intrek neemt en vergelijkbaar meubilair inhuist? De balie, de koffiehoek en de bar maken plaats voor kopieën van zichzelf. Aan ons dus om niet alleen in energiestromen te denken, maar ook in materiaalstromen. Dan kunnen we dit soort situaties – en een enorme berg afval dat eigenlijk geen afval is – voorkomen. Natuurlijk, deze gedachteomslag maak je niet 1-2-3, maar wij helpen beheerders naar deze manier van werken te groeien.’

Begin dit jaar heeft CBRE The Real Impact Project gelanceerd. Hiermee committeert CBRE zich aan 25% van de totale CO2 -reductiedoelstelling van commercieel vastgoed in Nederland. ‘En dat doen we samen met onze opdrachtgevers. De vastgoedsector is een van de grootste bijdragers aan de uitstoot van broeikasgassen en heeft daarmee een leidende rol in de transitie naar een duurzame maatschappij. De projecten waar we als CBRE aan werken, vormen de toekomst van commercieel vastgoed en zijn daarmee cruciaal voor het behalen van klimaatdoelstellingen. Onze doelstelling is om sámen voor 2030 25% van de CO2-reductiedoelstelling uit het klimaatakkoord voor commercieel vastgoed te realiseren.’

CBRE gaat daarom twee dingen doen:

  • Gedurende 2021 integreert het concern haar duurzaamheidsadvies als een standaard onderdeel in de dienstverlening
  • Vanaf 2021 monitoren de adviseurs de energieconsumptie en CO2-reductie van elk gebouw waar CBRE aan werkt

Zo brengen we onze impact in kaart en krijgen we inzicht in de effecten van wat we doen. Duurzaamheid is geen commercieel kunstje, het is for the greater good.

 

Condor

Software voor vastgoedbeheer

Condor is software voor integraal prestatiegericht vastgoedbeheer. Door het werken met Condor verbeteren onze klanten aantoonbaar hun vastgoedbeheer proces. Zij raken in control, besparen kosten en onderbouwen hun beleid moeiteloos met feitelijke, kwalitatief hoogwaardige informatie.

Optimale dienstverlening

Onze klanten waarderen onze dienstverlening met een 8.4 en het contact met ons met een 9! Dat vinden we heel belangrijk. Wij helpen onze klanten om de kwaliteit van hun vastgoedbeheer blijvend te verbeteren. Dat gaat verder dan de aanschaf van een goed software systeem. Daarom investeren we in prettige, langdurige relaties. We adviseren, bijvoorbeeld over het inrichten van stamgegevens, helpen met integratie, begeleiden de implementatie en geven trainingen. De lijnen zijn kort, dat betekent vaste gezichten, persoonlijke betrokkenheid en snel schakelen.

  • Betrokken adviseurs
  • Korte lijnen en snel schakelen
  • Advies, begeleiding en training op maat

Vastgoedbeheer in 1 software systeem

Door alle activiteiten met 1 systeem te managen, wordt integraliteit in uitvoering en beleid gewaarborgd. Op operationeel, tactisch en strategisch niveau. Voor preventief, planmatig en correctief onderhoud. Dat maakt Condor uniek. Vaak vervangt Condor een veelheid aan losse Excel bestanden en systemen. Op welk niveau u instapt maakt niet uit, Condor groeit moeiteloos mee met uw ambities.

  • Alle informatie op 1 plek toegankelijk
  • Alle processen, op alle niveaus, in 1 systeem
  • Eenvoudig uitbreiden: Condor groeit moeiteloos met u mee

Open cloud systeem

Condor biedt een integrale werkomgeving waarin alle partijen die betrokken zijn bij het beheer en onderhoud van vastgoed, kunnen werken. Condor heeft een gestandaardiseerde open interface (OData API) waardoor de koppeling met andere systemen en applicaties zoals dashboard tools, de BAG, het Kadaster of uw financiële systeem eenvoudig is. Informatie wordt opgeslagen in een beveiligde cloud omgeving. U bent en blijft eigenaar van alle data.

  • Met alle partijen samenwerken in de Cloud
  • U bent eigenaar van alle data
  • Eenvoudig te koppelen met andere systemen

Gebruiksvriendelijk en configureerbaar

Condor is flexibel en gebruiksvriendelijk. De vastgoedbeheer software is configureerbaar en hierdoor helemaal af te stemmen op uw wensen. Condor is altijd en vanaf elke locatie toegankelijk en biedt mogelijkheden voor offline mobiel werken. In- en externe partijen krijgen inzage in de specifiek benodigde gegevens en kunnen hiermee werken aan de eigen, toegewezen processtappen. Dat maakt samenwerken eenvoudig. Condor werkt op basis van configurabele workflows. Het systeem bewaakt de doorlooptijd van processtappen én van de invoerkwaliteit van data.

  • Prettige, intuïtieve werkomgeving in een browser
  • Velden, schermen en processen zijn configureerbaar
  • Bewaking van proces, doorlooptijd en invoerkwaliteit

Predictive twins oplossing voor uitdagingen in de bouw

De bouw- en infrasector wordt geconfronteerd met een aantal grote uitdagingen. Naast een grote vervangings- en renovatieopgave van bestaande civiele infrastructuur moet er circulair en energieneutraal gebouwd gaan worden. De huidige mate van digitalisering in de bouw schiet echter tekort om deze uitdagingen voldoende het hoofd te bieden. In de vandaag verschenen position paper ‘Naar netwerken van predictive twins van de gebouwde omgeving’, stelt TNO dat de sector daarom de stap naar voorspellende digitale replica’s van fysieke bouwwerken moet maken, de zogeheten “predictive twins”.  

Een predictive twin is een digitale replica van een (deel van een) fysiek bouwwerk, zoals bruggen, tunnels, woningen en kantoren. Deze staat in tegenstelling tot een BIM in verbinding met de fysieke twin. Hierdoor kan de predictive twin de fysieke twin volgen, beoordelen en tot slot, op basis van de informatie die wordt ontvangen, leren. Tijdens de levenscyclus van een bouwwerk kan de predictive twin o.a. worden ingezet om allerlei simulaties en voorspellingen te doen ten aanzien van het toekomstige gedrag en gebruik van de fysieke twin.

KOERS advertentie

PREDICTIVE TWINS VAN MEERWAARDE

Arjen Adriaanse, auteur van de TNO paper, benadrukt de meerwaarde van predictive twins ten opzichte van de meer conventionele digitale oplossingen:

“Wat TNO betreft is er een cruciale rol weggelegd voor de ‘predictive twins’. Doordat we tegenwoordig over steeds meer data over bouwwerken  beschikken kunnen we onze voorspellende modellen beter voeden met actuele data en meer lerend maken. Daarmee kun je het toekomstige gedrag en gebruik van bouwwerken en netwerken van bouwwerken beter voorspellen, simuleren en beïnvloeden. Deze stap naar predictive twins maakt wat ons betreft een proactieve besluitvorming over bouwwerken en netwerken van bouwwerken gebaseerd op data, voorspellende modellen en scenario-analyses mogelijk.”

HOE DRAGEN PREDICTIVE TWINS BIJ AAN HET OPLOSSEN VAN HUIDIGE UITDAGINGEN BOUW?

TNO ziet o.a. voor zich dat predictive twins  op de volgende manieren kunnen bijdragen aan de uitdagingen van de sector:

  • Bij de vervangings- en renovatieopgave voor de bestaande civiele infrastructuur kunnen predictive twins gebruikt worden om de verwachte technische levensduur van (netwerken van) civiele kunstwerken op een efficiënte en kosteneffectieve manier te voorspellen.
  • Bij de transitie naar een circulaire bouwsector kunnen predictive twins niet alleen fungeren als materialenpaspoort van bouwwerken, maar ook als belangrijk hulpmiddel om de technische levensduur en kwaliteit van bouwcomponenten te monitoren en te voorspellen.
  • Bij de energietransitie bestaande bouw zullen predictive twins worden ingezet om het energiegebruik op gebouw- en wijkniveau te voorspellen en te optimaliseren.

UITDAGINGEN IMPLEMENATIE PREDICTIVE TWINS

TNO onderzoekt op dit moment met verschillende partners de verdere toepassing van predictive twins. Rob Roef, medeauteur van de paper: “We doen op dit moment in verschillende domeinen ervaring op met de ontwikkeling en het gebruik van predictive twins. Op basis daarvan signaleren we verschillende uitdagingen. Om predictive twins in de praktijk bruikbaar te maken is het bijvoorbeeld van belang dat deze op een efficiënte wijze gecreëerd worden en tegelijkertijd voldoende betrouwbare voorspellingen leveren.

Het gevaar dreigt dat technologische oplossingen te kostbaar en uitgebreid zijn voor de behoeften in specifieke situaties. Het is van belang je steeds af te vragen welk type predictive twin een bouwwerk nodig heeft, ‘fit for purpose’ dus.  We zullen ons de komende jaren, samen met onze partners, blijven inzetten om de stap naar netwerken van predictive twins haalbaar en betaalbaar te maken.”

BRENG EXPERTS UIT VERSCHILLENDE KENNISDOMEINEN SAMEN

Roef en Adriaanse geven tevens aan dat het daarnaast noodzakelijk is om experts vanuit verschillende kennisdomeinen samen te brengen voor de ontwikkeling van predictive twins. Bovendien is het eenduidig vastleggen, structureren, delen en verbinden van informatie cruciaal, aangezien in een predictive twin gegevens vanuit verschillende informatiebronnen en partijen samenkomen.

Tot slot concludeert TNO dat het van essentieel belang is om samen met praktijkpartijen predictive twin-gebruiksscenario’s (en bijbehorende voordelen) uit te werken en te demonstreren in field labs. Adriaanse: “Alleen op deze manier kun je de komende jaren de ontwikkeling en implementatie van predictive twins versnellen.”

 

De lessen van ABN AMRO bij de verduurzaming van de eigen kantoren

subsidies duurzame gebouwen

Bron: ABN AMRO

Nederland heeft zich gecommitteerd aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015, wat onder meer betekent dat de gebouwde omgeving 95 procent minder energie moet verbruiken in 2050. Voor de vastgoedeigenaar die streeft naar waardebehoud van haar portefeuille is het van belang om tijdig en goed voorbereid in te spelen op deze eisen die vanaf nu steeds strenger zullen worden. Toch kan het doorvoeren van energiebesparing een uiterst complexe, tijdrovende en dure klus zijn.

Dat er strenge eisen worden gesteld aan de vastgoedsector is niet voor niets: Zo’n 30 procent van de wereldwijde -emissies is afkomstig van het gebruik van gebouwen. Net als andere vastgoedeigenaren werkt de afdeling Facility Management van ABN AMRO, onder meer verantwoordelijk voor het beheer van de eigen kantoren, hard om het vastgoed energiezuiniger te maken. De doelstelling voor de eigen kantoren is in 2023 alle kantoren minimaal een A label.

Daarmee is de kous niet af; het blijft een continu proces om alle kantoren van ABN AMRO duurzamer te maken. Daarbij zijn de volgende stappen van groot belang: het stellen van een concreet doel, het inzichtelijk maken van het energieverbruik, een verduurzamingsstrategie bepalen per type gebouw en het stellen van een doel voor de lange termijn. In de rest van deze publicatie lichten we deze factoren een voor een toe.

Stel een concreet doel

Een gedegen doelstelling is belangrijk om de verduurzaming van gebouwen te realiseren tegen acceptabele meerkosten. Met het stellen van dat doel en het naleven van de invulling ervan, voorkomt de vastgoedeigenaar voor onverwacht hoge kosten te staan op het moment dat duurzaamheid door wetgeving wordt afgedwongen. Want verduurzaming zal steeds vaker door wetgeving verplicht worden. Eigenaren van kantoorgebouwen moeten nu al zorgen dat hun kantoor in 2023 een energielabel C of beter heeft. En onvoldoende verduurzamen wordt een risico op het verliezen van waarde als een gebouw niet voldoet aan de wetgeving. Het kan daarom verstandig zijn om nu al een extra stap te zetten bij het doorvoeren van de verduurzaming.

ABN AMRO heeft zelf een doel gesteld dat verder gaat dan de wettelijke vereisten in Nederland. Dat doel is alle gebouwen van ABN AMRO uiterlijk in 2030 minimaal ‘Paris Proof’ zijn, in lijn met het Parijse klimaatakkoord van vijf jaar terug. Dit betekent dat het gemiddelde verbruik in de kantoren op maximaal 50 kiloWattuur (kWh) per vierkanter meter bruto vloeroppervlakte (bvo) mag liggen. Pas in 2050 geldt dit als een vereiste voor alle kantoren in Nederland.

Dit is een ambitieus doel: de huidige uitstoot in het ABN AMRO-vastgoed ligt op 136 kWh per vierkante meter. Als additionele doelstelling mogen er geen fossiele brandstoffen worden gebruikt bij het opwekken van energie in de panden.

Belangrijk voor het behalen van dit doel is dat het hoger management van ABN AMRO deze verduurzaming van de vastgoedportefeuille onderschrijft. De aanpak van de gebouwen voor eigen gebruik past naadloos in het beleid van het management, dat het thema duurzaamheid als een van haar drie pijlers van de bankstrategie heeft gemaakt. Dit is een extra stok achter de deur voor de gehele organisatie.

Maak het energieverbruik inzichtelijk

Naast het stellen van een concreet doel, is het startpunt en het bepalen van de route van belang. Daarom is in samenwerking met adviseurs in beeld gebracht wat het huidige verbruik is in de kantoren van ABN AMRO, ingedeeld naar type verbruik (zie figuur 1). Ook is inzichtelijk gemaakt op welke onderdelen de meeste besparingen te behalen zijn.

Uit die inventarisatie blijkt dat eind 2019 17 procent van de bankkantoren reeds gasloos is en bijna driekwart van de bankkantoren een energielabel A heeft. Energielabels worden vooral gebaseerd op de mate van isolatie in een pand, niet op het werkelijke verbruik. Zoals eerder gesteld kwam het gemiddelde verbruik per vierkante meter op 136 kWh per m² uit, flink boven de beoogde 50 kWh in 2030. De verschillen tussen gebouwen zijn echter groot. Zo heeft het ene kantoor een ‘Paris Proof’-uitstoot van slechts 46 kWh, terwijl het andere kantoor met 250 kWh grote slagen moet maken.

Bepaal een strategie per type gebouw

Afhankelijk van kenmerken zoals de isolatiewaarde en de wijze van energieopwekking van de gebouwen, hebben ABN AMRO en haar adviseurs bepaald welke maatregelen moeten worden toegepast. De kantoren zijn daarvoor opgedeeld in vier groepen, A tot en met D (zie tabel 1). De groepstypering kan worden gebruikt om te bepalen welke maatregelen moeten worden doorgevoerd.

Vervolgens is het zaak om groep voor groep te bekijken met welke vorm van verduurzaming de meeste besparing kan worden behaald. In het algemeen zorgen de volgende vier opties voor de grootste reductie van -emissies in gebouwen:

  1. Reduceer verspilling van energie door het gebouw te isoleren en energie terug te winnen;
  2. Beperk de energievraag door een efficiënte indeling van het gebouw en toepassing van slimme technieken waardoor een ruimte enkel bij gebruik wordt verlicht en verwarmd;
  3. Zorg voor opwekking van hernieuwbare energie door installatie van technieken zoals warmte-koudeopslag (WKO) en zonnepanelen;
  4. Zet de fossiele brandstoffen die wel worden gebruikt zo efficiënt mogelijk in door bijvoorbeeld het energieverlies tijdens het transport te beperken.

Voor het vastgoed van ABN AMRO is per groep voor de onderstaande maatregelen gekozen (zie tabel). Alle gebouwen uit de vier groepen moeten sowieso een basispakket aan maatregelen doorvoeren zoals installatie van LED-lampen en elimineren van sluipverbruik. Dat laatste betreft verbruik van energie zonder dat gebouwgebruikers daarvan profiteren. Drie van de vier groepen moet over naar een duurzame energieopwekking of een aansluiting krijgen op stadsverwarming.

De gebouwen met een matige of slechte bouwschil moeten extra maatregelen nemen om energieverlies tegen gaan, zoals het plaatsen van een tochtsluis, het dichten van kieren en het verbeteren van het ventilatiesysteem. De gebouwen in groep D moeten een grote renovatie ondergaan om het grote energieverlies sterk te reduceren. Op alle locaties worden, indien mogelijk, zonnepanelen op het dak en de gevel geplaatst.

Stel een doel voor de lange termijn

Verduurzamen gaat niet van de ene op de andere dag. Het is belangrijk een langjarig plan op te stellen dat samenhangt met de doelstellingen per type gebouw. De uitvoer van dit lange termijnplan is het meest effectief door er dit jaar al mee te beginnen. Het in tabel 1 genoemde basispakket laat ABN AMRO tot en met 2022 in alle gebouwen doorvoeren.

De uitvoer van de andere pakketten vallen samen met de reguliere vervangingsmomenten van bestaande installaties tussen nu en 2030. Deze vervangingsmomenten staan ingepland in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), wat is opgesteld per gebouw. Op die vervangingsmomenten zal de bank volgens dat plan sowieso investeringen moeten doen om de kwaliteit van elk gebouw op peil te houden. Hiermee wordt onnodige vroegtijdige vervanging, en de daarbij behorende meerkosten, van installaties voorkomen.

Door gebouwen op verschillende momenten te verduurzamen wordt tevens bereikt dat per gebouw steeds voldoende aandacht is voor de implementatie van de pakketten. Bovendien kunnen ABN AMRO en de partners die de verduurzaming uitvoeren zo geleidelijk lessen trekken gedurende het hele proces. Langjarige partnerschappen tussen ABN AMRO en die partners zullen bovendien leiden tot schaal-, proces- en leervoordelen. Ook de investeringen worden gelijkmatig verdeeld tussen vandaag en 2030. Dat betekent dat de doelstelling van een Paris Proof-vastgoedportefeuille in 2030 ruimschoots op tijd wordt gehaald.

 

Dudok Wonen laat onderhoud integraal uitvoeren

Op 24 augustus is de intentieovereenkomst Bewoner & Onderhoud ondertekend. Met de ondertekening spreken Dudok Wonen, Aalberts Bouw, Coen Hagedoorn Bouwgroep en Van der Leij Bouwbedrijven de intentie uit om gezamenlijk alle vormen van onderhoud aan de woningen en panden van Dudok Wonen integraal te gaan uitvoeren. uitvoering gaat in 2021 gefaseerd van start. Vanaf 2022 wordt al het woningbezit op deze manier onderhouden.

 

Integraal onderhoud

Op dit moment onderhouden ongeveer vijftien verschillende aannemers de panden en woningen van Dudok Wonen. Onderhoud is grofweg te verdelen in drie soorten: dagelijks onderhoud (bijvoorbeeld kleine reparaties), planmatig onderhoud (periodieke werkzaamheden, zoals schilderwerk) en mutatie onderhoud (onderhoud dat plaatsvindt op het moment dat een woning vrijkomt). Vanaf 1 januari 2021 zijn de drie samenwerkingspartners verantwoordelijk voor al het dagelijks en mutatie onderhoud. Vanaf 1 januari 2022 komt planmatig onderhoud daar ook bij. Het totale woningbezit van de corporatie is daarvoor verdeeld in drie gebieden. Iedere aannemer wordt verantwoordelijk voor al het onderhoud in één gebied. De komende maanden werken de partijen de samenwerking verder uit om op 1 januari 2021 gefaseerd aan de slag te kunnen.

 

Meer efficiency en snellere doorstroom

Omdat straks per gebied één aannemer verantwoordelijk wordt voor al het onderhoud, kunnen de verschillende soorten onderhoud op elkaar worden afgestemd en efficiënter worden uitgevoerd. Wat er bijvoorbeeld voor zorgt dat woningen sneller de verhuur in kunnen. Dat heeft een gunstig effect op de woningnood, vertelt Robert Jan Sliep, directeur Woonbedrijf van Dudok Wonen:

Als een woning leegkomt, dan wil je die zo snel mogelijk beschikbaar hebben voor een nieuwe bewoner. Op het moment dat je snel kunt handelen en de deskundigheid gebruikt van de mensen die het pand beheren, kun je veel sneller werken.

Robert Jan benadrukt dat de bewoner centraal staat in het project. “Als we intern efficiencyslagen maken, dan is dat mooi meegenomen. Maar het vertrekpunt is natuurlijk de vraag hoe we onze klanten beter en sneller kunnen bedienen. Dat gaan we doen door de expertise van onze samenwerkingspartners optimaal in te zetten.”

 

Aalberts, Coen Hagedoorn en Van der Leij

Aan de hand van een uitgebreide selectieprocedure, waarbij verschillende stakeholders waren betrokken, zijn de drie samenwerkingspartners geselecteerd voor deze duurzame samenwerking. Aalberts is een bekende bij Dudok Wonen en voert op dit moment al verschillende vormen van onderhoud uit.

Uit ervaring weten we dat bewoners best wel eens hinder ervaren rondom het onderhoud aan en in hun woning,

vertelt Kees de Niet, commercieel manager bij Aalberts. “Binnen één complex lopen veel verschillende aannemers rond. Wat straks echt anders gaat, is dat we het onderhoud veel beter kunnen plannen en daarbij de wensen en behoeften van bewoners centraal kunnen stellen. Waardoor de overlast stukken minder zal zijn.”

Roel-Jan Koelewijn, technisch directeur bij Coen Hagedoorn, prijst de woningcorporatie voor haar lef: “We werken bij veel corporaties door heel Nederland, maar deze integrale aanpak is echt uniek. Het vraagt wederzijds vertrouwen en een gezonde dosis lef van Dudok Wonen. Wat ik persoonlijk zo mooi vind, is dat je als verantwoordelijk aannemer meer commitment krijgt met het complex of pand. Ga maar na: als we het werk bij planmatig onderhoud niet goed doen, dan krijgen we dat vanzelf terug in het dagelijks onderhoud. Dat wil je natuurlijk niet.”

Het woningbezit van Dudok Wonen is verdeeld in drie gebieden. Per gebied wordt één aannemer aangesteld voor al het onderhoud. Tussen de partijen onderling is samenwerking een must, zegt ook Rob van der Leij, algemeen directeur bij Van der Leij: “Voor ons allemaal is dit een nieuwe manier van werken. We hebben elkaar nodig en moeten van elkaar leren. We zullen dan ook zeker met elkaar optrekken en onze ervaringen delen. Bijvoorbeeld rondom de planning, communicatie en inkoop van materialen.”

Duurzaamheid

Binnen Bewoner & Onderhoud heeft duurzaamheid speciale aandacht. Een aanzienlijk deel van de duurzaamheidsopgave, een duurzame woningvoorraad in 2050, kan worden gerealiseerd vanuit de verschillende vormen van onderhoud. Maar dan wel met zo min mogelijk overlast voor de bewoners. Met de nieuwe werkwijze kunnen alle vormen van onderhoud optimaal op elkaar worden afgestemd en uitgevoerd. Het is bij uitstek de kans voor de samenwerkingspartners om in het onderhoud ook de duurzaamheidsopgave integraal uit te voeren.

Van opdrachtgever naar regievoerder

Vanaf 1 januari 2021 gaan de drie samenwerkingspartners per gebied van start met al het dagelijks en mutatie onderhoud. Voor het planmatig onderhoud worden pilot complexen aangewezen, wat ook in 2021 wordt uitgevoerd. Gevolgd door een totale verantwoordelijkheid voor al het onderhoud vanaf 2022. “De bewoners gaan hier echt iets van merken,” vertelt Jolanda Heimans, manager Onderhoud en Ontwikkeling bij Dudok Wonen. “Ze worden bijvoorbeeld veel sneller geholpen. Er is straks één aanspreekpunt en een verzoek of klacht kan direct worden opgepakt. Dat is nu nog anders, want aannemers zijn op dit moment afhankelijk van een opdracht of goedkeuring van Dudok Wonen. Doordat onze rol verschuift van opdrachtgever naar regievoerder, krijgen de aannemers aanzienlijk meer verantwoordelijkheid. Wat maakt dat zaken sneller en efficiënter worden uitgevoerd.”