Tanger: niet dichttimmeren, maar anticiperen

Bouwrecht en corona

Tanger Advocaten N.V. is met 22 advocaten één van de grootste advocatenkantoren in Noord-Holland. Vanuit de vestigingen in Alkmaar, Haarlem en Velsen-Zuid helpen de advocaten ondernemers, instellingen en particulieren. We spreken Chris van Beers, een van de advocaten van Tanger, over duurzaamheid.

Dubbel glas komt uit de prehistorie

‘In de praktijk zie ik een toenemende behoefte aan duurzaamheid. Aan onder het brede publiek bekende Energielabel C bijvoorbeeld, een verplichting voor kantoorpanden en CO2-neutraal bouwen. De eisen die gesteld worden aan nieuwbouw worden in rap tempo opgevoerd. Luchtdicht bouwen, dubbel glas en volledige isolatie lijken inmiddels prehistorische begrippen. Circulair bouwen, grondstofbesparend bouwen, gasvrij bouwen, energieneutraal bouwen, dat is wat de huidige tijdsgeest ademt.’ ‘Ook de functionaliteit van gebouwen verandert vanuit het oogpunt van duurzaamheid. De omslag naar thuiswerken was ook voor de Coronapandemie al ingezet om het forensen -en daarmee doel ik met name op de CO2-uitstoot- terug te dringen. Bedrijven met driehonderd werknemers hebben hierdoor -en door parttime betrekkingen- nog maar 120 werkplekken nodig. En het combineren van verschillende functies in één gebouw -werken, wonen, winkelen en parkeren- wordt ook meer regel dan uitzondering.’

We innoveren sneller dan we bouwen

‘Al deze ontwikkelingen vragen nogal wat van de bouwsector. Niet alleen op innovatief gebied, maar ook juridisch gezien komt de bouwsector voor uitdagingen te staan:

  • Hoe zit het met de garantie op hergebruikte bouwmaterialen zoals zonnepanelen?
  • Hoe scheiden we de eigendom van een energie- en warmteinstallatie voor een appartementencomplex af van de eigendom van het gebouw?
  • Welke contracten moet de aannemer al afsluiten voor de VVE zodat alle installaties in het gebouw bij oplevering werkend geëxploiteerd kunnen worden?
  • Hoe kan een leverancier van een installatie of van bouwstoffen daarvan eigenaar blijven, terwijl het uitgangspunt van de wet is dat de eigenaar van een gebouw de eigenaar is van al haar bestanddelen?

De innovatie op het gebied van duurzaamheid gaat momenteel sneller dan het bouwproces. Het bouwproces kan van ontwerp tot oplevering soms wel vijf jaar in beslag nemen. Het gevolg daarvan is dat aannemers soms iets aan het bouwen zijn, terwijl naar de stand der techniek al betere materialen of bouwtechnieken beschikbaar zijn. In de bouwsector bestaat daarom ook een toenemende behoefte om tijdens de uitvoering aanpassingen te kunnen te verrichten aan het technisch ontwerp. Nu zijn aanpassingen in de meeste gevallen alleen mogelijk als die noodzakelijk blijkt.’

Meer waarde voor de omgeving tegen dezelfde kosten

‘In de praktijk moet men dus op zoek naar een werkbaar systeem, waarbij kopers krijgen wat zij op grond van hun overeenkomst mogen verwachten, maar met de vrijheid van de aannemer om bijvoorbeeld ander isolatiemateriaal, ander gevelmateriaal of een andere warmtebron toe te passen. Het is belangrijk dan om vooraf goed vast te leggen dat de nieuwe oplossing minstens hetzelfde moet presteren als wat oorspronkelijk verkocht is, er esthetisch hetzelfde uit moet zien -denk aan gevelbekleding- zonder bijbetaling door de koper. Daarnaast zal goed vastgelegd moeten worden welke afwijkingen koper wel zal moeten accepteren én onder welke voorwaarden. Bijvoorbeeld een warmteketel die 10% groter is, mits deze aantoonbaar dezelfde warmte kan leveren, maar met een lagere milieu-impact.’

Energie opwekken en doorverkopen

‘Ook in de huursector speelt duurzaamheid een hoofdrol. Op veel kantoor- en bedrijfspanden verrijzen zonneparken. Niet vreemd, want doorgaans hebben zulke panden vele vierkante meters plat dak én kunnen de eigenaren van die panden aanspraak maken op mooie subsidieregelingen. De stroom die de panelen opwekken, wordt vaak aan de huurders doorverkocht. Dat brengt meer op dan wanneer afgerekend moet worden tegen de terugleververgoeding én de huurders verduurzamen daarmee ook hun bedrijfsvoering. Zo snijdt het mes aan twee kanten. ‘Het is dan wel belangrijk dat je als verhuurder cq. leverancier goede afspraken maakt met jouw huurder cq. afnemer. Die afspraken moeten er ook op anticiperen dat de energieprijzen, maar ook de opslagen vanuit de overheid, van jaar tot jaar kunnen veranderen. Zo is bijvoorbeeld in 2013 de Opslag Duurzame Energie (ODE) ingevoerd om initiatieven in duurzame energie te stimuleren. De opslag wordt van jaar tot jaar vastgesteld. Het is dus ook belangrijk dat je de tariefafspraken daar jaarlijks op kunt aanpassen.

Ook flexibel op juridisch vlak

‘Als advocaat en bewonderaar van duurzaamheid en techniek zie ik een hoop uitdagingen in de toekomst. Mijn doel is om ontwikkelaars, bouwbedrijven, technici en (ver)huurders zo min mogelijk hinder te laten ondervinden van de vertragende en beperkende werking van contractstukken en juridische constructies. Ook op dat gebied is innovatie en flexibiliteit nodig. Dat is waar ik het verschil wil en kan maken.

 

Op 1 januari 2022 is er een nieuwe Omgevingswet. Wat zijn de belangrijkste veranderingen?

omgevingswet 1 januari 2022 belangrijkste aanpassingen

26 Wetten worden 1 Omgevingswet. We gaan van 60 AMvB’s naar 4 AMvB’s en we gaan van 4 ministeriële regelingen naar 1.  Dit moet allemaal georganiseerd zijn vóór 1 januari 2022. Naast dat dit ervoor moet zorgen dat dat de regelgeving rondom de fysieke omgeving eenvoudiger maakt, is het grote doel dat er meer ruimte ontstaat voor het sneller verlopen van projecten en procedures. In dit artikel gaan we in op de belangrijkste veranderingen.

 

1 omgevingsplan

Naast het samenvoegen van de verschillende wetten worden de gemeentelijke verordeningen, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), de Kapverordening, de Huisvestingsverordening en de Welstandsnota ook opgenomen in het omgevingsplan. Een gemeente heeft meerdere bestemmingsplannen. Deze worden samengevoegd en vervangen door 1 omgevingsplan. Nu worden veel regels, als kwaliteit van natuur en lucht, opgesteld vanuit Den Haag. Met de nieuwe wet krijgen gemeenten meer bevoegdheden om eigen kaders op te stellen.

Er komt 1 landelijk loket waarin alle informatie over de fysieke leefomgeving is opgenomen. Ruimtelijkeplannen.nl verdwijnt dus.

“van nee, tenzij” naar “ja, mits”

In de Omgevingswet kunnen gemeenten kaders en denkrichtingen aangeven. Binnen deze kaders kan er waarschijnlijk meer dan bij het huidige beleid. Zo kunnen er eerder woningen worden gebouwd op industrieterreinen en wordt er meer ruimte gegeven aan burgerinitiatieven. De rol van de gemeente zal moeten veranderen van strenge bewaker van de huidige fysieke omgeving naar facilitator die het algemeen belang dient. Hierbij wordt wel streng gekeken naar de kwaliteit van de leefomgeving.

 

Participatie

De Omgevingswet zal verantwoordelijkheden terugleggen bij de maatschappij. Als ontwikkelaar van een plan, gebied of gebouw zal er draagvlak gecreëerd moeten worden. Bewoners moeten op deze manier beter worden betrokken bij de ontwikkeling van de leefomgeving. En hebben ook meer zeggenschap over deze leefomgeving. De gemeente moeten zelf invulling geven aan hoe deze participatie er uit moeten komen te zien.

 

Vergunning van rechtswege verdwijnt

Onder de huidige regelgeving ontstaat een vergunning van rechtswege op het moment dat een gemeente behoudens een formele verlenging 8 weken nadat een vergunningaanvraag is ingediend nog geen besluit heeft genomen. Onder de Omgevingswet verdwijnt deze vergunning van rechtswege. Wel blijft het mogelijk om een dwangsom te vorderen vanwege het niet tijdig besluiten op de aanvraag.

Geen regels over uitvoerbaarheid

De bepaling over de uitvoerbaarheid uit het Besluit ruimtelijke ordening komt onder de Omgevingswet niet terug. De gemeente hoeft niet meer aannemelijk te maken dat een toegedeelde functie er ook zal komen. De gemeente geeft in haar omgevingsplan aan dat een functie op een zekere locatie ‘kan’ komen. Dat is minder verstrekkend. Nu moet de gemeente veel mogelijkheden onderzoeken die feitelijk nooit gerealiseerd zullen worden. De Omgevingswet maakt het mogelijk dat dit onderzoek gefaseerd kan worden. Pas als zich een concreet – binnen de toegedeelde functie passend – initiatief aandient, wordt onderzocht ‘hoe’ dat op een aanvaardbare wijze gerealiseerd kan worden. Dit heeft als voordeel dat de onderzoekslasten omlaag kunnen. De gemeente moet wel onderzoeken of ontwikkeling op de betrokken locatie in beginsel mogelijk is.

 

Vergunning voor bouwen: de knip

Onder de huidige regelgeving dient een omgevingsvergunning bouwen krachtens artikel 2.10 Wabo aan de volgende 4 voorwaarden te worden getoetst: bestemmingsplan, welstandsnota, bouwbesluit en bouwverordening.

Onder de Omgevingswet wordt de omgevingsvergunning bouwen geknipt in de bouwactiviteit (bouwtechnisch deel) en de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijk deel). In dit laatste wordt de vergunning verleend om af te wijken van het omgevingsplan, als dat aan de orde is.

Of een bouwtechnische vergunning nodig is, wordt beoordeeld aan de hand van de regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Of voor het ruimtelijk deel een vergunning nodig is, is afhankelijk van de gemeente. De regels hiervoor worden opgesteld in het omgevingsplan.

 

 

 

 

 

Welke onderhoudskosten bij commercieel vastgoed worden door de huurder en verhuurder betaald?

Bouwrecht en corona

In deze vlog zal mr. Van Beers antwoord geven op de vraag ‘welke onderhoudskosten bij verhuur van commercieel vastgoed door de huurder betaald moeten worden en welke door de verhuurder’. Hij stelt voorop, dat het antwoord op die vraag niet eenduidig is. Wie welke kosten voor zijn rekening moet nemen is doorgaans afhankelijk van de wijze waarop verhuurd wordt.

Er kunnen in het algemeen drie soorten verhuur worden onderscheiden. Cascohuur, gewone huur en cascoplus.

Bij cascohuur wordt enkel de schil van het pand verhuurd. De huurder zal zelf zorg moeten dragen voor het aanbrengen van voorzieningen en zal dus ook de onderhoudskosten zelf moeten dragen. De verhuurder dient enkel de schil te onderhouden. Hierbij valt te denken aan overhead- en toegangsdeuren, het schilderwerk buitenom en onderhoud van het dak.

Bij gewone huur, wordt het pand verhuurd inclusief alle aanwezige installaties. Doet de airco het niet of heeft de ketel het begeven, dan kan de huurder daarvoor de verhuurder bellen. Deze dient dit dan op te lossen en daarvoor de kosten te dragen.

Bij cascoplus huur worden er bij het aangaan van de huurovereenkomst, op verzoek van de huurder, door de verhuurder bepaalde voorzieningen aangebracht. Bijvoorbeeld een afzuiginstallatie bij een horecapand of een lift in een showroom. Doorgaans wordt dan afgesproken dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud, waartegenover de huurder een bijdrage in de vorm van servicekosten zal betalen.

Belangrijk is om altijd vooraf goede afspraken te maken en die vast te leggen in een huurovereenkomst. Dat voorkomt onduidelijkheid op het moment dat zich een defect voordoet. Bij cascohuur is het daarbij ook aan te raden om vooraf af te spreken wat er moet gebeuren met de door de huurder aangebrachte voorzieningen als de huur eindigt.

Door:
Chris van Beers

Specialisatie:
Vastgoedrecht

Kantoor:
Tanger Advocaten
Wilhelminalaan 10
1815 JC Alkmaar
072-531 2000
c.j.van.beers@tanger.nl