BIM is de kapstok voor nieuw en bestaand vastgoed

Corporaties hebben een scala aan gegevens van hun vastgoed. Technische gegevens, maar ook data over afmetingen, over gebruikte materialen en over de aanwezige installaties. Allemaal noodzakelijk voor het ontwikkelen en efficiënt beheren van dit vastgoed en verbeteren van dienstverlening naar huurders. Door deze gegevens te digitaliseren, wordt het makkelijker om je dienstverlening naar onderhoudspartijen en huurders te verbeteren. We praten erover met Wouter Kolbeek, business consultant op de afdeling Digitale Innovatie en Transformatie van Woonstad Rotterdam en lid van de Aedes-kerngroep BIM & vastgoeddata en Robert Versteeg, Adviseur digitalisering en informatiemanagement bij Aedes, vereniging van woningcorporaties.

‘Woonstad Rotterdam kiest bewust voor het digitaliseren van haar vastgoed. Uiteindelijk willen wij van elk complex een digital twin hebben,’ vangt Wouter aan. ‘Corporaties werken vaak ieder voor zich aan dezelfde opgaven. Om te voorkomen dat we allemaal het wiel opnieuw proberen uit te vinden, werken we met een aantal koplopers samen in de Aedes BIM en vastgoeddata-kerngroep. Deze groep heeft onder meer een standaard voor de sector ontwikkeld: de Aedes Informatie Leverings Specificatie, kort Aedes ILS. Met deze standaard geven we aan hoe je bouwelementen als objecten in BIM benoemt, welke informatie je erover wilt hebben en waar je deze in een BIM-modelopslaat. Het helpt corporaties om de informatiebehoeften voor vastgoedbeheer gestructureerd uit te vragen bij onderhoudspartijen.’

Vastgoeddata op orde

‘We houden ons kerngroep primair bezig met hoe we vastgoeddata op orde krijgen. Naast de toegevoegde waarde voor onderhoud en beheer, heeft dit ook te maken met de verantwoording die we vanuit de Woningwet moeten afl eggen. De wet geeft een impuls aan digitalisering van vastgoeddata.’ Robert vult aan: ‘De uitdagingen voor corporaties worden steeds complexer. Neem de steeds actueler wordende verduurzamingsopgave. Het is de bedoeling dat we voor 2050 CO2-neutraal zijn. Dat betekent dat de driehonderd corporaties die de 2,4 miljoen sociale huurwoningen in Nederland bezitten, goed overzicht moeten hebben van hoe die woningen eruit zien. Wat voor wanden zitten erin? Wat voor daken liggen erop? BIM is hier de perfecte methode om gebouwinformatie goed en coherent vast te leggen. En kan je eerdere schouwingen in de woning vergelijken met elkaar om mogelijke verkeerde inschattingen vooraf te managen. Met BIM kunnen we écht stappen maken in het verduurzamen van vastgoed.’

Klein beginnen

‘Wanneer je vastgoedinformatie op orde hebt, kun je gerichter omgaan met het begroten en de opdrachtverstrekking voor onderhoud en beheer. Het biedt inzicht en ondersteunt besluitvorming op alle niveaus. Wanneer je schilderwerk wilt uitbesteden, heb je informatie nodig over de hoeveelheid strekkende meters. Door zaken goed in BIM vast te leggen, kun je zelfs uit het model halen hoeveel stellages daarvoor nodig zijn. We zien BIM vaak als een 3D-model, maar het is vooral een plek waar je vastgoeddata op een gestructureerde en consistente manier vastlegt. En dan is het voor kleinere eigenaren met een minder grote beurs ook interessant. Met deze informatieobjecten van het vastgoed kun je gericht begroten en vervolgens op basis van die informatie uitvragen in de sector doen. Verder zijn er ook steeds meer ILS’en in de bouwsector die in de sector gedeeld worden. Goed om te weten: omdat steeds meer systemen een open data-filosofi e hebben, wordt het uitwisselen van informatie steeds gemakkelijker. Dat betekent ook dat de kosten voor het ontsluiten van informatie lager worden. Nog even en het is gemeengoed.’ Partijen die serieus met BIM aan de slag willen, kunnen contact opnemen met de Aedes-kerngroep. Zij delen graag kennis en ervaring. Ook als je klein wilt beginnen.

Ook een handige kapstok in bestaande bouw

Wouter: ‘Spik en span informatie over het bezit is lang niet altijd beschikbaar. Juist in bestaande bouw kan BIM als kapstok dienen om al deze informatie aan op te hangen. Een BIM-model biedt een mooie structuur om data in vast te leggen. Vaak gebeurt dit pas als een beheerder vanuit het MJOP of schouwing op locatie tegen benodigd schilderwerk oploopt. Op zo’n moment moeten de kozijnen van het vastgoed worden ingemeten zodat je een goede uitvraag kunt doen. Leg je deze data in een BIM-model vast, dan kun je de informatie direct opvragen en delen met onderhoudspartners.’

Zit alles op een logische plek? Dat kun je met BIM gewoon zien.

Robert: ‘Het mooie van BIM is dat je het model kunt visualiseren. Door een gebouw in 3D weer te geven, zie je of bijvoorbeeld kozijnen wel op een logische plek zijn ingetekend. Hiermee borgen we wooncomfort én reduceren we faalkosten. Wat nog wel een dilemma in de sector is, is het tussentijds toevoegen van informatie aan het model. Het gebeurt regelmatig dat er tussen het ontwerp en as built al verschillen in het model zitten. We willen één miljoen huizen gaan bouwen, dus zelfs als er maar een klein percentage niet klopt met het gerealiseerde gebouw is dat al veel. Zorg dus dat het BIM-model op basis van as built wordt opgeleverd en niet op basis van het definitief ontwerp. Hier ligt een schone taak voor alle ketenpartners. Bespreek dit met elkaar. Welke informatie heb je nodig in de beheerfase die je in de ontwerpfase alvast kan toevoegen. En welke informatie-objecten een prioriteit zijn om vast te leggen voor het vastgoedbeheer. Zo zorg je ervoor dat BIM-modellen ook relevant zijn in de beheerfase.’

Heeft BIM invloed op het werk van beheerders?

‘Absoluut,’ vertelt Wouter. ‘Zodra je je vastgoeddata met BIM goed op orde hebt, zijn beheerders veel minder tijd kwijt aan administratief en uitzoekwerk. Het werk verschuift naar zaken die écht toegevoegde waarde bieden.’ ‘Dat geldt ook voor het verduurzamingsvraagstuk,’ aldus Robert. ‘Met BIM-modellen kun je gemakkelijker analyseren wat het meest kosteneffectief is. Je kunt veel gerichter aan de slag. Of schouwen op locatie relevant blijft? Dat is wel zeker! Het wordt alleen anders ingezet. Voor BIM ging er veel tijd verloren aan het vullen van systemen, nu kunnen we een deel automatiseren en de kennis en kunde van beheerders veel specifieker inzetten voor complexere vraagstukken.’ ‘Het is overigens wel zaak om in bepaalde medewerkersfuncties te investeren. De digitale transformatie vraagt iets van je medewerkers. Daarnaast is het aantrekken van een dataspecialist in een bepaald stadium wel gewenst. Het omgaan met grote hoeveelheden data en het toepassen van algoritmes is niet iets wat iedereen onder de duim heeft,’ besluit Wouter. ‘Gelukkig zijn er veel partijen aan wie je deze kennis laagdrempelig kunt uitbesteden.’

 

Predictive twins oplossing voor uitdagingen in de bouw

De bouw- en infrasector wordt geconfronteerd met een aantal grote uitdagingen. Naast een grote vervangings- en renovatieopgave van bestaande civiele infrastructuur moet er circulair en energieneutraal gebouwd gaan worden. De huidige mate van digitalisering in de bouw schiet echter tekort om deze uitdagingen voldoende het hoofd te bieden. In de vandaag verschenen position paper ‘Naar netwerken van predictive twins van de gebouwde omgeving’, stelt TNO dat de sector daarom de stap naar voorspellende digitale replica’s van fysieke bouwwerken moet maken, de zogeheten “predictive twins”.  

Een predictive twin is een digitale replica van een (deel van een) fysiek bouwwerk, zoals bruggen, tunnels, woningen en kantoren. Deze staat in tegenstelling tot een BIM in verbinding met de fysieke twin. Hierdoor kan de predictive twin de fysieke twin volgen, beoordelen en tot slot, op basis van de informatie die wordt ontvangen, leren. Tijdens de levenscyclus van een bouwwerk kan de predictive twin o.a. worden ingezet om allerlei simulaties en voorspellingen te doen ten aanzien van het toekomstige gedrag en gebruik van de fysieke twin.

KOERS advertentie

PREDICTIVE TWINS VAN MEERWAARDE

Arjen Adriaanse, auteur van de TNO paper, benadrukt de meerwaarde van predictive twins ten opzichte van de meer conventionele digitale oplossingen:

“Wat TNO betreft is er een cruciale rol weggelegd voor de ‘predictive twins’. Doordat we tegenwoordig over steeds meer data over bouwwerken  beschikken kunnen we onze voorspellende modellen beter voeden met actuele data en meer lerend maken. Daarmee kun je het toekomstige gedrag en gebruik van bouwwerken en netwerken van bouwwerken beter voorspellen, simuleren en beïnvloeden. Deze stap naar predictive twins maakt wat ons betreft een proactieve besluitvorming over bouwwerken en netwerken van bouwwerken gebaseerd op data, voorspellende modellen en scenario-analyses mogelijk.”

HOE DRAGEN PREDICTIVE TWINS BIJ AAN HET OPLOSSEN VAN HUIDIGE UITDAGINGEN BOUW?

TNO ziet o.a. voor zich dat predictive twins  op de volgende manieren kunnen bijdragen aan de uitdagingen van de sector:

  • Bij de vervangings- en renovatieopgave voor de bestaande civiele infrastructuur kunnen predictive twins gebruikt worden om de verwachte technische levensduur van (netwerken van) civiele kunstwerken op een efficiënte en kosteneffectieve manier te voorspellen.
  • Bij de transitie naar een circulaire bouwsector kunnen predictive twins niet alleen fungeren als materialenpaspoort van bouwwerken, maar ook als belangrijk hulpmiddel om de technische levensduur en kwaliteit van bouwcomponenten te monitoren en te voorspellen.
  • Bij de energietransitie bestaande bouw zullen predictive twins worden ingezet om het energiegebruik op gebouw- en wijkniveau te voorspellen en te optimaliseren.

UITDAGINGEN IMPLEMENATIE PREDICTIVE TWINS

TNO onderzoekt op dit moment met verschillende partners de verdere toepassing van predictive twins. Rob Roef, medeauteur van de paper: “We doen op dit moment in verschillende domeinen ervaring op met de ontwikkeling en het gebruik van predictive twins. Op basis daarvan signaleren we verschillende uitdagingen. Om predictive twins in de praktijk bruikbaar te maken is het bijvoorbeeld van belang dat deze op een efficiënte wijze gecreëerd worden en tegelijkertijd voldoende betrouwbare voorspellingen leveren.

Het gevaar dreigt dat technologische oplossingen te kostbaar en uitgebreid zijn voor de behoeften in specifieke situaties. Het is van belang je steeds af te vragen welk type predictive twin een bouwwerk nodig heeft, ‘fit for purpose’ dus.  We zullen ons de komende jaren, samen met onze partners, blijven inzetten om de stap naar netwerken van predictive twins haalbaar en betaalbaar te maken.”

BRENG EXPERTS UIT VERSCHILLENDE KENNISDOMEINEN SAMEN

Roef en Adriaanse geven tevens aan dat het daarnaast noodzakelijk is om experts vanuit verschillende kennisdomeinen samen te brengen voor de ontwikkeling van predictive twins. Bovendien is het eenduidig vastleggen, structureren, delen en verbinden van informatie cruciaal, aangezien in een predictive twin gegevens vanuit verschillende informatiebronnen en partijen samenkomen.

Tot slot concludeert TNO dat het van essentieel belang is om samen met praktijkpartijen predictive twin-gebruiksscenario’s (en bijbehorende voordelen) uit te werken en te demonstreren in field labs. Adriaanse: “Alleen op deze manier kun je de komende jaren de ontwikkeling en implementatie van predictive twins versnellen.”

 

BIM maakt vastgoedbeheer makkelijk

BIM Vastgoedbeheer

Met één druk op de knop inzicht in het vloeroppervlak van de entree, het type verlichting in het bedrijfsrestaurant of de hoeveelheid brandslanghaspels in de kantoren? Met BIM is dat gesneden koek. BIM (Bouwwerk Informatie Model) is een digitale manier voor het ontwerpen, bouwen en onderhouden van vastgoed. Het model is de oplossing voor het opslaan en delen van informatie. Hét antwoord op bouwen zonder faalkosten én het verzamelen en praktisch ontsluiten van alle relevante gebouwinformatie. BIM Vastgoedbeheer

 

Wat BIM voor technisch vastgoedbeheerders kan betekenen? BIM-experts Lex Ransijn en Jasper de Mink van VDCbase leggen het uit. Lex: “Hoewel de techniek het allang toelaat drukken we bouwtekeningen, onderhoudscontracten, certificaten en handleidingen nog steeds af en bewaren we ze in keurig gesorteerde ordners in de kast. Waarom? Er zijn veel betere manieren om informatie te verzamelen en te beheren. Wij helpen partijen informatie gestructureerd op te slaan. Digitaal dus. En daarnaast leren we ze opnieuw lezen. Want een tekening lezen, dat gaat prima, maar een 3D-model lezen vereist wat extra skills.”

 

Alle kennis zit in het hoofd

“Met een digitaal kloppend systeem kunnen organisaties een grote slag slaan,’ vult Jasper aan. ‘En voor de kosten hoef je het echt niet te laten. Een vastgoedbeheerder is een derde van zijn tijd bezig met het zoeken naar informatie, reken maar uit wat de tijdwinst is als dit met een paar muisklikken op het scherm staat. Met pointcloud laserscanning kun je bestaand vastgoed relatief gemakkelijk in BIM-modellen omzetten. Dan heb je dus direct inzicht in verschillende relevante parameters. Er zijn gebouwbeheerders die dit niet zien zitten en aangeven dat alle kennis toch gewoon in hun hoofd zit of op papier staat. Maar wat als de beheerder wegvalt? Kan een ander wijs worden uit die kast met ordners vol met oude tekeningen? En wat doe je met nieuwe informatie? Wanneer een leverancier een armatuur levert en plaatst, ontvang je daarbij ook relevante gegevens. Het is de kunst om deze handleidingen en productbladen gesorteerd te houden. Maak je een nieuwe ordner aan of koppel je ze op de juiste plek in het 3D-model?”

 

Beter inzicht in eigen gebouw

“Als technisch beheerder ben je veel tijd kwijt aan het zoeken naar informatie. Met BIM bespaar je zeker een derde van deze tijd. Bovendien kun je ervan op aan dat de informatie uit het model klopt, wat betekent dat je exact de juiste prijs en de juiste spullen krijgt en daarnaast meerkosten voorkomt. Anders gezegd: je komt veel professioneler over en er is geen partij die je nog vierkante meters verkoopt die je niet nodig hebt. Lex en ik maken vastgoedbeheerders wegwijs in BIM. Wij zorgen voor de vonk in de organisatie, het besef dat het ook anders en vooral beter kan. Ons advies? Maak gebruik van een open source BIM-model zodat je ook op toekomstige systemen kunt aansluiten.” BIM Vastgoedbeheer

 

Werken met BIM betekent dat je als bouwer, beheerder en toeleverancier dezelfde taal moet spreken. Tot voor kort waren er nog geen basisregels vastgelegd. Voor Lex en Jasper reden genoeg om samen met andere BIM-specialisten collectieve afspraken te maken inzake deze zogeheten informatiesleveringsspecificaties (ILS). Spreek je ILS? Dan weet je zeker dat alle informatie in het model op elkaar aansluit. Meer info over ILS

 

BIM Projects

BIMprojects is een bouwkundig ingenieursbureau, begin 2016 opgericht door Jasper van Baar en Jan van der Schaaf en ontstaan vanuit kernwaarden als Kwaliteit, Innovatie, Flexibiliteit en de ambitie om van ieder project een succes te maken.
Ons bureau richt zich op een duurzame samenwerking met haar opdrachtgevers. Een goede verstandhouding, kwaliteit en een transparante aanpak vormen hiervoor de basis.
Wij vormen de spil in het samenbrengen van bouwtechnische kennis van alle betrokken BIM-partners. Door projecten eerst virtueel te bouwen optimaliseren we de informatie en communicatie tussen de belanghebbende voor aanvang van de uitvoering. Door een goede inventarisatie van de wensen van onze opdrachtgevers en een kostenefficiënte benadering zijn alle projecten maatwerk.
Daarnaast zijn wij op de hoogte van de nieuwste softwareontwikkelingen om de samenwerking met onze opdrachtgevers en project-partners (co-makers) blijvend te verbeteren.

Buro BIM

TIJD EN KOSTEN BESPAREN OP BASIS VAN DE LEAN-FILOSOFIE
Voor het begeleiden van uw BIM-project neemt hun dedicated, bouwkundig opgeleide en veelzijdig ervaren team de BIM-coördinatie op zich. Onafhankelijk en ook ontzorgend opererend door de versnellende combinatie van bouwkundige engineers met BIM-managers. De know how van BURO BIM met de inzet van een tijd- en kostenbesparende werkmethodiek op basis van de lean-filosofie.
Drie elkaar versterkende werkgebieden
De diensten van BURO BIM zijn onderverdeeld in drie werkgebieden: Management, Engineering & Consultancy. BURO BIM biedt een ruime ervaring en vakkennis met tal van projecten in de bouw.

Brixx Online

Dé software voor vastgoedbeheerders
Contracten genereren, factureren, indexeren, betalingen verwerken, herinneringen versturen en dat is maar een klein deel. Om uw vak goed te kunnen uitoefenen en de kwaliteit van uw dienstverlening te waarborgen bent ook u waarschijnlijk veel inefficiënte tijd kwijt met uw gehele vastgoedadministratie. Met BRIXXonline is dit verleden tijd.
BRIXXonline is een business unit van Metafoor Vastgoed en Software. Metafoor is sinds 1995 actief als specialist op het gebied van professioneel vastgoedbeheer. Vanuit deze expertise is in 1999 het VastgoedBeheerSysteem VBSonline ontstaan, speciaal voor gemeenten. In 2017 is de software aangepast naar de wensen van de commerciële vastgoedbeheerder en zo ontstond BRIXXonline.