Uit een berekening van Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) en onderzoeksbureau Rienstra, blijkt dat van alle groene stroom die we in 2030 willen opwekken, 14 procent behaald kan worden door bedrijfsdaken vol te leggen met zonnepanelen.
Waarom liggen nog niet alle daken vol met zonnepanelen? Rienstra noemt zelf als obstakel het terechte punt van beperkte netwerk capaciteit. Als technisch manager van commercieel vastgoed zie ik echter nog enkele andere factoren die ervoor zorgen dat niet alle daken op dit moment benut worden met zonnepanelen.
KWALITEIT DAKBEDEKKING
In de afgelopen jaren zijn een aantal brandincidenten met zonnepanelen op daken geweest welk onder andere veroorzaakt zijn door onvoldoende afstand tussen de zonnepanelen en het dak, en fouten in de verbindingen tussen de connectoren. Brandweer Nederland heeft hierdoor richtlijnen opgesteld waarin wordt aangegeven dat voor zonnepanelen minimaal 10 cm ruimte behoort te zitten tussen het paneel en het dakbeschot. Verder geldt dat de bekabeling bestand is tegen maximaal 85 °C en de connectoren tot maximaal 105 °C.
DRAAGKRACHT BIJ BESTAANDE BOUW
Het is van groot belang dat de constructeur een goede berekening maakt zodat duidelijkheid verkregen wordt wat het dak aan gewicht kan dragen. Ook al zijn de winters in Nederland steeds milder, 20 cm verse sneeuw staat toch gelijk aan 20,2 kg/m2 en hevige regenval komt ook steeds vaker voor.
RENDABILITEIT
Anders dan voor bijvoorbeeld XXL-distributiecentra, is voor kantoren het aantal geschikte vierkante meter dakoppervlakte meestal te klein om echt rendabel te exploiteren, maar dat neemt niet weg dat het nog wel een nuttige bijdrage kan leveren aan het verduurzamen van een pand.
BAFIN-REGELS
In onze eigen beheerportefeuille zijn Duitse beleggers sterk vertegenwoordigd. En hoewel deze grote institutionele beleggers vaak een gedegen ESG (Environmental Social Governance) -strategie hebben, en positief staan tegenover het opwekken van zonne-energie, mogen deze Duitse fondsen in basis geen energie opwekken. De BaFin (Duitse AFM) -regels zijn erop gericht dat vastgoedfondsen geld moeten verdienen met vastgoed en niet (of zeer beperkt) geld mogen verdienen met andere zaken zoals et opwekken van energie of het exploiteren van flexibele kantoorruimte. Deze partijen kunnen hier serieuze boetes voor krijgen als ze zich niet aan de regels houden.
Dat is dan ook de reden dat Duitse investeerders daken van logistiek en industrieel vastgoed graag verhuren aan exploitanten, aangezien het dan onderdeel uitmaakt van de huur en niet als energieopwekking geldt.
PRAKTIJKVOORBEELD
Wij hebben recent opdracht gegeven voor de plaatsing van zonnepanelen op een dak van een kantoorgebouw, in eigendom van een van onze Duitse opdrachtgevers. Het dak biedt plaats voor maximaal 379 PV panelen, en is van origine niet erg geschikt is voor zonnepanelen aangezien er op de dakvlakken op verschillende tijden een schaduw kan bevinden. Om dit probleem te verhelpen hebben we optimizers voor dit project ingezet. Deze optimizers zorgen dat de inval van het zonlicht in combinaties met de panelen die schaduw ondervinden toch een maximale zonnestroomproductie kan garanderen.
Om de hernieuwbare energieopwekking mogelijk te kunnen maken zijn de zonnepanelen in de huurverlenging met de huurder van dit gebouw onderdeel geworden van het gehuurde. Om de huurder inzage te geven in de opbrengsten van de PV-panelen wordt er een monitoringssysteem op de omvormer geïnstalleerd. Zo kan de beheerder op paneelniveau de monitoring inzien, en kan dit zowel met de huurder als de verhuurder gedeeld worden.
Uit bovenstaande factoren en de praktijkcasus blijkt wel, zonnepanelen plaatsen gaat niet vanzelfsprekend van een leien dakje. Gezien de toenemende motivatie van zowel eigenaren als huurders van commercieel vastgoed om duurzaamheidsdoelstellingen te behalen, is er gelukkig wel steeds meer mogelijk.
