Kunt u opbrengsten uit zonnepanelen verkopen aan de verhuurder van een bedrijfspand?

Bouwrecht en corona

Mijn naam is Chris van Beers, ik ben als advocaat vastgoedrecht verbonden aan Tanger Advocaten in Alkmaar. Ik zal maandelijks in een vlog de juridische vraag van de maand beantwoorden. Andere vragen die gesteld worden zal ik schriftelijk of telefonisch beantwoorden. zonnepanelen doorrekenen aan verhuurder

 

De vraag van deze maand luidt;

“Wat moet ik regelen als ik de stroom van zonnepanelen op mijn bedrijfspand wil verkopen aan de huurder van dat bedrijfspand?”

De volgende afspraken kun je maken met een huurder:

Spreek een prijs af. De huurder verbruikt een deel van de opgewekte stroom. Het deel dat niet wordt verbruikt, wordt via de aansluiting van de huurder terug geleverd aan het net. Nu wordt de terug geleverde stroom nog gesaldeerd, waardoor in principe 1 vaste kWh prijs afgesproken kan worden met de huurder. Op het moment dat de salderingsregeling vervalt, zal voor verbruikte stroom en voor terug geleverde stroom een aparte prijs afgesproken moeten worden. Anticipeer daarop in de overeenkomst.

Spreek een voorschot af op basis van de te verwachte opbrengst van de zonnepanelen. Op deze manier wordt de huurder niet geconfronteerd met een hoge jaarafrekening en loop je als verhuurder geen onnodig risico op betalingsproblematiek bij uw verhuurder. zonnepanelen doorrekenen aan verhuurder

 

Spreek af op basis van welke meterstanden er afgerekend wordt. Het meest handig is om een tussenmeter te plaatsen, zodat exact te zien is hoeveel stroom de zonnepanelen opgewekt hebben. Zodra de salderingsregeling komt te vervallen, is daarbij van belang dat inzichtelijk is hoeveel van de opgewekte stroom verbruikt is en hoeveel aan het net is terug geleverd.

 

Heeft u nog vragen over dit onderwerp, of kan ik u helpen bij het opstellen van de overeenkomst met uw huurder, neem dan contact met mij op. Dat kan via het telefoonnummer 072-531 2000 of per e-mail naar c.j.van.beers@tanger.nl

Lees hier over hoe zonnepanelen op huurwoning steeds een populaire optie aan het woorden zijn

Voorbeeldovereenkomst servicekosten voor bedrijfspand

Voorrbeeldovereenkomst servicekosten bedrijfspand

Wat wel en niet onder servicekosten valt, legt u vast in de huurovereenkomst. Het ROZ-model biedt daarvoor een prima basis, maar het kan goed zijn dat u door de juridische bomen het servicekostenbos niet meer ziet. Daarom hebben wij de relevante alinea’s uit de handleiding, de huurovereenkomst en de algemene bepalingen van het ROZ-model op een begrijpelijke manier voor u onder elkaar gezet. Voorbeeldovereenkomst servicekosten bedrijfspand

Let op: aan onze uitleg van de teksten uit het ROZ-model kunt u geen rechten ontlenen.

Tips uit de handleiding

In alinea 3.9 van de handleiding staan instructies voor als u servicekosten opneemt in de huurovereenkomst.

Specificeer de kosten in de huurovereenkomst

Wat onder servicekosten valt, legt u vast in artikel 5 van de huurovereenkomst. U mag alleen de kosten in rekening brengen van services die zijn afgesproken met de huurder en die daadwerkelijk geleverd zijn.

Is het gebouw niet volledig bezet? Houd er dan rekening mee dat u de huurder niet meer servicekosten in rekening brengt dan wanneer het gebouw wel volledig bezet zou zijn. U mag de huurder bijvoorbeeld geen verwarmingskosten laten betalen van de ruimtes die leeg staan.

U kunt administratiekosten in rekening brengen

U mag de servicekosten verhogen met een opslag voor administratiekosten. Als u administratiekosten rekent, legt u dit ook vast in artikel 5 van de huurovereenkomst.

Voorschot en eindafrekening

Omdat de hoogte van de servicekosten meestal niet vooraf bekend is, kunt u de huurder iedere maand een voorschot laten betalen. Aan het eind van de periode, het servicekostenjaar, berekent u de daadwerkelijk gemaakte servicekosten en maakt u een eindafrekening. De eindafrekening deelt u met de huurder. Het liefst binnen 12 maanden na afloop van het kalenderjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Voorbeeldovereenkomst servicekosten bedrijfspand

U kunt tussentijds het voorschot aanpassen

Verwacht u dat de servicekosten hoger of lager uitvallen dan u vooraf had ingeschat, bijvoorbeeld omdat het servicepakket is veranderd? Dan kunt u tussentijds het voorschot aanpassen dat de huurder moet betalen. U kunt alleen het servicepakket wijzigen na overleg met de huurder of, als die er is, de servicekostencommissie.

Services waarvoor u kosten kunt rekenen

In de handleiding staan veel voorbeelden van zaken en diensten die onderdeel kunnen zijn van het servicepakket. Een aantal hiervan:

  • Water- en energieverbruik
  • Het verhelpen van storingen en de keuringskosten van installaties en apparatuur
  • Afvoer van afval
  • Schoonmaak
  • Onderhoud van gemeenschappelijke (buiten)ruimten
  • Huisbewaarders, portiers en bewakers
  • Beheer en administratie van leveringen, diensten en abonnementen

Artikelen in de huurovereenkomst

De artikelen in de huurovereenkomst die betrekking hebben op servicekosten zijn 4.6, 4.8, 5.1 en 5.2.

4.6 de Huurder betaalt servicekosten. Dat is een vergoeding voor de zaken en diensten die de Verhuurder verzorgt. In artikel 18 van de algemene bepalingen staat hoe deze servicekosten tot stand komen. De Huurder betaalt een voorschot op de servicekosten. Na afloop van het servicekostenjaar worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met de Huurder verrekend.

4.8. De Huurder betaalt iedere maand de volgende kosten:

  • de huurprijs €
  • het voorschot op de servicekosten, inclusief eventuele omzetbelasting €
  • eventuele omzetbelasting over de huurprijs €

Het servicepakket

5.1 de Verhuurder verzorgt de volgende zaken en diensten:

…….

5.2 de Verhuurder kan na overleg met de Huurder het servicepakket in artikel 5.1 aanpassen.

Verduidelijking in de algemene bepalingen

In de huurovereenkomst wordt vaak verwezen naar de algemene bepalingen. De bepalingen die betrekking hebben op de servicekosten zijn 18.1 t/m 18.11.

Overeenkomsten met (energie)leveranciers

18.1 Bovenop de huurprijs betaalt de Huurder de kosten voor het water- en energieverbruik. Hieronder vallen ook kosten voor het aangaan van de overeenkomst, de meterhuur en eventuele andere kosten en boetes van nutsbedrijven. De Huurder sluit zelf overeenkomsten met leveranciers, tenzij de Verhuurder en Huurder hebben afgesproken dat de Verhuurder dit doet, bijvoorbeeld omdat het gehuurde geen eigen aansluitingen heeft.

18.2 Als de Huurder behoefte heeft aan zaken en diensten waarover geen afspraken zijn gemaakt, kan de Huurder voor eigen rekening en risico en met goedkeuring van de Verhuurder overeenkomsten en servicecontracten sluiten met leveranciers.

Kosten doorberekenen aan de huurder

18.3 De Verhuurder berekent de servicekosten van zaken en diensten die zijn afgesproken en die daadwerkelijk geleverd zijn. Eventueel met een opslag voor de administratiekosten. De Verhuurder laat in de eindafrekening zien wat het aandeel van de Huurder is in de kosten. De Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met het daadwerkelijke gebruik van deze zaken en diensten door de Huurder. Is het gebouw niet volledig in gebruik? Dan brengt de Verhuurder niet meer servicekosten in rekening bij de Huurder dan wanneer het gebouw wel volledig in gebruik zou zijn.

18.4 Na afloop van het servicekostenjaar maakt de Verhuurder een eindafrekening en deelt dit met de Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar waarop de kosten betrekking hebben. In de eindafrekening staat elke kostensoort apart te vermeld. De Verhuurder laat ook zien hoe de berekening tot stand is gekomen en wat het aandeel van de Huurder is in die kosten. De Huurder zou eenvoudig zelf moeten kunnen narekenen of de bedragen kloppen. Lukt het de Verhuurder niet om de eindafrekening binnen 12 maanden aan de Huurder te verstrekken? Dan laat de Verhuurder dit aan de Huurder weten. De wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar start na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

18.5 Bepaling 18.4 is ook van toepassing als de huur wordt beëindigd. Voorbeeldovereenkomst servicekosten bedrijfspand

Betalen van servicekosten

18.6 Als uit de eindafrekening blijkt dat de Huurder te veel of te weinig servicekosten heeft betaald, worden de servicekosten binnen drie maanden na het verstrekken van de eindafrekening bijbetaald door de Huurder of terugbetaald door de Verhuurder. Dit geldt ook als de Huurder het niet eens is met de eindafrekening.

18.7 De Verhuurder kan tussentijds, in overleg met de Huurder het servicepakket wijzigen.

18.8 De Verhuurder kan het voorschot aanpassen als de servicekosten naar verwachting hoger of lager zullen uitvallen. Bijvoorbeeld als het servicepakket is gewijzigd.

Verbruik van gas, elektriciteit, warmte en water

18.9 Is het leveren van gas, elektriciteit warmte en/of water onderdeel van het servicepakket? Dan kan de Verhuurder, in overleg met de Huurder, het meten van het verbruik en het aandeel van de Huurder in de kosten hiervan aanpassen. Daarbij hoort individuele bemetering om het daadwerkelijke verbruik zichtbaar te maken tot de mogelijkheden.

18.10 Ontstaat er onduidelijkheid over het aandeel van de Huurder in het verbruik van gas, elektriciteit, warmte en/of water omdat de verbruiksmeters niet goed functioneren? Dan laat de Verhuurder het aandeel van de Huurder vaststellen door een bedrijf dat hierin is gespecialiseerd.

Tot slot

18.11 Tenzij de Verhuurder ernstig tekortschiet, is de Verhuurder niet aansprakelijk voor eventuele schade als zaken en diensten niet worden geleverd of niet functioneren. De Huurder heeft in dit geval ook geen recht op huurprijsvermindering. Voorbeeldovereenkomst servicekosten bedrijfspand

 

Ook interessant… Drie tips voor een soepele eindafrekening servicekosten.

 

Drie tips voor een soepele eindafrekening servicekosten

Gemiddelde servicekosten voor een kantoor Eindafrekening servicekosten

Betalen uw huurders iedere maand of ieder kwartaal een voorschot op de servicekosten? Dan worstelt u misschien, net als veel andere verhuurders, met de jaarlijkse eindafrekening. Want de duidelijkheid van de regels rondom servicekosten bij commercieel vastgoed laat te wensen over. Om vervelende discussies met uw huurders te voorkomen, delen wij drie tips voor een soepele eindafrekening servicekosten.

Tip 1: maak vooraf duidelijke afspraken

Er is geen wettelijke definitie van servicekosten. Wat wel en niet onder servicekosten valt, bespreekt u met de huurder en legt u vast in de huurovereenkomst. U mag alleen de kosten in rekening brengen van services die de huurder ook daadwerkelijk gebruikt. Wij raden aan om alle servicekosten afzonderlijk te benoemen in de huurovereenkomst. Doet u dat niet? Dan kan de huurder bij de eindafrekening kosten die niet overeengekomen zijn terugvorderen.

Tip 2: hanteer een redelijke termijn

Bij verhuur van een woning moet de verhuurder de eindafrekening binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar aan de huurder verstrekken. Bij commercieel vastgoed is er geen wettelijke termijn. In een standaard ROZ-model huurovereenkomst wordt uitgegaan van een termijn van 12 maanden na afloop van het kalenderjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Ook na een jaar kunt u nog servicekosten doorberekenen. De verjaringstermijn is 5 jaar. Toch raden wij u aan om een redelijke termijn te hanteren. Een late afrekening is een veelvoorkomend discussiepunt en dat kan leiden tot een verslechterde relatie met de huurder. eindafrekening servicekosten

Tip 3: maak de afrekening specifiek

Zorg ervoor dat de eindafrekening duidelijk is door elke kostensoort apart te vermelden. Laat ook zien hoe de berekening tot stand is gekomen en het aandeel van de huurder in die kosten. De huurder zou eenvoudig zelf moeten kunnen narekenen of de bedragen kloppen.

Blijkt dat de huurder servicekosten moet bijbetalen? Stuur dan meteen een betalingsverzoek mee. Dan kan het ontbrekende bedrag al binnen een maand op uw rekening staan.

 

Ook interessant… Wat zijn de gemiddelde servicekosten van een kantoor?

 

BOUWRECHT EN Corona – Waar kun je nog op bouwen?

Bouwrecht en corona

Ook de bouwsector ondervindt hinder van de Coronacrisis. Personeel is ziek, voorraden raken op, materieel is niet inzetbaar, de opdrachten lopen terug of worden afgezegd. Maar ondertussen lopen de lasten gewoon door. Hoe dienen ondernemers in de bouwsector hiermee om te gaan? In dit artikel bespreek ik eerst een aantal algemene aandachtspunten, gevolgd door belangrijke – branche specifieke – punten van zorg. Bouwrecht en corona

Crisismanagement
Voor ieder bedrijf is het van belang om tijdig de kritieke processen en financiële stromen binnen de onderneming in kaart te brengen. Enerzijds te anticiperen en om op basis van een plan te kunnen schakelen zodra dat nodig is, maar ook om kritisch naar de levensvatbaarheid van de onderneming te blijven kijken. Als bestuurder heeft u die verantwoordelijkheid. Schaadt u die, dan kunt u daarvoor aansprakelijk worden gehouden. Wellicht vereist het voortzetten van de onderneming, dat deze wordt verkocht, gereorganiseerd of een fusie aangaat. Maak dus een grondige analyse.Bouwrecht en corona

Zzp’er in de bouw
Bent u zzp’er in de bouw- en aannemerij, dan heeft u wellicht ook iets aan de ondersteuningsmaatregelen die de overheid speciaal voor deze doelgroep treft. Mijn kantoorgenoot Mitchel Schildwacht schreef daarover een informatief artikel dat u hier kunt lezen.

Personele lasten
Met ingang van 17 maart 2020 is de Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (NOW) ingesteld. Deze vervangt de Werktijdverkortingsregeling. Deze regelingen bieden aan ondernemers de mogelijkheid om de personele lasten gedurende de crisis omlaag te brengen, doch bieden aan werknemers de zekerheid dat zij na herstel van de economie hun baan behouden.

Huurovereenkomst
Naast de personele lasten, vormen ook de huisvestingskosten een grote uitgavenpost. Het is lastig om huuropschorting of huurprijsverlaging af te dwingen. Wettelijke of landelijke regelingen voor crisistijden ontbreken op dit gebied en het vormgeven ervan is recent ook onhaalbaar gebleken. Het is dus noodzaak om op individueel niveau met uw verhuurder om tafel te gaan om de mogelijkheden te bespreken. Bouwrecht en corona

Branche specifiek
Binnen de bouw- en aannemerij zult u daarbij in aanraking komen met een aantal branche specifieke problemen. De meest voorkomende van juridische aard bespreek ik hierna achtereenvolgens.

Opschorten van betaling
De coronacrisis vormt in het merendeel van de gevallen geen juridische reden om een betalingsverplichting op te schorten, zo lang de prestatie die tegenover die betaling staat gewoon wordt geleverd. Contractuele betalingstermijnen (soms gekoppeld aan een tijdspad of vordering van het werk) moeten daarom gewoon worden nagekomen. Het opschorten van de betalingsverplichting moet ook onder de huidige omstandigheden nog steeds worden opgevat als een tekortkoming, of een teken van insolvabiliteit (betalingsonmacht).

Wijzigen of ontbinden overeenkomst door de opdrachtgever
Opdrachtgevers die hun opdracht intrekken. Ook daarmee wordt de bouwbranche in toenemende mate geconfronteerd. Soms is dat mogelijk als de opdrachtgever zich met succes op overmacht kan beroepen. Wat als overmacht te gelden heeft, moet dan wel in de overeenkomst tussen partijen vastgelegd zijn of volgen uit het toetsingskader dat de wet biedt. Een andere mogelijkheid, is een beroep op onvoorziene  omstandigheden. Weet echter dat de rechters zeer terughoudend zijn met de toepassing daarvan. Het uitgangspunt is dat overeenkomsten nagekomen moeten worden. De aannemer dient het overeengekomen werk uit te voeren en de opdrachtgever dient hem daarvoor te betalen. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de uitbraak van het coronavirus rechtvaardigt dat een gesloten overeenkomst eenzijdig door de opdrachtgever wordt ontbonden of ingetrokken. Voor de opdrachtnemer, ligt dat anders. Dat zal ik hierna toelichten.

Vertraging en vordering tot nakoming
Het coronavirus legt druk op uw onderneming. Er zijn tal van omstandigheden te bedenken die maken dat u niet in staat bent om het aangenomen werk binnen de daarvoor overeengekomen termijn op te leveren. Leveranties zijn uitgesteld, personeel is ziek, of werk kan niet worden uitgevoerd met inachtneming van de voorgeschreven veiligheidsmaatregelen. Of u recht heeft op verlenging van de oplevertijd, is afhankelijk van wat u overeengekomen bent. Heeft u zich verbonden om op een bepaalde datum op te leveren, dan komt de vertraging als gevolg van de huidige crisis voor uw risico. Is er een aantal werkbare dagen overeengekomen, dan ligt dit anders. Dagen waarop als gevolg van de crisis niet gewerkt kan worden, gelden namelijk niet als werkbare dagen.

Zijn de UAV 2012 voorwaarden van toepassing, dan kan de aannemer zich met verwijzing naar § 8 lid 5 UAV 2012 op overmacht beroepen, luidend: “Indien door overmacht […] niet van de aannemer kan worden gevergd dat het werk binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd, heeft hij recht op termijnverlenging.” Een soortgelijke bepaling is neergelegd in artikel 10 lid 2 van de AVA 2013. Zijn de UAV-GC 2005 van toepassing, dan kan de opdrachtnemer zich beroepen op § 36 lid 1 UAV-GC 2005 in combinatie met § 44 lid 1 UAV-GC 2005. Als de termijnoverschrijding niet aan de Opdrachtnemer toe te rekenen valt, dan is hij geen boete verschuldigd. Daarbij doet de Opdrachtnemer er goed aan om zo spoedig mogelijk, schriftelijk aan te geven waarom en hoeveel verlening hij nodig heeft. Bouwrecht en corona

Zijn de DNR 2013 van toepassing, dan is het mogelijk om op grond van artikel 10 de overeenkomst te wijzigen of te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Vertragingen moeten op grond van artikel 19 en 20 schriftelijk en met opgave van redenen gemeld worden. Tot slot bevat artikel 25 een overmacht bepaling. In de Algemene Voorwaarden Aanneming Funderingswerken (AVAF 2016), vindt men de vertragings-, overmacht- en wijzigingsbepalingen in de artikelen 7.5 t/m 7.8. Bouwrecht en corona

Schade door vertraging
Hierboven gaf ik reeds aan op welke manier omgegaan moet worden met vertraging. Maar vertraging brengt doorgaans ook een kostenverhoging met zich mee. Die kosten kunt u in bepaalde gevallen aan de opdrachtgever in rekening brengen. Aannemers hebben op grond van artikel 753 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek namelijk de mogelijkheid om de aanneemsom te verhogen als sprake is van kostenverhogende omstandigheden, die pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan of bekend worden en die aan de aannemer niet kunnen worden toegerekend. Voor die toerekening moet men wel in het achterhoofd houden dat de aannemer in beginsel het ondernemingsrisico draagt. Het compleet uitvallen van een werkploeg óf totale stagnatie van bouwmaterialen kunnen echter uitzonderingen vormen. De UAV 2012 kleurt het begrip kostenverhogende omstandigheden nader in. In § 47 lid 1 UAV wordt aangegeven dat sprake moet zijn van een ‘aanzienlijke verhoging’. De Raad voor Arbitrage voor de Bouw houdt daarbij doorgaans een percentage van 5% aan. Daarbij biedt de UAV 2012 in § 6 leden 11 en 12 ook een grondslag voor bijbetaling door de opdrachtgever. Indien sprake is van kostenverhogende omstandigheden die voortvloeien uit naleving van voorschriften die de opdrachtnemer niet behoefde te kennen, heeft hij recht op bijbetaling. Hierbij valt dus te denken aan crisiswetgeving en noodmaatregelen die van invloed zijn op de uitvoering van het werk.

Onder de UAV-CG 2005 is het lastiger om aanspraak te maken op bijbetaling c.q. schadevergoeding. In § 44 lid 1 sub b is namelijk geregeld dat dit slechts mogelijk is bij omstandigheden waarvoor de opdrachtgever krachtens de overeenkomst verantwoordelijk is. Verantwoordelijkheid van de opdrachtgever voor de gevolgen van een virus, vallen daar in beginsel niet onder. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel § 44 lid 1 sub c is wel opgenomen, maar dat wordt in de praktijk door rechters zeer terughoudend toegepast. Bijbetaling dient onder toepassing van de DNR 2013 behandeld te worden in lijn met de artikelen 9 en 10. Er dient overleg tussen partijen plaats te vinden. Voor aanpassing van de opdracht – en dus ook de betaling – bestaat onder andere aanleiding als er sprake is van relevante wijzigingen van overheidsvoorschriften, of indien een behoorlijke vervulling van de opdracht extra werkzaamheden vereist. Zijn de AVAF 2016 van toepassing, dan geven gewijzigde omstandigheden de opdrachtnemer het recht de uitvoering van de overeenkomst aan te passen op grond van artikel 7.8.. Daarbij dient de opdrachtnemer rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de opdrachtgever. De gewijzigde uitvoering mag als meer en minderwerk worden verrekend op grond van artikel 7.9.

Conclusie
De wet en de diverse algemene voorwaarden bieden houvast om te bepalen of recht bestaat op betaling, beëindiging of wijzing van de overeenkomst, (boetevrije) verlenging van de oplevertermijn en bijbetaling. De wet en de algemene voorwaarden bevatten geen van alle een specifieke regeling voor een gezondheidsrisico als de onderhavige. Het is dus van belang dat goed wordt gekeken naar de bedoelingen bij de wettelijke en overeengekomen bepalingen. Waar nodig kan ik u daar als specialist vastgoedrecht bij helpen. Daarnaast blijft het ook een kwestie van goed je verstand gebruiken en rekening houden met wederzijdse belangen. In de meeste gevallen zijn beide partijen erbij gebaat dat het werk wordt voltooid. In overleg moet worden bepaald hoe. Bouwrecht en corona

 

Bent u ondernemer in de bouwsector en loopt u tegen problemen aan als gevolg van de coronacrisis? Neem dan contact op met mr. Chris van Beers via c.j.van.beers@tanger.nl of 072 – 531 2000.

 

Regels huurverhoging bij bedrijfspanden

Regels huurverhoging

Wanneer en met hoeveel kunt u de huur verhogen van uw bedrijfspand?

In deze blog leest u welke regels hier aan huurverhoging zijn verbonden. 

De verhuurder van een pand kan de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. De jaarlijkse huurverhoging is bij bedrijfsruimtes geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Een zogenaamde ‘periodieke indexering’ is dus alleen toegestaan als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd. De huurindex, ook wel huurindexatie genoemd, is een percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt. Deze is gekoppeld aan de CPI, het consumentenprijsindexcijfer. De CPI wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekend en gepubliceerd. Regels huurverhoging

Een vergeten indexering kan maximaal 5 jaar teruggevorderd worden vanwege de verjaringstermijn. Voor huurders geldt dus dat zij er bedacht op moeten zijn dat een “vergeten indexering” achteraf alsnog ineens gevorderd kan worden. Verhuurders dienen er op hun beurt op bedacht te zijn dat een “vergeten indexering” van de huurprijs tot maximaal vijf jaar terug gevorderd kan worden.

De CPI is op een aantal punten veranderd. Vooral de verschuiving van het CPI-referentiejaar is belangrijk voor de indexering.                                                      

In bijna alle huurovereenkomsten van kantoor- en winkelruimtes staat dat eventuele huurprijswijzigingen plaatsvinden op basis van de CPI-reeks ‘Alle huishoudens’. De belangrijkste aanpassing in de CBS-paper uit februari 2016 is de verschuiving van het referentiejaar van de CPI; van ‘2006 = 100’ naar ‘2015 = 100’. Er is daardoor een nieuwe CPI-reeks.

Het gevolg
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft huurovereenkomsten voor kantoor- en winkelruimtes. In de algemene bepalingen van de meest recente ROZ-overeenkomsten voor kantoor- en winkelruimte is expliciet het CPI-referentiejaar ‘2006 = 100’ vermeld. Om bij verschuiving van bijvoorbeeld het referentiejaar problemen te voorkomen, is in de algemene bepalingen een speciale bepaling opgenomen. Deze bepaling geeft aan een indexcijfer te hanteren dat vergelijkbaar is met de laatst gepubliceerde CPI of daar zoveel mogelijk aan is aangepast.

In sommige gevallen is er geen CPI-referentiejaar genoemd, maar ook hier geldt dat huurprijswijzigingen plaatsvinden op basis van de meest recente CPI-reeks.

Het CBS adviseert om bij nieuwe huurcontracten of herziening van bestaande contracten ook te kiezen voor het meest recente basisjaar als er sprake is van indexering.

Het gebruik van de juiste CPI
Bij herziening van overeenkomsten over perioden die eindigen in het jaar 2015 of eerder adviseert het CBS om gebruik te maken van de CPI-reeks ‘2006 = 100’. Regels huurverhoging

Bij herziening van overeenkomsten over perioden die eindigen in januari 2016 of later adviseert het CBS om gebruik te maken van de CPI-reeks ‘2015 = 100’.

Hoe wordt de indexering berekend?                                                                                                                                                    

Er zijn twee gangbare methodes, de jaar-op-jaarmethode en de vaste-noemermethode.

Jaar-op-jaarmethode wordt steeds vergeleken met het gemiddelde van het vorige jaar.

De CPI van 2015 is 100,00
De CPI van 2016 is 100,32
Het verschil: 100,32 / 100,00 = 1,0032 = 0,32%
De huurprijs was in 2015 € 700,-, de nieuwe huurprijs wordt € 700,- X 1,0032 = € 702,24

Vaste-noemermethode wordt vergeleken met de oorspronkelijke huurprijs, het eerste jaar van huur, ook wel referentiejaar genoemd.

De CPI van  november 2015 is 99,85 (neem de maand voorafgaand aan datum tekenen contract)
De CPI van december 2016 is 100,71 (neem de maand voorafgaand aan de 1e verjaardag van het contract)
Het verschil: 100,61 / 99,85 =  1,0076 = 0,76%
De huurprijs was in 2015 € 700, de nieuwe huurprijs wordt dan € 700,- X 1,0076 = € 705,32

Volgende indexering is dan CPI  december 2017 / wederom 2015 als referentiejaar X oorspronkelijke huurprijs. Regels huurverhoging

De actuele CPI (consumentenprijsindex) vindt u hier.
U kunt op de site van het CBS eenvoudig en snel de huurprijs berekenen. Regels huurverhoging

Hoe wordt dit toegepast op een bedrijfsruimte?

Voor een bedrijfsruimte gelden de regels net iets anders, want bij een bedrijfsruimte is het contract het uitgangspunt.

In Nederland mag een verhuurder van een bedrijfspand zelf bepalen hoeveel huur hij of zij vraagt voor een bedrijfspand. Het is dan aan de huurder om te bepalen of de ruimte de prijs waard is. Als het bedrijfspand verhuurd is, mag er niet zomaar een grote huurverhoging worden gedaan.

Voordat een pand verhuurd wordt, is het belangrijk om na te gaan wat voor ruimte het bedrijfspand precies is. Dit is het uitgangspunt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee verschillende ruimtes:

1.    Middenstandsbedrijfsruimtes
2.    Overige bedrijfsruimtes

Op de website van MKB vind je een uitgebreid overzicht van ex-290 en 230 bedrijfsruimtes.

Middenstandbedrijfsruimtes (ex-290)

Een andere term voor een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte is ‘290’. Deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Een ‘290’ bedrijfsruimte is een pand dat voor het publiek toegankelijk is en waar het product of de dienst direct geleverd kan worden aan het publiek. Denk hierbij aan:
– een winkel, restaurant, café, afhaaldienst, fysiotherapiepraktijk, een besteldienst of een ambacht;
– een hotel of een camping

Het bekendste kenmerk van middenstandsbedrijfsruimtes is dat het huren van het pand vrijwel altijd vijf + vijf jaar is.

– Na verloop van de eerste periode van vijf jaar is er een mogelijkheid om een nieuwe huurprijs overeen te komen tussen de verhuurder en huurder. Beide partijen mogen een verzoek om de huurprijs te herzien indienen, mits de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs minstens vijf jaar na de laatste herziening ligt (zeven jaar mag dus ook, bijvoorbeeld). Als de partijen er onderling niet uitkomen, kan men via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie. Deze stelt de huurprijs vast aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimtes.

– Beide partijen kunnen op ieder moment van deze tweede periode van vijf jaar naar de Kantonrechter stappen om te vragen naar een huurprijsherziening. Er is hiervoor geen termijn. Dit houdt in dat de herziening ingaat zodra de vordering van de Kantonrechter officieel is.

– Als na de tweede periode van vijf jaar geen opzegging of beëindiging heeft plaatsgevonden, betekent dit dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door blijft lopen. Opnieuw kan bij de Kantonrechter gevraagd worden voor herziening van de huurprijs.

Los hier van kan er wel periodieke indexering plaats vinden, mits dit is opgenomen in het contract. Regels huurverhoging

Overige bedrijfsruimtes (7:230 BW)

Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat niet wordt gezien als een ‘290’ of ‘ex-290’ bedrijfsruimte. Deze overige bedrijfsruimtes vallen dan ook onder de wetgeving van artikel 7:230 BW. Deze bedrijfsruimtes worden dan ook wel 230-bedrijfsruimtes genoemd. Belangrijkste kenmerk van een overige bedrijfsruimte is dat deze geen toegankelijk deel voor het publiek heeft. Bijvoorbeeld:

– Kantoorruimte;                                                                                                                                                                                                                        – Bioscoop;                                                                                                                                                                                                                                  – Opslagruimte.

De rechter kan tijdens de huurperiode niet ingrijpen in wat er in het contract is afgesproken. Dit is dus heel anders dan bij de middenstandsbedrijfsruimten. Zorg daarom dat elke afspraak over de huurprijs en –verhogingen vast ligt op papier zodat daar geen enkele twijfel over kan ontstaan.

Waarom wordt er een verschil gemaakt?                                                                                                   

Er is een onderscheid in het type bedrijfsruimte gemaakt omdat bedrijven die vallen onder 290 bedrijfsruimtes vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan gekoppeld zijn. De wet zorgt daarom voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder. Bij 230 bedrijfsruimtes is dit minder of niet het geval. Regels huurverhoging

Heeft u vragen over huurverhoging, het opzetten van een huurcontract of het bepalen van de huurprijs? Neem contact met Poelmann van den Broek advocaten

Ook interessant: Welke onderhoudskosten bij commercieel vastgoed worden door de huurder en verhuurder betaald?

Regels servicekosten kantoor, dit zijn ze!

Regels servicekosten kantoor

In het geval van kantoorruimte is er geen wettelijke definitie die hier duidelijkheid over geeft. In de basis komt het neer op gebouw gebonden kosten die gemaakt worden voor de huurder zoals: energiekosten, onderhoud aan installaties, schoonmaakkosten algemene ruimtes, beveiligingskosten etc. Een administratieve vergoeding van gemiddeld 5% over het totaal van de servicekosten is ook gebruikelijk. Regels servicekosten kantoor

Servicekosten vastleggen in huurovereenkomst

De inhoud van de huurovereenkomst is hierin bepalend, dus is het zaak om goed vast te leggen wat er onder servicekosten wordt verstaan. Zo worden discussies over de doorberekening en eindafrekening voorkomen.

Meestal wordt overeengekomen dat de huurder een voorschot op de servicekosten betaalt. Dit kan per maand of kwartaal zijn. Aan het einde van een periode, vaak een jaar, volgt dan een eindafrekening. Relevante algemene bepalingen van het ROZ-model zijn:

  • Art. 18.4: “Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. […].”
  • Art. 18.5: “Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 12 maanden na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben tenzij Verhuurder niet in staat is dit overzicht te verstrekken. Verhuurder zal dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen. Huurder noch Verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening.”
  • Art. 18.6: “Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door Huurder te weinig is betaald of door Verhuurder te veeI is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.”
  • Art. 18.7: “Verhuurder heeft het recht de levering van zaken en diensten, na overleg met Huurder, naar soort en omvang te wijzigen.”
  • Art. 18.8: “Verhuurder heeft het recht het door Huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor levering van zaken en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in artikel 18.7.”
  • Art. 18.9: “ln geval de levering van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water tot de door Verhuurder verzorgde levering van zaken en diensten behoort, kan Verhuurder na overleg met Huurder de wijze van het bepalen van het verbruik en daaraan gekoppeld Huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen, waarbij individuele bemetering om het daadwerkelijk verbruik per gebruiker zichtbaar te maken in ieder geval is toegestaan.”
  • Art. 18.10: “Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over Huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een door Verhuurder geraadpleegd bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water is gespecialiseerd. Dit geldt eveneens bij beschadiging, vernietiging of fraude met betrekking tot de meters, onverminderd alle andere rechten die Verhuurder in dat geval tegenover Huurder heeft, zoals het recht op herstel of vernieuwing van de meters en vergoeding van geleden schade.”
  • Art. 18.11: “Verhuurder is, behoudens in geval van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder, niet aansprakelijk voor enige schade die het gevolg is van het niet functioneren dan wel de niet behoorlijke levering van zaken en diensten. Evenmin zal Huurder in dergelijke gevallen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.”

Het komt steeds vaker voor dat kantoorruimtes worden verhuurd voor een all-in prijs. Servicekosten worden dan volgens een vast bedrag berekend en omvatten dan alle bijbehorende diensten en leveringen, koffie/thee, gebruik meubilair, internet, etc. Dus geen verrassingen achteraf.

Kortom, duidelijkheid en transparantie in servicekosten zorgen voor een soepele eindafrekening en kan geld en ergernis besparen! Regels servicekosten kantoor

Lees verder over de kengetallen van servicekosten voor een kantoorruimte

Lees hier op welke Regels over servicekosten je op  kantoor. op moet letten