Parijs is nog ver, het is het ultieme Tour de France-cliché, maar het beschrijft helaas ook onze wankelmoedige houding jegens klimaatverandering. Zo begint Niels van Geenhuizen, Business Lead Sustainable Built Environment bij Arcadis zijn betoog in zijn blog over het toekomstbestendig maken van vastgoed. De race naar Parijs is nog niet gelopen. Sterker nog, op veel gebieden liggen we achter op schema. Neem de verduurzaming van bedrijfsgebouwen. In 2023 moet daar de bescheiden horde van een label C worden genomen. Maar op dit moment is iets meer dan de helft in de buurt van dat doel. Hoe gaan we de grote sprong voorwaarts dan maken?
‘De bouwsector wordt vaak als conservatief bestempeld, maar de gereedschapskist met verduurzamingsoplossingen is goed gevuld. Behoudens de huidige schaarste aan personeel en materiaal is de bouwsector klaar voor de stap voorwaarts: technisch kunnen we leveren. Maar zoals altijd gaat de kost voor de baat uit. Anders gezegd: wie gaat het betalen?’
Volgens Niels hebben de gebouweigenaar en de gebruiker in essentie dezelfde ambitie. Beiden willen een goed onderhouden gebouw waarin zo min mogelijk energie wordt gebruikt. Waar staat het element verduurzaming in dit mechanisme?
‘Verduurzaming komt in veel gevallen voor rekening van de gebouweigenaar en de baten zijn voor de huurder. Laatstgenoemde heeft een lagere energierekening en meer comfort. Daar zit een overbrugbare discrepantie. Daarom pleiten wij ervoor om de staat van duurzaamheid onderdeel te laten worden van de gebouwwaarde of de verhuurwaarde. Op dit moment zijn locatie en huurprijs de grote waardebepalers. Wat zou er gebeuren wanneer je een duurzame ontwikkelingsplicht aan zo’n gebouw koppelt?’
Paris Proof Paspoort
Genoemde duurzame ontwikkelingsplicht zou je volgens Arcadis kunnen vangen in een zogeheten Paris Proof Paspoort. Hierin staan de maatregelen en kosten die nodig zijn om een gebouw Paris Proof te maken in de komende 28 jaar (voor 2050). Zo’n paspoort zou het duurzaamheidsniveau van gebouwen inzichtelijk maken en extra waarde toekennen aan gebouwen die reeds verduurzamingslagen hebben ondergaan. En daarbij een afwaardering laten zien van gebouwen waar nog veel aan moet gebeuren. ‘De vastgoedwereld draait om financiën. Wanneer we verduurzaming een financieel karakter geven, heeft het invloed op de waarde van een asset. Hoe je dat door zou kunnen rekenen? Een voorbeeld kan zijn dat je duurzaamheid en prestatie in het huurcontract verwerkt. Wanneer je vastlegt dat er bij een jaarlijkse energiebesparing van laten we zeggen 5% een huurverhoging van 1% legitiem is, hebben alle partijen baat bij verduurzamingsingrepen. De huurder heeft minder (energie)kosten en meer comfort, de verhuurder heeft baat bij de waardestijging van zijn gebouw. Andersom zou deze maatregel uiteraard ook moeten gelden. Het is algemeen bekend dat een gemiddeld kantoorgebouw zo’n 225 kWh per m2 verbruikt. Dit verbruik moet worden teruggedrongen naar zo’n 70 kWh volgens het Paris Proof Commitment van de Dutch Green Building Council. Dat zegt alles over de opgave waar we voor staan. We moéten aan de slag!’
Wetgeving leidt niet tot ambitieuze aanpak
Een kleine stap richting 2050 is de verplichting tot energielabel C. Voor kantoor- en bedrijfsgebouwen vanaf 100 m2 is dit label vanaf 2023 verplicht. Ben je op deze datum niet in het bezit van dit label? Dan mag je het gebouw niet meer (commercieel) gebruiken. ‘De vraag is of de overheid hier actief op gaat handhaven. Het klinkt misschien als een enorme klus, maar het lijkt mij heel eenvoudig om een scan te maken van de gebouwvoorraad en daar de registratie van de energielabels bovenop te leggen. Het is een puur digitale actie, net als de hieruit voortvloeiende berichtgeving: vergelijkbaar met de Apk-keuring van auto’s. Er komt geen fysieke handhaver aan te pas. Tot op heden kunnen we echter maar mondjesmaat rekenen op overheidsingrijpen. Wet- en regelgeving is weinig ambitieus en geënt op korte-termijn-denken. Wanneer vastgoedeigenaren met vijf centimeter extra dakisolatie al label C binnenhalen, raken ze allerminst geprikkeld een stap verder te gaan. Het wetgevende systeem stimuleert niet tot een ambitieuzere aanpak. Sterker nog, een gebouweigenaar die doorpakt met isolatie die wél Paris Proof is, betaalt hogere leges voor de vergunningen die standaard een percentage van de (ver)bouwsom zijn. Nog zo’n discrepantie.’
De rol van de technisch beheerder
‘Een technisch beheerder heeft vaak de opdracht een gebouw -of meerdere gebouwen- zo goed mogelijk te beheren tegen zo min mogelijk investeringen. Hiermee wordt deze professional in een hoek geduwd waarin duurzaamheid geen of nauwelijks bestaansrecht heeft. Wanneer we van duurzaamheid een element maken waarop een gebouw presteert, ziet ook dat plaatje er heel anders uit. Het is mijn overtuiging dat je verduurzamingsmaatregelen stapje voor stapje moet nemen. Zo kun je ze eenvoudig koppelen aan het meerjarenonderhoudsplan van een asset en deze ombouwen naar een duurzaam meerjarenonderhoudsplan. Je hoeft niet morgen al een Paris Proof-gebouw te hebben, maar zet de lijn naar beneden in ieder geval in. Onderzoek nu vast wat de opties zijn voor als je over een paar jaar de cv-ketel moet vervangen.’
Coalitie Anders Huisvesten
‘Huurders kunnen als eindgebruiker de gewenste marktveranderingen helpen aanzwengelen,’ aldus Niels. ‘Arcadis, DGBC, MVO Nederland en Change Inc. vormen samen met een aantal andere grote bedrijven de Coalitie Anders Huisvesten. De coalitie werkt aan een (op BREEAM gebaseerd) puntensysteem voor duurzame huurwaarde. Betere duurzaamheidsprestaties van een gebouw rechtvaardigen een hogere huur. Een duurzamer gebouw leidt immers niet alleen tot lagere energiekosten maar ook tot beter welbevinden en minder ziekteverzuim. Gezondere medewerkers met een hogere arbeidsproductiviteit.’ Een win-win-win waarbij meervoudige waarde wordt gecreëerd.
