Sinds de coronapandemie gelden er andere wetten op de kantorenmarkt. Werknemers hebben thuiswerken op grote schaal omarmd en door de snelle rentestijging zijn investeringen in korte tijd weggezakt. Daarnaast is voor kantoorgebouwen een energielabel van minimaal C sinds januari 2023 verplicht. Dit alles zorgt ervoor dat waarderingen van kantoorgebouwen onder druk zijn komen te staan. Dit artikel bespreekt vijf trends in een snel veranderende markt.
Bron: ABN AMRO
Tot 2022 was er weinig aan de hand. De Nederlandse economie draaide op volle toeren, net als de sectoren waar veel op kantoor gewerkt wordt zoals de overheid, zakelijke dienstverlening en ICT. De verschuiving naar meer naar thuiswerk had nog niet direct grote gevolgen voor vastgoedwaarderingen omdat de rente laag bleef en er onduidelijkheid heerste over de blijvende effecten van corona.
Pas nu het stof van de pandemie is neergedaald en de contouren van het nieuwe kantoorwerk duidelijk worden, zien we de gevolgen. De vraag naar kantoorruimten is afgenomen en bovendien anders van aard dan voorheen. Bij voorkeur geen grote kantoortuinen meer, maar belhokjes en meer ruimte voor fysieke meetings. Ondertussen zet de overheid in op duurzame kantoorgebouwen, met een verbod op het verhuren van kantoren met een energielabel C of lager. Bovendien zorgt de in 2022 gestegen rente zorgt ervoor dat investeringsbeslissingen kritischer worden benaderd.
1. Toenemend aantal kantoren voldoet niet meer aan wensen
Het huidige aanbod aan kantoorgebouwen kan de snelle veranderingen in de vraag niet bijbenen. Zodoende neemt het aantal gebouwen toe dat niet voldoet aan de gestelde eisen van kantoorgebruikers. Twee factoren zijn voor kantoorgebruikers specifiek van belang: de kwaliteit van het gebouw en de aantrekkelijkheid van de locatie.
Een indicator voor de kwaliteit van het gebouw is de duurzaamheid. Vooralsnog wordt veelal gebruik gemaakt van het energielabel bij het bepalen van hiervan. Volgens Cobouw voldeed 61 procent van de kantoorgebouwen in september 2023 nog niet aan het verplichte energielabel C. Van een groot deel (54 procent) was het energielabel namelijk nog onbekend en een ander deel (7 procent) had een energielabel slechter dan label C. Het gaat hierbij met name om kleine kantoren tot 1.000 vierkante meter oppervlakte. In het oosten en noorden van Nederland beschikken kantoorgebouwen het minst vaak over een energielabel, zoals blijkt uit cijfers van RVO, het Kadaster en CBS. Verhoudingsgewijs bevinden zich de minst energiezuinige kantoren ook in deze gebieden.
Ten aanzien van de locatie is een centrale ligging belangrijk, het liefst dicht bij een intercitystation waardoor werknemers verschillende vervoersmogelijkheden hebben. Grotere steden hebben hierdoor een voorsprong. Locaties die aantrekkelijk zijn voor een grote groep gebruikers zijn minder kwetsbaar voor waardedaling. Kantoren die wat verder weg liggen van een intercitystation en ooit gebouwd zijn vanwege lokale binding van de gebruiker met de omgeving zijn minder aantrekkelijk voor andere gebruikers.
De huidige ontwikkelingen leiden tot een tweedeling met betrekking tot prijsbewegingen. Onderzoekers van de Universiteit Maastricht berekenden op basis van transactiecijfers dat de koopprijs per vierkante meter van kantoren met energielabel G door de aankondiging van de label C-verplichting met 40 procent zijn gedaald. Ongeveer 8 procent (ruim 7.000 kantoorgebouwen) van de kantoren met een energielabel heeft een energielabel G. Andere kantoren daalden door de aankondiging van de label c-verplichting veel minder in waarde.
Vastgoedadviseur CBRE ziet een vergelijkbare polarisatie op de huurmarkt. De huren van de beste kantoren stijgen nog hard, terwijl de huren van niet-geschikte kantoren dalen. Kantoren die niet voldoen, waaronder kantoren die niet beschikken over het vereiste energielabel C, worden volgens CBRE nauwelijks nog verhuurd. Eigenaren van dergelijke kantoren staan op een tweesprong: of ze investeren in het toekomstbestendig maken van hun bezit, of ze lopen het risico om met een waardeloze bezitting achter te blijven.
Ook de gegevens uit de database van MSCI duiden erop dat de waardeontwikkelingen steeds meer uiteenlopen. Figuur 1 laat zien dat in het tweede kwartaal over de hele breedte van de kantorenmarkt afwaarderingen plaatsvonden, maar dat de 25 procent grootste afwaarderingen hoger waren dan 16,6 procent. Het verschil tussen het 25e percentiel en het 75e percentiel loopt over tijd op. Met andere woorden: de 25 procent laagste waardeontwikkelingen ligt steeds verder uit de buurt van de 25 procent hoogste waardeontwikkelingen. De situatie is daarmee in 2023 heel anders dan bijvoorbeeld eind 2020, toen de waardeontwikkeling van kantoren nog relatief uniform was.
Hoewel uit deze gegevens niet duidelijk is in hoeverre de genoemde kenmerken als de mate van duurzaamheid en de aantrekkelijkheid van de locatie samenhangen met een hoge of lage afwaardering, is dit een signaal voor een toenemende tweedeling in de markt: enerzijds kantoren die nog altijd in trek zijn waardoor de waardedaling beperkt is en anderzijds kantoren waar weinig vraag naar is en die zeker sinds 2022 snel aan waarde inboeten.
2. In tegenstelling tot vorige kantoorcrises zit er weinig nieuwbouw in de pijplijn
Naast een afnemende vraag en een stroeve vergunningverlening hebben de sterk opgelopen rente en gestegen bouwkosten ervoor gezorgd dat er momenteel betrekkelijk weinig kantoorgebouwen in aanbouw zijn. Volgens de database van Cobouw, die landelijk bouwprojecten in kaart brengt, wordt dit jaar 121.000 vierkante meter aan kantoorgebouwen opgeleverd. Dat is minder dan in afgelopen jaren, helemaal in vergelijking met het topjaar 2019, toen 250.000 vierkante meter kantoorruimte werd opgeleverd. Voor 2024 is de verwachting dat het aantal nieuwe vierkante meters uitkomt op 124.000. In zekere zin is dit goed nieuws voor de waarde van bestaande kantoren. De voorraad wordt niet verder aangevuld met nieuw aanbod, waardoor vraag en aanbod niet nog verder uit elkaar gaan lopen.
3. Grote gebruikers worstelen met kantoorbeleid
Het bedrijfsleven worstelt sinds corona met legere kantoren, grootbedrijven voorop. Werknemers hebben de voordelen van thuiswerken ontdekt en laten zich deze voordelen niet meer zo snel afpakken. In grotere organisaties, die tijdens de pandemie de eerste waren die complete kantoren gesloten hielden, komen werknemers nu ook minder snel naar kantoor. In de huidige krappe arbeidsmarkt hebben werknemers bovendien een goede onderhandelingspositie als het gaat om de arbeidsvoorwaarden. Werkgevers die de keuzevrijheid van hun werknemers beperken, lopen het risico dat personeel overstapt naar de concurrent die de werknemer wel vrijlaat in de werkplekkeuze.
Grote kantoorgebruikers zijn vaak extra kwetsbaar voor inefficiënt kantoorgebruik, omdat zij vaker behoefte hebben om baas in eigen huis te zijn; een eigen kantoor waar geen andere partij dan zijzelf zijn gehuisvest en die qua uiterlijk compleet vormgegeven is naar de gebruiker. In dergelijke kantoren zijn minder mogelijkheden om gedeelten van het gebouw te verhuren. Door deze beperkte flexibiliteit is het voor grote kantoorgebruikers moeilijk om kosten te besparen of alternatieve inkomsten te genereren. Bedrijven die gehuisvest zijn in een gebouw met meerdere andere huurders (zogenoemde multi-tenantgebouwen), kunnen makkelijker op- en afschalen als de situatie daarom vraagt.
Een van de kantoorgebruikers waar de bezetting sterk is afgenomen is de overheid. Het Rijksvastgoedbedrijf bezit als grootste vastgoedbedrijf van Nederland veel grote kantoren die worden gebruikt door overheidsdiensten. In 2022 was de bezettingsgraad 20 tot 45 procent, zo blijkt uit een analyse van Vastgoedmarkt. Het Rijksvastgoedbedrijf wil toe naar bezetting van 75 procent in 2027. Zo’n hoge bezetting is alleen mogelijk bij een veel kleinere kantorenportefeuille. Om die reden is het Rijksvastgoedbedrijf van plan de komende jaren veel kantoren af te stoten. De situatie van het Rijksvastgoedbedrijf staat naar verwachting niet op zichzelf. Grote bedrijven die te ruim in hun jasje zitten zullen ruimte teruggeven aan de markt.
4. Zoektocht naar flexibiliteit duurt voort
Kantoorgebruikers blijven actief zoeken naar flexibiliteit bij het huren van kantoorruimte. Flexibiliteit helpt bij het vinden van de optimale balans tussen het efficiënt gebruik van de beschikbare kantoorruimte en het tegemoetkomen aan de behoeften van de werknemers. Flexibiliteit is extra hard nodig als kantoorbezetting moeilijker voorspelbaar is, zoals nu het geval blijkt. In de praktijk hangt de mate van flexibiliteit samen factoren als eigendom, huurcontract en in de invulling van de kantoorruimte.
De ontwikkeling naar hybride werken is een stimulans voor office operators die office-as-a-service aanbieden. Binnen dit model betalen huurders voor een totaalconcept, waarin facilitaire diensten zijn inbegrepen. De grootste aanbieders van office-as-a-service hadden het moeilijk toen door corona kantoorwerk stil kwam te liggen, maar spinnen nu garen bij de ontstane behoefte aan flexibiliteit bij werknemers. Waar uitbreidingen eerder vooral plaatsvonden in de vier grote steden, worden nu juist steeds meer vestigingen geopend in andere Nederlandse steden.
Bedrijven met grote hoofdkantoren zoals ING, ABN AMRO en Booking.com verkopen steeds vaker kantoorruimte met de voorwaarde om het kantoor of een gedeelte van het kantoor terug te leasen. Het bedrijf is dan niet langer eigenaar, maar huurder van het gebouw. Deze financiële constructie biedt de voormalige eigenaar extra liquiditeit en flexibiliteit.
In hun zoektocht naar meer flexibiliteit sluiten grootbedrijven soms opvallende overeenkomsten. Zo werkt ING samen met het flexibele kantorenconcept HNK, waarbij ING een groot gedeelte van het pand vast huurt en met HNK afspraken heeft over huur van het flexibele gedeelte. Een soortgelijke samenwerking vindt plaats tussen Microsoft en flexaanbieder Spaces in het kantoor van Spaces op Schiphol. Spaces biedt een flexibele schil voor projectmatig ruimtegebruik door Microsoft. Het afstaan van het eigendom en het inschakelen van flexaanbieders past bij de beweging naar meer flexibiliteit in het invullen van kantoorruimte.
Ten slotte worden kantoren in toenemende gebruikt voor meerdere functies. Door het gebouw buiten kantooruren te gebruiken als bijvoorbeeld repetitieruimte wordt het efficiënter benut. Het benutten van meerdere functies vraagt flexibiliteit in het ontwerp van kantoorgebouwen en niet elk gebouw is hiervoor geschikt.
5. Herbestemming wordt interessanter, maar is niet voor alle gebouwen weggelegd
Kantooraanbod dat uit de gratie is geraakt, loopt het risico om een waardeloze bezitting te worden. Herbestemming naar een andere gebouwfunctie kan voor veel kantoren een uitweg bieden. De bestemming wonen ligt voor de hand: Nederland heeft dringend behoefte aan woningen om het oplopende woningtekort tegen te gaan. De problemen in de kantorenmarkt zouden ervoor kunnen zorgen dat de dalende trend in woningtransformaties tussen 2018 en 2021 gekeerd wordt.
Een nieuw leven als (gedeeltelijk) hotel behoort soms ook tot de mogelijkheden, zoals in het geval van het voormalig kantoor van NautaDutilh in Rotterdam dat werd ontwikkeld naar een gebouw waar naast kantoorplekken ook ruimte is voor hotelkamers, retail en horeca. Herbestemming voorkomt sloop en beperkt het beslag op nieuwe materialen. Het is daarmee vaak duurzamer dan alternatieve oplossingen.
De praktijk van transformatie van gebouwen is echter weerbarstig. De hoge rente en onzekerheid rondom huurregelgeving maken investeerders momenteel huiverig om huurwoningen te ontwikkelen. Daarnaast zijn er tal van praktische hordes die moeten worden genomen. Voordat een gebouw geschikt is voor een andere functie, moet er bijvoorbeeld een bestemmingswijziging plaatsvinden. Mede door onderbezetting bij gemeenten kan dit een langdurig proces zijn.
Daarnaast zijn niet alle kantoren geschikt voor transformatie. Niet voor niks worden in de regio Amsterdam vooral studentenwoningen gerealiseerd na transformatie van kantoorgebouwen. De gebouwen lenen zich goed voor kleine eenheden rond een centrale gang. Voor grotere eenheden is de transformatie ingrijpender. Bij herbestemming moet ook rekening worden gehouden met de parkeernorm. Bij woningen is die hoger dan voor kantoorgebouwen.
De locatie van het her te ontwikkelen gebouw is daarnaast van groot belang: om redenen van bereikbaarheid zijn veel kantoorgebouwen ooit neergezet langs snelwegen. Handig voor werknemers, maar minder aantrekkelijk als plek om te wonen. Voor veel kantoorgebouwen is herbestemming vanwege de geografische ligging geen realistische optie. Er zit daarom soms niets anders op dan slopen.
