Krijg grip op compliance in gebouwonderhoud

De wet- en regelgeving omtrent gebouwonderhoud stijgt de laatste jaren enorm. Hoe blijf je toch compliant? Op 28 juni geven Planon Building Management en Melford in een gratis webinar praktische tips om compliant te worden én te blijven. Schrijf je hier in.

Gebouweigenaren of -beheerders hebben te maken met een toenemend aantal wet- en regelgevingen op het gebied van veiligheid, duurzaamheid en gezondheid. Een overzicht houden van al deze verplichtingen is vaak een grote uitdaging, want er bestaat geen eenduidig overzicht met alle regels waaraan gebouweigenaren of -beheerders moeten voldoen. Daarnaast gaat het bij compliance in gebouwonderhoud niet alleen om het uitvoeren van verplichte wettelijke keuringen en het kunnen tonen van keuringsrapporten in een softwaresysteem.

Om altijd op de hoogte te blijven van de laatste wet en -regelgeving is het raadzaam eerst een beheersstructuur in te richten en verantwoordelijkheden toe te wijzen. Eerst organiseren en dan pas automatiseren. Maar hoe pak je dit aan en wat zijn de resultaten? Planon Building Management en Melford organiseren op dinsdag 28 juni om 10.00 uur een gratis webinar waarin praktische stappen worden gedeeld om gebouweigenaren en -beheerders te helpen met compliance in gebouwonderhoud.

In dit webinar komt u meer te weten over:

–                      Wat compliance is in het kader van gebouwonderhoud
–                      De praktische uitdagingen die we zien bij het willen voldoen aan wet- en regelgeving
–                      De weg naar een ingerichte compliance oplossing
–                      De ondersteuning vanuit Planon software voor compliance in gebouwonderhoud
–                      Het visualiseren van compliance met behulp van dashboards in Planon software
–                      Hoe Planon Building Management en Melford praktisch kunnen ondersteunen bij het creëren van inzicht in en controle over de compliance van uw vastgoed

Interesse? Meld u dan hier aan!

BIM maakt vastgoedbeheer makkelijk

BIM Vastgoedbeheer

Met één druk op de knop inzicht in het vloeroppervlak van de entree, het type verlichting in het bedrijfsrestaurant of de hoeveelheid brandslanghaspels in de kantoren? Met BIM is dat gesneden koek. BIM (Bouwwerk Informatie Model) is een digitale manier voor het ontwerpen, bouwen en onderhouden van vastgoed. Het model is de oplossing voor het opslaan en delen van informatie. Hét antwoord op bouwen zonder faalkosten én het verzamelen en praktisch ontsluiten van alle relevante gebouwinformatie. BIM Vastgoedbeheer

 

Wat BIM voor technisch vastgoedbeheerders kan betekenen? BIM-experts Lex Ransijn en Jasper de Mink van VDCbase leggen het uit. Lex: “Hoewel de techniek het allang toelaat drukken we bouwtekeningen, onderhoudscontracten, certificaten en handleidingen nog steeds af en bewaren we ze in keurig gesorteerde ordners in de kast. Waarom? Er zijn veel betere manieren om informatie te verzamelen en te beheren. Wij helpen partijen informatie gestructureerd op te slaan. Digitaal dus. En daarnaast leren we ze opnieuw lezen. Want een tekening lezen, dat gaat prima, maar een 3D-model lezen vereist wat extra skills.”

 

Alle kennis zit in het hoofd

“Met een digitaal kloppend systeem kunnen organisaties een grote slag slaan,’ vult Jasper aan. ‘En voor de kosten hoef je het echt niet te laten. Een vastgoedbeheerder is een derde van zijn tijd bezig met het zoeken naar informatie, reken maar uit wat de tijdwinst is als dit met een paar muisklikken op het scherm staat. Met pointcloud laserscanning kun je bestaand vastgoed relatief gemakkelijk in BIM-modellen omzetten. Dan heb je dus direct inzicht in verschillende relevante parameters. Er zijn gebouwbeheerders die dit niet zien zitten en aangeven dat alle kennis toch gewoon in hun hoofd zit of op papier staat. Maar wat als de beheerder wegvalt? Kan een ander wijs worden uit die kast met ordners vol met oude tekeningen? En wat doe je met nieuwe informatie? Wanneer een leverancier een armatuur levert en plaatst, ontvang je daarbij ook relevante gegevens. Het is de kunst om deze handleidingen en productbladen gesorteerd te houden. Maak je een nieuwe ordner aan of koppel je ze op de juiste plek in het 3D-model?”

 

Beter inzicht in eigen gebouw

“Als technisch beheerder ben je veel tijd kwijt aan het zoeken naar informatie. Met BIM bespaar je zeker een derde van deze tijd. Bovendien kun je ervan op aan dat de informatie uit het model klopt, wat betekent dat je exact de juiste prijs en de juiste spullen krijgt en daarnaast meerkosten voorkomt. Anders gezegd: je komt veel professioneler over en er is geen partij die je nog vierkante meters verkoopt die je niet nodig hebt. Lex en ik maken vastgoedbeheerders wegwijs in BIM. Wij zorgen voor de vonk in de organisatie, het besef dat het ook anders en vooral beter kan. Ons advies? Maak gebruik van een open source BIM-model zodat je ook op toekomstige systemen kunt aansluiten.” BIM Vastgoedbeheer

 

Werken met BIM betekent dat je als bouwer, beheerder en toeleverancier dezelfde taal moet spreken. Tot voor kort waren er nog geen basisregels vastgelegd. Voor Lex en Jasper reden genoeg om samen met andere BIM-specialisten collectieve afspraken te maken inzake deze zogeheten informatiesleveringsspecificaties (ILS). Spreek je ILS? Dan weet je zeker dat alle informatie in het model op elkaar aansluit. Meer info over ILS

 

Metafoor: In de afgelopen jaren is duurzaamheid steeds hoger op de gemeentelijke agenda komen te staan

vastgoed gemeente verduurzamen

‘In de afgelopen jaren is duurzaamheid steeds hoger op de gemeentelijke agenda komen te staan. Vanwege de opgelegde maatregelen vanuit het klimaatakkoord, maar ook omdat gemeenten beseffen dat ze een voorbeeld- en aanjaagfunctie vervullen.’ We spreken Rien van der Maarel, senior vastgoedadviseur van Metafoor.

Metafoor Vastgoed en Software is een landelijk advies- en detacheringsbureau met een handson-mentaliteit op het gebied van vastgoed en grondzaken. Metafoor ondersteunt gemeenten, waterschappen en provincies met slimme software, adviezen en detachering. Metafoor is gevestigd in Dronten, met adviseurs vanuit heel Nederland. ‘Je ziet de laatste jaren steeds meer gemeenten en waterschappen die stappen willen zetten in het professioneel beheren van hun vastgoed. Welk vastgoed hebben we in ons bezit? Welke waarden heeft dit vastgoed? Brengen we de juiste huur in rekening? Wat behoort tot de kernportefeuille? Wat is het rendement op financieel en maatschappelijk gebied? Met onze (duurzame)vastgoedladder -een tool die in één oogopslag de route naar professioneel vastgoedbeheer weergeeft -geven we inzicht.’

 

40 miljoen m2 verduurzamen

Met circa 40 miljoen m2 maatschappelijk vastgoed kunnen gemeenten een grote bijdrage leveren aan de verduurzaming van het Nederlandse vastgoed, maar ligt er tegelijkertijd een enorme opgave. Veel gemeenten werken dan ook hard aan het professionaliseren van de vastgoedorganisatie. Deze professionaliseringslag biedt grote kansen voor het structureel toepassen van duurzaamheidsmaatregelen op dit gemeentelijk vastgoed en visa versa. Hierbij wordt zowel op nieuwbouw (vervanging) als op renovatie van bestaand vastgoed ingezet. Ook kan een perspectief worden bepaald om panden af te stoten. ‘Een flinke opgave,’ vervolgt Rien. ‘Met de Duurzame Vastgoedladder biedt Metafoor een helder stappenplan om de duurzaamheidsambities van gemeenten waar te maken.’

Nog dertig jaar voor CO2 -neutraal

‘De tijd van achterover leunen is voorbij,’ vult duurzaamheidsadviseur Armand Janisse zijn collega aan. ‘Nu de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed is vastgesteld, een aanpak voor gemeenten om in dertig jaar hun vastgoed te verduurzamen, zijn de afspraken voor gemeenten helder in kaart gebracht. De focus van de routekaart ligt op het terugdringen van het gebouwgebonden energiegebruik. Dit is alle energie die nodig is voor het verwarmen, koelen, ventileren en verlichten van een gebouw. In 2050 dient Nederland namelijk een -bijnaCO2-neutrale samenleving te zijn. En er zijn meer verplichtingen en ambities om rekening mee te houden. Voorbeelden hiervan zijn de transitievisie warmte, klimaatadaptie en circulariteit. Er is dus werk aan de winkel.’

In de afgelopen jaren is duurzaamheid steeds hoger op de gemeentelijke agenda komen te staan. Vanwege de opgelegde maatregelen vanuit het klimaatakkoord, maar ook omdat gemeenten beseffen dat ze een voorbeeld- en aanjaagfunctie vervullen.

 

Planning én uitvoering

Metafoor helpt gemeenten deze eigen routekaart vast te stellen. Dit plan van aanpak begint bij het in kaart brengen van het vastgoed, beleid, ambities, visies etc. Daarnaast geeft het zicht op hoe de gewenste CO2-emmissiereductie gerealiseerd kan worden en geeft een nul-status van het vastgoed. Zoals Metafoor het noemt: de basis op orde. Dat betekent enerzijds renoveren/aanpassen en anderzijds vernieuwen ofwel vervangen. Ook kunnen er functies gekoppeld of juist afgestoten worden. ‘Er zijn gebouwen die je vanwege de cultuurhistorische waarde niet wilt slopen, maar er is ook vastgoed dat ongekend hoge investeringen vraagt voor verduurzaming waarmee op termijn slopen en nieuwbouwen een betere optie is.’ Een en ander ligt ook aan de ambitie van de gemeente zelf. Er zijn gemeenten die ambitieuzer zijn dan de wet- en regelgeving, deze gemeenten gaan bijvoorbeeld voor CO2-neutraal vastgoed in 2035 in plaats van in 2050.

En ook het inzetten van hernieuwbare energie in combinatie met de warmtevisie is een belangrijke factor. Naast het opstellen van de routekaart helpt Metafoor ook bij de realisatie van de plannen. ‘De routekaart raakt veel afdelingen in de organisatie, dat betekent dat er veel integrale samenwerking vereist is. Daarom gaan we in gesprek met alle stakeholders. Naast de betreffende vastgoedambtenaar creëren we zo ook draagvlak bij onder meer het bestuur, de beleidsmakers en bij de gebruikers. Veel gemeenten hebben de expertise of de capaciteit -of beide- voor dit soort werkzaamheden niet in huis. Indien nodig dan komen wij het vastgoedteam gedurende een bepaalde tijd versterken. Normaal gesproken op kantoor, door Corona nu vanuit huis.’

Metafoor heeft een whitepaper opgesteld die stapsgewijs laat zien hoe zij te werk gaat bij het opstellen van een eigen gemeentelijke routekaart verduurzamen vastgoed. Stuur een mail naar info@metafoorvastgoed.nl voor toegang tot de whitepaper of kijk op onze website voor meer informatie.

Agentschap Telecom: extra aandacht voor cyberveiligheid zonnepanelen, thuisbatterijen en warmtepompen

Het Agentschap Telecom gaat dit kalenderjaar extra aandacht schenken aan de cyberveiligheid voor laadpalen voor elektrische auto’s, warmtepompen, omvormers voor zonnepanelen en thuisbatterijen.

Dat kondigt het Agentschap Telecom aan in zijn Jaarplan Toezicht 2022.

Onder vergrootglas

Het Agentschap waarschuwde afgelopen zomer al voor het risico op het hacken van omvormers van zonnepanelen en laadpalen voor elektrische auto’s.

Omdat omvormers van zonnepanelen storing kunnen veroorzaken op andere apparatuur liggen ze al geruime tijd onder het vergrootglas. Bovendien werd afgelopen zomer al bekend dat het agentschap een zaak start tegen een fabrikant van omvormers.

Cyberweerbaarheid

Bij de presentatie van zijn jaarplan kondigt het Agentschap Telecom aan het toezicht op cyberweerbaarheid te intensiveren. Het agentschap constateert dat de Nederlandse digitale infrastructuur wordt bedreigd. Winkelketens, zorginstellingen en industrie zijn steeds vaker doelwit van cyberaanvallen. En ook vitale diensten als onze energievoorziening en telecommunicatie hebben te maken met digitale dreiging.

Energietransitie

‘De nationale veiligheid vergt additionele inzet en investeringen in cyberweerbaarheid’, stelt Angeline van Dijk, directeur-hoofdinspecteur Agentschap Telecom. ‘Dat geldt bijvoorbeeld voor het toezicht op de cyberveiligheid van apparatuur. Inmiddels zijn er naar schatting al zo’n 30 miljard apparaten met het internet verbonden. En dat aantal groeit nog elke dag. Als al die apparaten niet aan de eisen voor cybersecurity voldoen, vormen ze in gezamenlijkheid een gigantische en gevaarlijke aanvalsoppervlakte voor criminelen. Gelukkig biedt de CE-markering sinds vorig jaar waarborgen op het gebied van cyberveiligheid. Dat geeft Agentschap Telecom meer handvatten om onveilige apparatuur uit de handel te houden en van de markt te weren. Aanvullend daarop zal Agentschap Telecom ook zelf – vanuit het eigen Internet of Things-lab – onderzoek doen naar de veiligheid van apparaten. Vooral apparatuur die voorwaardelijk is voor het realiseren van de energietransitie – zoals laadpalen, warmtepompen, zonne-energiesystemen of thuisbatterijen – staat daarbij nadrukkelijk in de belangstelling.’

Toezicht geïntensiveerd

Het agentschap schrijft in zijn plan dat in 2022 ook bij laadpalen, warmtepompen, zonne-energiesystemen en thuisaccu’s het toezicht wordt geïntensiveerd of ze voldoen aan de Europese eisen. Apparaten moeten storingsvrij werken, maar ook in digitale en elektrische zin veilig te gebruiken zijn. Apparaten die niet aan de eisen voldoen, krijgen geen toegang tot de Europese markt. Als Nationaal Cybersecurity Certificerings Autoriteit kan het agentschap bovendien toetsen of producten of productieprocessen wel voldoen aan de standaarden voor cyberveiligheid.

Het agentschap hierover: ‘Vanuit nationale en internationale gremia werken we aan de standaardisatie van cyberveilige apparatuur en diensten. Bovendien intensiveren we ons onderzoek naar mogelijk verstorende apparatuur. Indien nodig halen we verstorende apparatuur van de markt.’ Zonnepaneelinstallaties worden daarbij specifiek benoemd: ‘Als de ondersteunende regelende componenten ondeugdelijk zijn gefabriceerd, onjuist gebruikt worden of foutief zijn geïnstalleerd, kunnen ze stoorsignalen uitzenden die ertoe kunnen leiden dat andere apparaten en diensten niet meer goed functioneren.’

Energiesector

Om de energiesector weerbaar te houden en de energievoorziening te garanderen, houdt het agentschap in 2022 ook extra toezicht op de energiesector. Fabrikanten en dienstverleners moeten adequate maatregelen nemen om de cyberveiligheid van hun producten, systemen en processen te waarborgen. En om onderbrekingen in de levering te voorkomen, blijft Agentschap Telecom er toezicht op houden dat graafwerkzaamheden voor (extra) leidingen en kabels veilig verlopen.

‘In verband met de energietransitie moeten er nieuwe kabels en leidingen onder de grond gelegd worden’, schrijft het agentschap. ‘Dat is nodig om elektriciteitsnetten uit te breiden of te verzwaren, of voor de aanleg van warmte- of waterstofnetten. Maar graven is niet zonder risico. Onzorgvuldig graven kan leiden tot schade aan kabels en leidingen die al in de grond liggen. De graafsector is er de afgelopen jaren nog niet in geslaagd de graafschades te verminderen. Dat is zorgelijk, omdat de energietransitie zal leiden tot nog meer graafwerkzaamheden.’

Zo zorg je voor een succesvolle meerjaren onderhoudsplanning

Maak je gebruik van een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) of wil je hiermee starten? Verbeter je assetmanagement door een MJOP op een gestandaardiseerde manier in te zetten en te beheren, zodat je eenvoudiger een relatie legt tussen onderhoudsactiviteiten en het gewenste kwaliteit- en risiconiveau. Ontdek tijdens een webinar van Planon Building Management op 10 maart om 10 uur hoe dit werkt.

Accountmanager Guido van Toor van Planon Building Management legt je uit wat de mogelijkheden van MJOP- en inspectiesoftware zijn, welke acties je kunt ondernemen on onderhoudsbeheersystemen optimaal in te zetten door middel van een gestandaardiseerde aanpak en hoe je eenvoudig inspecties doet met telefoon of tablet.

Op deze pagina lees je de details over het webinar. Je kunt er ook een video bekijken van de inspectie-app en je direct inschrijven voor het webinar. Meer informatie over het MJOP, de voordelen en de drie hoofdingrediënten (bouwdelen, activiteiten en kosten, uitvoeringsjaren) vind je op deze pagina.

Planon Building Management en Alba Concepts versnellen circulaire bouweconomie

Om de doelstellingen uit het Klimaatakkoord van Parijs te kunnen halen, moet de wereld veranderen in een circulaire bouweconomie. In 2030 moet Nederland namelijk al 50% minder primaire grondstoffen verbruiken en volgens het Klimaatakkoord moet de gebouwde omgeving in 2050 CO2-neutraal én circulair zijn. Dit is een enorme opgave waarvoor directe actie vanuit vastgoedeigenaren en -beheerders vereist is. Maar waar begint u?

Nieuwe samenwerking voor circulaire bouweconomie

Het vaststellen van de huidige mate van circulariteit van de gebouwen die u beheert is een eerste stap in de richting naar een meer duurzame vastgoedportefeuille. Om dit te kunnen meten, lanceerden Planon en Alba Concepts de automatisering van de Building Circularity Index© (BCI Gebouw).

Het toepassen van de uitkomsten van BCI Gebouw lijkt in de praktijk echter nog niet altijd eenvoudig. Heeft u ook moeite om de duurzame en circulaire maatregelen daadwerkelijk door te voeren? Dan hebben we goed nieuws! Planon Building Management werkt sinds 1 juli 2021 namelijk samen met Alba Concepts om organisaties zoals die van u, te adviseren bij het opzetten van duurzame meerjaren onderhoudsplannen en het integreren van circulariteit. Gezamenlijk zorgen zij ervoor dat de resultaten van de BCI Gebouw score worden omgezet in concrete acties en realistisch uit te voeren plannen.

Het doel van de samenwerking? Samen de circulaire bouweconomie versnellen!

Wat betekent deze samenwerking voor u?

Wilt u weten hoe Planon Building Management en Alba Concepts u kunnen ondersteunen bij het voldoen aan de verplichtingen en het realiseren van uw ambities op het gebied van circulair vastgoed? Neem dan deel aan het gezamenlijke webinar ‘De noodzaak van een circulair meerjaren onderhoudsplan’ op 5 oktober en kom meer te weten over: 

  • Wat circulaire gebouwen zijn en hoe circulaire gebouwen bijdragen aan een duurzame wereld
  • Welke relatie er is tussen circulariteit en het MJOP
  • Hoe circulariteit in gebouwen meetbaar wordt door BCI
  • Op welke wijze onderhoudsingrepen uw CO2-impact kunnen verlagen
  • Hoe BCI ook als materialenpaspoort wordt ingezet
  • Wat het voordeel is van het gebruik van de Planon Onderhoudsbibliotheek om circulariteit inzichtelijk en meetbaar te maken

U kunt zich hier aanmelden voor het webinar!

Over Planon Building Management & Alba Concepts

Alba Concepts

Alba Concepts is een jonge, duurzame onderneming die zich richt op drie activiteiten: advisering, management en projectontwikkeling. Bij alle activiteiten staat centraal dat wij handelen daar waar vastgoed, duurzaamheid, strategie en financiën elkaar vinden in de vroege planfasen.

 

Planon Building Management

Planon Building Management is een multidisciplinair vastgoedadviesbureau met meer dan 35 jaar ervaring. Wij inspecteren jaarlijks meer dan 1.000 utiliteitsgebouwen en adviseren over de grootste (maatschappelijke) vastgoedportefeuilles in Nederland. Vanuit de doelstelling van onze klanten ondersteunen we organisaties bij een data-gedreven beheer van goede, gezonde, duurzame en compliant gebouwen.

 

Krimpende vastgoedportfolio’s en de kans voor IWMS

Een recent verhaal op de voorpagina van The New York Times schetste een somber beeld voor eigenaren van commercieel vastgoed in grote steden. Bedrijven die vorig jaar acuut zijn overgestapt van kantoorwerk naar thuiswerk, zullen deze verandering waarschijnlijk niet terugdraaien wanneer de COVID-19-pandemie afzwakt. In New York City is de leegstand van kantoren gestegen tot het hoogste percentage in decennia, de marktwaarde is met 25 procent gedaald, de belastinginkomsten uit vastgoed zijn overeenkomstig verminderd en grote bedrijven zoals JPMorgan Chase, Ford Motor, Salesforce en Target schroeven hun fysieke aanwezigheid terug. JPMorgan Chase is de grootste particuliere werkgever in New York City en volgens CEO Jamie Dimon zal zijn bedrijf voor elke 100 medewerkers mogelijk nog slechts 60 werkplekken nodig hebben vanwege het werken op afstand en hybride werken.

Dergelijke tendensen zijn niet alleen waarneembaar in New York City, maar in steden over de hele wereld. Volgens adviesbureau Local Data Company (LDC), gespecialiseerd in retail-data, is de leegstand in de City of London het hoogst in vijf jaar. De zakenwijk, waar zowel de beurs als de Bank of England is gevestigd, is zwaar getroffen door de crisis en telde aan het einde van 2020 een leegstand van 255 panden omdat de kantoormedewerkers thuis werkten.

Ook in Nederland zien we deze trend zich ontwikkelen. Uit onderzoek van Adviesbureau Cushman & Wakefield blijkt dat in Amsterdam aan het einde van 2020 maar liefst 17 procent minder kantoorruimte is opgenomen dan in eind 2019. De opname van kantoorruimtes in Utrecht viel zelfs 40 procent lager uit.

Voor verhuurders is dit duidelijk een tijd vol financiële risico’s. Maar voor huurders is het een kans om hun vastgoedportfolio’s te optimaliseren. Het essentiële hulpmiddel voor optimalisatie is een Integrated Workplace Management System (IWMS).

Waarom is een IWMS essentieel?

Iedereen die strategisch inzicht wil hebben in de vastgoedportfolio van een organisatie, heeft in eerste instantie een globaal overzicht nodig van lopende leasecontracten, vervaldatums, opties voor vervroegde opzegging of wijziging, enzovoort. Inzicht in belastingen, toeslagen, de onderhoudskosten van gemeenschappelijke ruimten en andere inherente bedrijfskosten is ook onmisbaar. Ook wilt u natuurlijk weten welke voorzieningen en voordelen de verschillende leaselocaties bieden. Een solide systeem voor lease management kan deze inzichten leveren, wellicht tegen lagere kosten dan een IWMS. Maar er is meer voor nodig om een compleet beeld te krijgen waarop u uw belangrijke besluiten kunt baseren.

Niet alle kosten zijn opgenomen in leasecontracten. Ook hebben niet alle leasecontracten betrekking op onroerend goed. Veel organisaties hebben bijvoorbeeld allerlei geleasede apparaten die door afdelingen worden beheerd in plaats van door de onderneming, maar die niettemin bijdragen aan de totale kosten voor de organisatie.

En wat zijn, behalve de leasekosten, de verdere bedrijfskosten voor elke leaselocatie? U moet gemakkelijk een beeld kunnen krijgen van de totale kosten voor energie en andere nutsvoorzieningen, schoonmaak, parkeervergoedingen voor medewerkers en andere uitgaven.

Het behouden of afstoten van een locatie is een strategisch besluit dat nog vele jaren invloed zal hebben op de activiteiten van de onderneming. Het zijn niet alleen kosten die hier bepalend in zijn.

Hoe goed wordt het vastgoed gebruikt? Hoe praktisch is de locatie voor de medewerkers? Biedt de locatie de juiste hoeveelheid en het juiste type ruimtes en zijn ze groot genoeg voor het doel waarvoor ze worden gebruikt? Het antwoord op deze belangrijke vragen is niet te vinden in de lease-overeenkomst. Daarvoor is data uit een ruimtebeheersysteem nodig, met eventuele add-ons zoals een oplossing voor digitale bewegwijzering.

Veiligheid en gezondheid, hybride werkmodellen en ruimtebeheer

De prioriteiten in ruimteplanning zijn verschoven van het optimaal bezetten van vierkante meters naar het waarborgen van de veiligheid en gezondheid van medewerkers. Bedrijven hebben daarom complexere inzichten nodig om ervoor te zorgen dat werkplekken in overeenstemming zijn met het beleid en de regelgeving. We weten nog niet of de maatregelen voor social distancing op langere termijn zullen voortduren, maar ze zijn nog steeds de realiteit van vandaag. Verbeterde schoonmaakschema’s, de beschikbaarheid van handreinigers, desinfecterende doekjes en soortgelijke voorzieningen zullen waarschijnlijk ook op de middellange termijn blijven bestaan. Bewaking van de feitelijke bezetting is ook een prioriteit geworden, zodat organisaties potentieel risicovolle activiteiten bijtijds kunnen aanpakken.

De trend van hybride werken leidt vermoedelijk ook tot een voortdurende behoefte aan oplossingen voor werkplekbezetting, zoals handige reserveringssystemen. Medewerkers die maar één of twee keer per week op kantoor komen, hebben mogelijk niet de hele dag een bureau nodig. Ze moeten echter wel zeker weten dat er een bureau beschikbaar is wanneer ze op kantoor komen. Ze willen nog steeds een werkruimte die geschikt is voor hun taken, de interactie met collega’s, de juiste mate van privacy, enzovoort. Afhankelijk van de organisatie en de locatie kan er bijvoorbeeld een uitgebreide schoonmaak worden gepland voordat de gereserveerde ruimte wordt gebruikt.

De aanpassing van de werkplek aan nieuwe vormen van bezetting kan leiden tot een herindeling van het meubilair, tot de inrichting van nieuwe plekken voor samenwerking (of afzondering) en tot de verplaatsing van de bureaus en bezittingen van medewerkers. Het beheer van arbeidsmiddelen buiten de locatie, bij de medewerkers thuis, brengt ook andere uitdagingen met zich mee dan het beheer op locatie.

 

Eén uniek systeem speciaal voor de werkplek

Het is waar dat elk van deze aspecten kan worden afgehandeld met specifieke systemen en dat business intelligence en data lakes (gebruikt om grote hoeveelheden data op te slaan) kunnen worden ingezet om alle relevante informatie samen te voegen voor wereldwijde rapportages. Maar één uniek systeem dat specifiek is bedoeld voor werkplekbeheer (een IWMS), biedt meer voordelen. Denk aan het elimineren van dubbele of inconsistente data, het waarborgen van nauwkeurige informatie voor de gehele organisatie en het maken van vergelijkingen tussen gelijkwaardige data. Dit is op zich geen nieuw voordeel. In feite is het een kernwaarde in de propositie van een IWMS sinds het ontstaan van deze systemen. Maar de behoefte aan één bron van waarheid is waarschijnlijk nooit groter geweest dan in deze tijd.

Planon

Planon is de wereldwijd toonaangevende leverancier van software voor vastgoedbeheer en facility management die digitalisering van gebouwen en diensten mogelijk maakt door de grote diversiteit aan slimme gebouwtechnologieën, bedrijfsoplossingen en data te integreren in één bron van waarheid en te transformeren naar toegevoegde waarde voor gebouweigenaren, gebouwgebruikers en service providers. Onafhankelijke marktonderzoek- en adviesbureaus beoordelen Planon al jaren achtereen als een wereldwijde leider in de IWMS-markt. Planon heeft zijn uitgebreide softwareoplossingen geïmplementeerd bij meer dan 2.500 klanten, ondersteund door kantoren en partners over de hele wereld.

Energie besparen met kunstmatige intelligentie

Volledig automatisch energie besparen. Dat is met AIMZ heel gewoon. AIMZ verzamelt en analyseert gebouwdata en omgevingsinformatie en realiseert hiermee een besparing van 20 tot 30 procent op energiekosten en een flinke stap richting een CO 2 -neutraal gebouw.

De opdracht is helder. In het Klimaatakkoord is afgesproken dat utiliteitsgebouwen in 2030 een halvering in CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 moeten realiseren. Er worden verschillende maatregelen getroffen, maar het is niet genoeg om dit doel te halen. Nederland staat dus voor een enorme uitdaging. Met AIMZ kunnen vastgoedeigenaren dit gat dichten. We praten erover met Margriet de Jong en Piet Jan Bloem. Piet Jan: ‘Met AIMZ bespaar je direct energie. Met de kunstmatige intelligentie in AIMZ maken we regeltechniek zelflerend. AIMZ houdt rekening met de gebouwkenmerken en anticipeert op het weer. Is er zon op komst of wordt er regen verwacht? Informatie die van invloed is op de benodigde activiteit van de installaties. En AIMZ kan meer dan energie besparen. Het verstrekt ook inzicht over verduurzamingsmogelijkheden.’

Figuur 1.
Energiebesparen en gebouwinformatie opslaan voor verdere verduurzaming. Door de
energiebesparingsstap verdient dit zich in de praktijk in 2,5 jaar terug. 5 jaar gegarandeerd.

Figuur 2.
AIMZ kan direct worden aangesloten op bestaande gebouwbeheersystemen in panden en
stuurt de installatie volledig digitaal en effi cient bij zonder tussenkomst van mensen.

Over AIMZ

AIMZ is een spin-off van IQ support, een internationaal gerenommeerde hightech hub voor energie. Hiermee kan AIMZ steunen op de enorme ervaring met het efficiënter maken van complexe energieprojecten in datacenters. ‘IQ support is tien jaar geleden gestart met het efficiënter inrichten van datacenters,’ vertelt Margriet. ‘Vijf jaar geleden is een deel van het team zich gaan richten op de gebouwde omgeving. De kennis en ervaring van IQ support is samengebracht in AIMZ, een product dat kunstmatige intelligentie aan bestaande regeltechniek toevoegt. Daarmee kunnen gebouwen zelflerend worden en energie besparen. Op dit moment is AIMZ rendabel toepasbaar in gebouwen met een jaarlijkse energienota vanaf €50.000, maar we zijn volop aan het doorontwikkelen om dit product ook aan kleinere gebouweigenaren aan te kunnen bieden.’ ‘De eerste pilot van AIMZ draaiden we in Groningen, een stad met de ambitie om in 2035 volledig CO2-neutraal te zijn. Uit verschillende onderzoeken bleek dat de huidige lijst met maatregelen -denk aan het plaatsen van zonnepanelen, isoleren en het verduurzamen van installaties- niet voldoende is. Door kunstmatige intelligente aan het bestaande gebouw van de Milieudienst Groningen -met 6.000 m2 werkplaatsen en stallingen en 4.000 m2 kantoorruimte- toe te voegen, hebben we een enorme energiebesparing weten te realiseren. Op de bestaande installaties ja. Er is geen enkele sensor aan het systeem toegevoegd.’

Op afstand

‘AIMZ is een stuk hardware dat je aan je gebouwbeheersysteem koppelt,’ vult Piet Jan aan. ‘Met de informatie uit de klimaatinstallatie leert AIMZ hoe snel het gebouw verwarmt en koelt. Door deze data te verrijken met informatie van buiten het gebouw bouwen we intelligentie in en kan AIMZ voorspellingen doen. Wanneer er zonnig weer wordt verwacht, worden er dus andere maatregelen genomen dan op een regenachtige dag met veel wind.’ Na de installatie van AIMZ doet het bedrijf niets meer in het gebouw zelf. Aansturing gebeurt op afstand. Met deze aansturing ontlast het bedrijf de vastgoedbeheerder die normaliter regelmatig controleert of de installaties op een efficiënte manier hun werk doen. ‘Met AIMZ krijgt de beheerder ruimte voor andere werkzaamheden. De basis van facilitymanagement is het voorkomen van klachten. Met AIMZ is de beheerder wat betreft het comfort in een gebouw zeker van zijn zaak.’

Leren van andere gebouwen

‘De informatie die AIMZ verzamelt, is voor een mens niet te behappen. Kunstmatige intelligentie daarentegen, is ongelimiteerd schaalbaar. Volgens Wico Mulder -van het Kennis Netwerk Datascience in Groningen- is AI niets anders dan een digitale collega die al die informatie dus wél kan verwerken. AI heeft niet de behoefte dingen te snappen, maar legt simpelweg verbanden uit alle voorhanden zijnde data. Ieder pand heeft een bepaald patroon. Het warmt met een bepaalde snelheid op en koelt met een bepaalde snelheid af en het heeft bovendien een specifieke relatie met zon, wind, bewolking en temperatuur. AIMZ koppelt deze informatie aan andere gebouwen met -gedeeltelijk- dezelfde parameters. Vergelijk het met het zoeken in een telefoonboek. Het zoeken van meneer De Boer op nationaal niveau, is zoeken naar een speld in een hooiberg. Met het kleiner maken van het zoekgebied, maak je de opdracht gemakkelijker. AIMZ werkt met een dergelijke zoekstructuur. AIMZ ziet de ligging van het pand, kent het bouwjaar en de hiermee gepaard gaande bouwkenmerken enzovoort.’

Figuur 3.
Ook proactieve weerregelingen zullen nooit ver komen omdat ze worden geprogrammeerd.
AIMZ creëert haar eigen voorwaarden en is niet beperkt door menselijke inzichten

Figuur 4.
Schematisch is elk gebouw identiek. AIMZ kan, onafhankelijk van de complexiteit, de
verbanden leggen voor het optimum omdat zij niet afhankelijk is van voorwaarden.

Wanneer we heel Nederland met AI zouden verduurzamen, kunnen alle panden van elkaar leren en besparen we meer energie dan we met zon en wind tot nu toe kunnen opwekken in Nederland. Compleet onafhankelijk van het type installatie. Voor AIMZ is het gewoon informatie, of het nu van ketel, een warmtepomp of een WKO afkomstig is. TNO heeft recent een stuk over de flexibilisering van de gebouwde omgeving uitgebracht. Om flexibilisering mogelijk te maken zou een add-on op bestaande gebouwen en diensten beter zijn. Business-cases worden hierdoor eenvoudiger, overzichtelijker, stapelbaar en dus haalbaarder. Bijvoorbeeld het flexibel afnemen van elektriciteit van het energienet kan middels een add-on dienst worden gerealiseerd. En dat is precies wat wij doen. AIMZ is de brug die het mogelijk maakt databronnen aan elkaar te koppelen zodat we verder kunnen komen in de energietransitie.’ ‘AIMZ staat voor: alles kan, niets hoeft. Hoe meer data je beschikbaar hebt, hoe beter is het. Maar met eenvoudige data komen we al heel ver. We besparen gegarandeerd 10% energie en meestal het dubbele. Zonder dus afhankelijk te zijn van allerlei slimme sensoren.’

Uit het onderzoek van TNO blijkt tevens dat samenwerking onmisbaar is. Ook in datauitwisseling. Door samen te werken, komen we sneller tot een mogelijke standaardisatie. Dit aspect speelt ook volop in de Nederlandse AI Coalitie waarin we sinds kort deelnemen. Dit publiekprivate samenwerkingsverband is een gezamenlijk initiatief van overheid, bedrijfsleven, onderwijsen onderzoeksinstellingen en maatschappelijke organisaties. Partijen die zich inzetten om AIontwikkelingen in Nederland te versnellen en AIinitiatieven in Nederland met elkaar te verbinden. De toekomst van AI begint nu!’

De toekomst. Wat levert AIMZ op?

Energie besparen

Door AI toe te voegen aan bestaande regeltechniek bespaart u energie. Dat doen we simpelweg door een softwarematige koppeling, die leert van het verleden en anticipeert op de toekomst.

Constateren en vaststellen

Data is informatie. AIMZ verzamelt data uit uw gebouw. Hierdoor komt dus veel informatie beschikbaar. Hiermee kan gevalideerd worden of menselijke interpretaties over uw gebouwen juist zijn.

Trefzeker verduurzamen

AIMZ simuleert welke combinatie van maatregelen de juiste is voor uw gebouwen. Hierdoor kunt u efficiënt verduurzamen. En wordt uw roadmap investeringen tot 2030 gevalideerd vastgesteld. Bijvoorbeeld: is het zinvol het dak verder te isoleren?

Verbreden

Van planmatig onderhoud naar onderhoud op maat. Daar is up-to-date data voor nodig. Uw gebouw heeft die data al in zich. Dat kan AI efficiënt naar voren brengen. Daarmee bespaart u onnodige onderhoudskosten.

Strategie bepalen

Transitie doe je samen. Met AIMZ richt je je niet alleen op jouw gebouw. Maar sluit je ook aan op andere gebouwen. Door van elkaar te leren kun je goede keuzes die je nu maken, die aansluiten bij de toekomst.

 

 

 

BIM is de kapstok voor nieuw en bestaand vastgoed

Corporaties hebben een scala aan gegevens van hun vastgoed. Technische gegevens, maar ook data over afmetingen, over gebruikte materialen en over de aanwezige installaties. Allemaal noodzakelijk voor het ontwikkelen en efficiënt beheren van dit vastgoed en verbeteren van dienstverlening naar huurders. Door deze gegevens te digitaliseren, wordt het makkelijker om je dienstverlening naar onderhoudspartijen en huurders te verbeteren. We praten erover met Wouter Kolbeek, business consultant op de afdeling Digitale Innovatie en Transformatie van Woonstad Rotterdam en lid van de Aedes-kerngroep BIM & vastgoeddata en Robert Versteeg, Adviseur digitalisering en informatiemanagement bij Aedes, vereniging van woningcorporaties.

‘Woonstad Rotterdam kiest bewust voor het digitaliseren van haar vastgoed. Uiteindelijk willen wij van elk complex een digital twin hebben,’ vangt Wouter aan. ‘Corporaties werken vaak ieder voor zich aan dezelfde opgaven. Om te voorkomen dat we allemaal het wiel opnieuw proberen uit te vinden, werken we met een aantal koplopers samen in de Aedes BIM en vastgoeddata-kerngroep. Deze groep heeft onder meer een standaard voor de sector ontwikkeld: de Aedes Informatie Leverings Specificatie, kort Aedes ILS. Met deze standaard geven we aan hoe je bouwelementen als objecten in BIM benoemt, welke informatie je erover wilt hebben en waar je deze in een BIM-modelopslaat. Het helpt corporaties om de informatiebehoeften voor vastgoedbeheer gestructureerd uit te vragen bij onderhoudspartijen.’

Vastgoeddata op orde

‘We houden ons kerngroep primair bezig met hoe we vastgoeddata op orde krijgen. Naast de toegevoegde waarde voor onderhoud en beheer, heeft dit ook te maken met de verantwoording die we vanuit de Woningwet moeten afl eggen. De wet geeft een impuls aan digitalisering van vastgoeddata.’ Robert vult aan: ‘De uitdagingen voor corporaties worden steeds complexer. Neem de steeds actueler wordende verduurzamingsopgave. Het is de bedoeling dat we voor 2050 CO2-neutraal zijn. Dat betekent dat de driehonderd corporaties die de 2,4 miljoen sociale huurwoningen in Nederland bezitten, goed overzicht moeten hebben van hoe die woningen eruit zien. Wat voor wanden zitten erin? Wat voor daken liggen erop? BIM is hier de perfecte methode om gebouwinformatie goed en coherent vast te leggen. En kan je eerdere schouwingen in de woning vergelijken met elkaar om mogelijke verkeerde inschattingen vooraf te managen. Met BIM kunnen we écht stappen maken in het verduurzamen van vastgoed.’

Klein beginnen

‘Wanneer je vastgoedinformatie op orde hebt, kun je gerichter omgaan met het begroten en de opdrachtverstrekking voor onderhoud en beheer. Het biedt inzicht en ondersteunt besluitvorming op alle niveaus. Wanneer je schilderwerk wilt uitbesteden, heb je informatie nodig over de hoeveelheid strekkende meters. Door zaken goed in BIM vast te leggen, kun je zelfs uit het model halen hoeveel stellages daarvoor nodig zijn. We zien BIM vaak als een 3D-model, maar het is vooral een plek waar je vastgoeddata op een gestructureerde en consistente manier vastlegt. En dan is het voor kleinere eigenaren met een minder grote beurs ook interessant. Met deze informatieobjecten van het vastgoed kun je gericht begroten en vervolgens op basis van die informatie uitvragen in de sector doen. Verder zijn er ook steeds meer ILS’en in de bouwsector die in de sector gedeeld worden. Goed om te weten: omdat steeds meer systemen een open data-filosofi e hebben, wordt het uitwisselen van informatie steeds gemakkelijker. Dat betekent ook dat de kosten voor het ontsluiten van informatie lager worden. Nog even en het is gemeengoed.’ Partijen die serieus met BIM aan de slag willen, kunnen contact opnemen met de Aedes-kerngroep. Zij delen graag kennis en ervaring. Ook als je klein wilt beginnen.

Ook een handige kapstok in bestaande bouw

Wouter: ‘Spik en span informatie over het bezit is lang niet altijd beschikbaar. Juist in bestaande bouw kan BIM als kapstok dienen om al deze informatie aan op te hangen. Een BIM-model biedt een mooie structuur om data in vast te leggen. Vaak gebeurt dit pas als een beheerder vanuit het MJOP of schouwing op locatie tegen benodigd schilderwerk oploopt. Op zo’n moment moeten de kozijnen van het vastgoed worden ingemeten zodat je een goede uitvraag kunt doen. Leg je deze data in een BIM-model vast, dan kun je de informatie direct opvragen en delen met onderhoudspartners.’

Zit alles op een logische plek? Dat kun je met BIM gewoon zien.

Robert: ‘Het mooie van BIM is dat je het model kunt visualiseren. Door een gebouw in 3D weer te geven, zie je of bijvoorbeeld kozijnen wel op een logische plek zijn ingetekend. Hiermee borgen we wooncomfort én reduceren we faalkosten. Wat nog wel een dilemma in de sector is, is het tussentijds toevoegen van informatie aan het model. Het gebeurt regelmatig dat er tussen het ontwerp en as built al verschillen in het model zitten. We willen één miljoen huizen gaan bouwen, dus zelfs als er maar een klein percentage niet klopt met het gerealiseerde gebouw is dat al veel. Zorg dus dat het BIM-model op basis van as built wordt opgeleverd en niet op basis van het definitief ontwerp. Hier ligt een schone taak voor alle ketenpartners. Bespreek dit met elkaar. Welke informatie heb je nodig in de beheerfase die je in de ontwerpfase alvast kan toevoegen. En welke informatie-objecten een prioriteit zijn om vast te leggen voor het vastgoedbeheer. Zo zorg je ervoor dat BIM-modellen ook relevant zijn in de beheerfase.’

Heeft BIM invloed op het werk van beheerders?

‘Absoluut,’ vertelt Wouter. ‘Zodra je je vastgoeddata met BIM goed op orde hebt, zijn beheerders veel minder tijd kwijt aan administratief en uitzoekwerk. Het werk verschuift naar zaken die écht toegevoegde waarde bieden.’ ‘Dat geldt ook voor het verduurzamingsvraagstuk,’ aldus Robert. ‘Met BIM-modellen kun je gemakkelijker analyseren wat het meest kosteneffectief is. Je kunt veel gerichter aan de slag. Of schouwen op locatie relevant blijft? Dat is wel zeker! Het wordt alleen anders ingezet. Voor BIM ging er veel tijd verloren aan het vullen van systemen, nu kunnen we een deel automatiseren en de kennis en kunde van beheerders veel specifieker inzetten voor complexere vraagstukken.’ ‘Het is overigens wel zaak om in bepaalde medewerkersfuncties te investeren. De digitale transformatie vraagt iets van je medewerkers. Daarnaast is het aantrekken van een dataspecialist in een bepaald stadium wel gewenst. Het omgaan met grote hoeveelheden data en het toepassen van algoritmes is niet iets wat iedereen onder de duim heeft,’ besluit Wouter. ‘Gelukkig zijn er veel partijen aan wie je deze kennis laagdrempelig kunt uitbesteden.’