Thomas Rau: Waardeloze gebouwen bestaan niet meer

Het motto van de architect Thomas Rau is guided by the future. Hij laat zich in al zijn handelen leiden door wat er in de toekomst nodig is en niet door wat op dit moment haalbaar is. Rau levert al jaren een grote bijdrage aan de nationale en internationale discussie over duurzaamheid (hoewel hij duurzaamheid eigenlijk ziet als een doodlopende staat, het is circulariteit dat ons verder gaat brengen), het gebruik van hernieuwbare energiebronnen in de architectuur en aan de vraag hoe te handelen in het licht van de huidige grondstoffenschaarste, welke volgens Rau niet bestaat.

Thomas Rau is ondernemer, architect, innovator, inspirator en visionair. Rau levert al jaren een grote bijdrage aan de nationale en internationale discussie over duurzaamheid, het gebruik van hernieuwbare energiebronnen in de architectuur en aan de vraag hoe te handelen in het licht van de huidige grondstoffen schaarste. Bij zijn woorden voegt hij ook daden; met zijn architectenbureau RAU heeft hij diverse innovaties en nieuwe standaarden opgezet op het gebied van CO2-neutraal, energieneutraal en energiepositief bouwen en recentelijk ook voor de circulaire architectuur.

‘Het goede nieuws is: vastgoed bestaat niet. Sterker nog, vastgoed is eigenlijk losgoed,’ opent Rau zijn verhaal. Wat hij met deze bom van een opmerking bedoelt, legt hij later in dit artikel uit. Wat is in jouw ogen duurzaamheid? ‘Duurzaamheid betekent niets meer dan het optimaliseren van bekende paden. Minder materialen, minder arbeid, minder energie. Maar als je blijft optimaliseren, stijgen de kosten exponentieel terwijl de ontwikkelingsstappen alsmaar kleiner worden. En op een gegeven moment wordt het te duur om te optimaliseren. En dan komt de frustratie om de hoek kijken en de manipulatie krijgt een podium. Kijk naar de Duitse auto-industrie. Duurzaamheid gaat over het faciliteren van eigendom. Dit is niet het antwoord in deze maatschappij waarin zaken fundamenteel anders moeten. Het is niet de tool waarmee we het systeem veranderen. Wat dan wel? Circulariteit! Met circulariteit ontwerp je een nieuw systeem gebaseerd op verantwoordelijkheid. In een circulaire wereld is o.a. de gebruiker niet langer verantwoordelijk voor iets waar hij geen verstand van heeft. Je koop een scherm niet om een scherm te hebben, maar om televisie te kijken. Dat principe geldt ook voor gebouweigendom. En toch krijg je in deze samenleving al snel ongevraagd verantwoordelijkheid voor iets waar je geen verstand van hebt. In mijn ogen hoort die verantwoordelijkheid bij de maker.’ Er wordt veel gesproken over grondstoffenschaarste. Wat is jouw visie hierop? ‘Er is geen lezer die deze aarde ooit levend zal verlaten. Wij zijn tijdelijk en dat betekent dat onze behoeften ook van tijdelijke aard zijn. Datzelfde geldt voor de antwoorden op onze behoeften. Met andere woorden: ieder gebouw, ieder product is een tijdelijk component die een tijdelijke behoefte dient. Om die tijdelijke component te kunnen maken, hebben we materialen nodig. En wat doet de mens? Wij nemen die materialen van de aarde en vergeten dat de aarde een gesloten systeem is. Wat je hebt, heb je. Wat je niet hebt, heb je niet. Is het schap leeg, dan houdt het op. Sterker nog, mensen die spreken over grondstoffenschaarste snappen het nog niet helemaal.

Wanneer je je realiseert dat iets eindig is, zoals alles op aarde, dan praat je over limited editions.

Triodos bank

Een goed voorbeeld van een depot -ofwel remontabel gebouw- is de door Rau ontworpen Triodos Bank in Zeist. ‘Dit is het eerste houten kantoorgebouw ter wereld met 100% remontabiliteit.’ Alle elementen van het gebouw kunnen worden gedemonteerd zonder dat ze hun waarde verliezen en ze kunnen stuk voor stuk opnieuw worden gebruikt. De belangrijkste schakel in dit proces zijn de 165.312 schroeven die in het gebouw zijn verwerkt. ‘Alles kan letterlijk los worden geschroefd. Een waardeloos gebouw bestaat niet meer, het wordt namelijk gefaciliteerd met behulp van waardevolle materialen’. aldus Rau.

Wanneer je je realiseert dat iets eindig is, zoals alles op aarde, dan praat je over limited editions. Dat betekent dat we moeten ontwerpen op een manier dat wanneer er geen behoefte meer is aan dat tijdelijke component we de limited editions er weer uit moeten kunnen halen. Om weer een ander tijdelijk component te maken inderdaad. Dat betekent dat een tijdelijk component ontworpen moet worden als een materiaaldepot. En dat noemen we dan een ziekenhuis, een kast, een auto of een laptop etc.’ Wat betekent dit voor beheerders? ‘Een depot komt tot stand door voor te denken, in plaats van na te denken. Hoe moet ik mijn depot organiseren? Waar moet ik welke materialen plaatsen en hoe moet de verbinding zijn? Want na ons moet iemand al die materialen een-op-een zonder waardeverlies uit het depot halen om er iets anders mee te doen. Het kenmerk van een depot is dat je precies weet wat je hebt: zoveel schroeven, zoveel houten delen enzovoort. Zo creëren we kennis van alle opgeslagen materialen in dit tijdelijke component en kunnen deze materialen nooit afval worden. Het documenteren van deze materialen is ongelooflijk belangrijk.

Daarom hebben wij Madaster -het Kadaster van materialen- opgericht. Met behulp van dit publieke platform kun je zelfs de waarde van die materialen bepalen. En dat is financieel interessant, want je schrijft een gebouw nooit meer af naar nul. Als niemand meer behoefte heeft aan het tijdelijke component, kan ik de waarde van de materialen deactiveren. Dit financiële component is interessant voor vastgoedeigenaren en -beheerders. Ik zei het al: we moeten niet meer in vastgoed denken, maar in losgoed.’ Hoe is Madaster ontvangen? ‘Madaster is drie jaar geleden opgericht en we hebben inmiddels een paar miljoen vierkante meter vastgoed in het systeem geregistreerd. Het platform is afgelopen zomer gelaunchd in Zwitserland en we staan op het punt om het ook in Duitsland en Oostenrijk op de markt te zetten. En we zijn met meer landen bezig. Geweldig, want zo brengen we alle limited editions van onze aarde in kaart. En dat is een must. We hebben namelijk steeds meer gebouwen nodig, terwijl de hoeveelheid materialen niet toeneemt. Maar het is een lange en moeilijke weg, want we bewandelen niet het gebaande pad. Daarom brengen we ook de financiële incentives aan het voetlicht, zo krijgen we meer partijen in beweging.’ ‘Eigenlijk hebben we geen bouwers meer nodig, maar mensen die logistieke processen kunnen organiseren. We moeten van real estate naar mobile estate en uiteindelijk naar human estate, want voor wie bouwen we eigenlijk? De agenda is nog heel lang. Maar met Madaster zetten we een eerste kleine stap in de goede richting.’ Hoe kunnen beheerders deze denk- en handelingswijze toepassen op hun vastgoed? ‘Oude fouten kun je hooguit verzachten. Een bestaand gebouw is geen depot, maar een mijn. Deze moet je in achterwaartse richting inventariseren. En dat kan ook prima hoor, dat hebben wij al vaak gedaan. Voor het Hilton op Schiphol

 

Madaster

Madaster is het publieke online register voor materialen, producten en elementen die in vastgoed zijn toegepast. Het verrijkt gegevens, genereert materiaalpaspoorten voor gebouw(en) en geeft inzicht in de financiële en circulaire waardering en het hergebruik-potentieel van vastgoed. Via Madaster kun je kiezen voor toegang tot applicaties en diensten van derden, zoals taxateurs, marktplaatsen voor herbruikbare materialen en vastgoedbeheerders. Alle informatie is veilig centraal opgeslagen en altijd gemakkelijk en online beschikbaar voor jou en jouw interne en externe relaties.

Oude fouten kun je hooguit verzachten. Een bestaand gebouw is geen depot, maar een mijn. Deze moet je in achterwaartse richting inventariseren. En dat kan ook prima hoor, dat hebben wij al vaak gedaan.

bijvoorbeeld. Het gesprek met de sloper was geen pretje. Voor hem dan. Een sloper weet namelijk allang dat een waardeloos gebouw niet bestaat. In de oude wereld verdiende een sloper twee keer geld. Hij werd betaald voor het slopen zelf en verkocht vervolgens de materialen door. Dit dubbele verdienmodel verdwijnt langzaam naar de achtergrond. In Engeland zijn er al objecten waar slopers voor moeten betalen om het weg te mogen halen. Zo hoort het! Goed, terug naar de beheerder. Wat de beheerder moet doen? De tekeningen pakken, een Madasteraccount nemen, alle materialen registreren en vervolgens de waarde van deze limited editions ontdekken. Zo levert het ook direct een financieel voordeel op. En zoals gezegd moet dat ook, anders kunnen we geen snelheid maken. Gelukkig is het binnen de bestaande wetgeving mogelijk de waarde van materialen op de balans te activeren.

De visie van Thomas Rau op papier

Material Matters is een spannende ontdekkingstocht naar hoe we nadenken over onze rol op aarde. Een revolutionair boek, dat de wereld zoals wij die kennen volledig op zijn kop zet. In negen hoofdstukken vol aansprekende voorbeelden werken Thomas Rau en Sabine Oberhuber stapsgewijs toe naar een nieuw economisch model. Een wereld waarin de consument niet langer eigenaar, maar gebruiker is, materialen rechten krijgen en afval verleden tijd is. Een utopie? Daar lijkt het niet op! Material Matters is verkrijgbaar in het Duits, Engels, Italiaans en Nederlands. Inmiddels zijn er wereldwijd meer dan 40.000 exemplaren verkocht.

 

Strategische samenwerking Janssen de Jong Groep en New Horizon

Janssen de Jong Groep en New Horizon Urban Mining slaan vanaf heden de handen ineen. Met de strategische samenwerking beogen de beide partijen een versnelling in de transitie naar een circulaire bouw- en vastgoedeconomie te bewerkstelligen.

Foto boven: Michel Baars (New Horizon) en Ivo van der Mark (Janssen de Jong Groep)

Voor New Horizon, gespecialiseerd in urban mining, upcycling en circulair bouwen, ontstaat door de samenwerking een platform om sneller de totale keten binnen de bouw- en vastgoedmarkt te voorzien van circulaire bouwmaterialen. Janssen de Jong, een bouwbedrijf actief in alle fasen van de vastgoedketen, voegt met de samenwerking herontwikkeling toe, waarmee het bedrijf in staat is om alle diensten in de cyclus van bouw- en vastgoed aan te bieden.

Per direct wordt het New Horizon team verantwoordelijk voor het nieuwe cluster ‘Urban Mining’ binnen Janssen de Jong Groep. Dit cluster richt zich volledig op het leveren van circulaire producten aan de Nederlandse bouw- en vastgoedwereld. Michel Baars, oprichter en directeur van New Horizon: “Wij hebben de gezamenlijke ambitie om het meest invloedrijke collectief in de bouwsector te worden. Met als resultaat dat circulair bouwen de norm wordt.”

Transitie in stroomversnelling

Ivo van der Mark, CEO van Janssen de Jong Groep: “Door de strategische samenwerking met New Horizon Urban Mining is Janssen de Jong Groep in staat om alle diensten in de cyclus van bouw en vastgoed aan te bieden. Dat deden we al op het gebied van nieuwbouw, onderhoud, restauratie & renovatie. Door de samenwerking met New Horizon Urban Mining voegen we nu ook herontwikkeling toe. Met het nieuwe cluster Urban Mining vergroten we de beschikbaarheid van circulaire oplossingen voor de bouwsector organisch.”

 

Autonoom

New Horizon blijft autonoom opereren in de markt. Het hele team blijft dan ook ongewijzigd. In 2025 verwachten Janssen de Jong Groep en New Horizon Urban Mining samen € 100 miljoen circulaire omzet te realiseren. De focus ligt daarbij nadrukkelijk op het leveren van concrete oplossingen en toepassingen aan de gehele bouw- en vastgoedwereld.

Bedrijfspand aan- of verkopen? Hoe zit dat dan met asbest?

asbest bedrijfspand

Asbesthoudende materialen kunnen na de aan- of verkoop van een gebouw tot onverwachte verrassingen leiden. Als koper ben je ineens eigenaar van het asbest en als verkoper loop je kans geconfronteerd te worden met een aansprakelijkheidskwestie. Wat nu? asbest bedrijfspand

Hoewel asbest een beladen onderwerp is, kan het natuurlijk normaal worden opgelost. Beschouw asbest als één van de te onderzoeken risicogebieden die bij een aan- of verkoop aan de orde komen. Verrassingen ten aanzien van asbest kunnen worden voorkomen aan de hand van de navolgende tips:

Bepaal het bouwjaar van het gebouw

Tot 1 juli 1993 mocht asbest worden toegepast. Dat betekent dat van alle gebouwen die na 1 juli 1993 zijn gebouwd mag worden verwacht dat ze asbestvrij zijn.

Laat een asbestinventarisatie verrichten

Asbest is in drie- tot vijfduizend verschillende producten toegepast. Daarmee is het constateren van de aanwezigheid van asbest werk voor specialisten. Zij zorgen voor een rapport waarin de locatie(s) van de asbesthoudende materialen, de gebondenheid van de asbestvezels, het risico voor de gebruikers en de risicoklasse-indeling zijn omschreven.

Let op: alleen gecertificeerde bedrijven mogen een asbestinventarisatie uitvoeren.

Bepaal (in het rapport van de asbestinventarisatie) de inspectiebeperkingen

In de praktijk is het vanwege de aanwezigheid van vaste plafonds, vloerafwerkingen, bouwkundige afwerkingen of verborgen holtes in de constructie van het gebouw vaak lastig om het gehele gebouw te inspecteren. Houd deze inspectiebeperkingen in de gaten!

Breng asbesttoepassingen die tot een (gebruiks- of gezondheids)risico kunnen leiden in kaart

Niet bij elk asbesthoudende materiaal ontstaat emissie van asbestvezelsrisico’s. Denk hierbij aan hechtgebonden toepassingen, zoals asbestcementen (golf-)beplating of vensterbanken. Alleen wanneer niet-hechtgebonden toepassingen -denk aan brandwerende beplating- sterk beschadigd is, zijn er risico’s voor de gezondheid. Dit kan leiden tot gebruikersbeperkingen, zoals het sluiten van een gebouw of woning. asbest bedrijfspand

Begroot de verwijderingskosten van het asbest

Neem de saneringskosten eventueel mee in de meerjarenonderhoudsbegroting.

Wat zegt de wet- en regelgeving over asbest in bedrijfspanden?

  • Indien een sloopmelding bij een gemeente wordt ingediend, zal altijd om een asbestinventarisatie worden gevraagd.
  • Er is geen saneringsplicht voor asbesthoudende materialen. De enige wetgeving die tot een saneringsplicht zou leiden, het asbestdakenverbod, is in 2019 in de Eerste Kamer gestrand.
  • Op basis van het Arbeidsomstandighedenbesluit is een werkgever verplicht om zijn medewerkers veilig te laten werken. De aanwezigheid van (beschadigd) asbest kan daarom gevolgen hebben op bijvoorbeeld verbouwingswerkzaamheden. In deze gevallen geldt dat de blootstelling (emissie van asbestvezels) gesaneerd moet worden.
  • In het kader van het huurrecht hebben gebruikers/huurders het recht om geïnformeerd te worden over de aanwezigheid van asbest.

 

Over Prins Milieu Consultancy

Prins is gecertificeerd voor het inventariseren van gebouwen op de aanwezigheid van asbest. De eigenaar, Marc Prins, heeft al twintig jaar ervaring in het opzoeken van asbest en de daaruit voortvloeiende dienstverlening. Meer informatie via www.pmc-milieu.nl.

 

Bij Urban Mining hebben ze het niet over slopen en afval, maar over ontmantelen en grondstoffen

De missie van Urban Mining levert de vastgoedbeheerder gewoon geld op!

Bij Urban Mining hebben ze het niet over slopen en afval, maar over ontmantelen en grondstoffen. Het sterke team ziet naar eigen zeggen dan ook geen sloophout, maar nieuwe kozijnen, dakkapellen, tafels en vloeren. Urban Mining voorziet de eigen productiefaciliteiten en distributiepartners inmiddels alweer vijf jaar van kwalitatief hoogwaardige materialen. Allemaal verkregen vanuit de ontmanteling van gebouwen. Oprichter en eigenaar Michel Baars: ‘Ons doel is het leveren van bouwmaterialen die bijdragen aan een circulaire economie. We initiëren daartoe nieuwe samenwerkingen, technologische innovaties, systeemveranderingen en bewijzen dat het kan.’

De waardeketen van Urban Mining

‘Van erts maken we metaal, van dat metaal walsen we platen die we vouwen en perforeren zodat we ze als kabelgoten in kantooromgevingen kunnen gebruiken. Is zo’n pand rijp voor de sloop of wordt het verbouwd? Dan verwijderen we de kabelgoten, gooien ze op een hoop, noemen het afval en laten de metaalverwerker het naar de hoogovens brengen waar het wordt omgesmolten tot… metaal. Bij Urban Mining kijken we anders naar deze kabelgoot. Wij zien geen oud metaal, wij zien een kabelgoot die prima dienst kan doen in een ander gebouw. Natuurlijk zijn er ook materialen die je niet eenop-een kunt hergebruiken. Denk bijvoorbeeld aan

Stel je hebt een aantal panden uit 1995, dan weet je dat je in 2020 de liften en in 2040 de daken moet vervangen.

houten kozijnen. In elk nieuw Bouwbesluit worden hogere deuren voorgeschreven, dus zo’n kozijn is meestal niet zonder aanpassingen opnieuw te gebruiken. In zo’n geval zagen we de knooppunten uit de kozijnen, verbinden we de stijlen met een vingerlas opnieuw aan elkaar en leveren we dus een volwaardig kozijn dat aan alle eisen voldoet. Daarnaast zijn er materialen die je echt moet afbreken tot grondstofniveau. We zijn inmiddels zover dat we het grind, zand en cement uit beton kunnen terugwinnen en er nieuw beton van kunnen fabriceren. Dit nieuwe beton is niet duurder dan de traditionele variant en levert bovendien een CO2- besparing van 65% op.’

 Voorspelbaar volume

‘Wij zijn continu bezig met het terugbrengen van gebruikte materialen in de bouw- en vastgoedkolom. Je kunt je voorstellen dat dit in het geval van de kabelgoot al snel op een rendabele manier kan. Tenminste, wanneer ik de distributeur van kabelgoten meekrijg, want mijn kabelgoten moeten daar wel in het magazijn liggen. Ook voor grondstoffen die minder hoog in de waardeketen staan, zoeken we oplossingen.’ Baars vertelt dat het voorspelbare volume hier het meest cruciale aspect is. Daarom stelde hij zichzelf bij de start van zijn bedrijf tot doel heel snel zo groot mogelijk te worden. En dat is gelukt. ‘Omdat we overal in Nederland elke dag opnieuw verschillende panden ontmantelen, hebben we een behoorlijk voorspelbaar volume. Diezelfde voorspelbaarheid kan ook de technisch beheerder creëren. Wanneer deze zijn MJOP’s bij elkaar optelt en daar een materiaalstaat uit filtert, zie je pieken in de vervangingsopgaven. Stel je hebt een aantal panden uit 1995, dan weet je dat je in 2020 de liften en in 2040 de daken moet vervangen. Door de MJOP’s op te tellen, ontstaat er dus een gigantisch voorspelbaar volume van enerzijds materialen die nodig zijn om aan de vervangingsvraag te voldoen en anderzijds van wat er aan herbruikbare materialen vrij komt. Daar zouden vastgoedbeheerders zichzelf én ons enorm mee helpen.’

De helpende hand aan de vastgoedbeheerder

‘Om op onze beurt de vastgoedbeheerder te helpen, hebben wij de data van de afgelopen vijf jaar gestructureerd en samengebracht in een systeem. Met dit systeem kan ik voorspellingen doen over de materiaalbalans in een gebouw. Leg je daar vervolgens het MJOP op, dan krijg je direct inzichtelijk wanneer er hoeveel bitumen vrijkomt, wanneer je metaal kunt oogsten enzovoort. Nog veel interessanter voor de vastgoedbeheerder is het inkoopoverzicht dat we hiermee creëren. Inkopen van project tot project behoort met deze methodiek tot het verleden, want aankopen bundelen en buiten de eigen portefeuille kijken is gemakkelijker dan ooit. En met zo’n inkoopvolume kun je prijstechnisch een grote slag slaan. Hoewel wij natuurlijk het liefste hebben dat beheerders uitvragen op prijs én impact.’

De rol van nullen en enen

‘Digitalisering kan een enorme boost geven aan circulariteit. Op dit moment zijn wij op grote schaal corporatiewoningen, maar ook gemeenteplannen in kaart aan het brengen. Wat komt er de stad in? Wat wordt er gesloopt? En hoe kunnen we a met b matchen? Zonder hulp van digitalisering is dit een heidens karwei, ondoenbaar. En ook robotisering doet een duit in het zakje. Neem het voorbeeld met de kozijnen. Dit moest vroeger met de hand, inmiddels zorgt een robot voor het uit elkaar halen en in elkaar zetten van de kozijnen.’

Soepeler vergunningenproces

‘We halen dagelijks gebouwen uit elkaar en zien hiermee ook hoe ongelooflijk stom we het gros van die gebouwen ooit in elkaar gesleuteld hebben. Wij werken er hard aan om de kennis die we hierbij opdoen te delen zodat we met z’n allen leren hoe het wél moet. Daar is het Design Collective voor in het leven geroepen.

Wij zien geen oud metaal, wij zien een kabelgoot die prima dienst kan doen in een ander gebouw.

In dit collectief werken we met verschillende architecten aan nieuwe ontwerpprincipes. Naast deze noodzakelijke veranderingen in het ontwerpproces pleiten we ook voor een systeemverandering in het vergunningenproces. Neem een architect die vandaag een gebruikte stalen balk in zijn ontwerp opneemt en stel dat zijn ontwerp over een aantal jaar wordt gerealiseerd. Hoe groot is dan de kans dat die omschreven gebruikte stalen balk op dat moment voorhanden is? Wat we nodig hebben, is dat de vergunningverlener wat meer ruimte biedt. Dat we niet op voorhand een dichtgetimmerd plan hoeven in te dienen, maar dat de vergunning op principes worden verleend en dat we de vrijheid hebben om een balk te gebruiken die mogelijk een paar centimeter dikker is. Nu kan een bouwer zo’n balk niet gebruiken, want dan bouwt hij niet volgens de vergunning en dus koopt hij simpelweg een nieuwe balk in. Meer ruimte op dit gebied kan hergebruik een fikse impuls geven.’n

Michel Baars (46) volgde een opleiding tot ingenieur Milieutechniek en Milieubeleid en was gedurende achttien jaar directeur van Search Ingenieursbureau. In 2015 richtte hij New Horizon Urban Mining op. Inmiddels produceert en distribueert het bedrijf een breed assortiment aan bouwmaterialen. Om de productie en distributie te voeden worden op grote schaal gebouwen ontmanteld. Nog belangrijker vind hij het vertrouwen dat de opdrachtgevers hem geven. Ze zijn allemaal bereid langjarig hun commitment te geven, zodat er fundamentele veranderingen in de keten kunnen worden doorgevoerd.