Beleggers en gebruikers zijn in hoge mate bereid te betalen voor verkleinen footprint

Uit onderzoek naar de stand van zaken op de Nederlandse kantorenmarkt van vastgoedadviseur JLL, blijkt dat vooral grote corporate kantoorgebruikers een drijvende kracht zijn achter de verduurzaming van kantorenvastgoed.

Op de beleggingsmarkt blijken er nauwelijks nog transacties tot stand te komen van gebouwen die niet ‘net zero carbon’ zijn, het principe dat de totale uitstoot van een gebouw lager is dan of gelijk is aan de uitstoot ervan. Dezelfde keuze is zichtbaar op de gebruikersmarkt. Grote, veelal internationale corporates blijven noodgedwongen zitten waar ze zitten nu er nauwelijks aanbod is van ‘net zero carbon’ kantoren. In beleggingstransacties van niet-duurzame kantoorgebouwen, worden de investeringskosten voor verduurzaming naar ‘net zero carbon’ volledig in mindering gebracht op de prijs.

Top kantorenlocatie Zuidas Amsterdam veroudert in hoog tempo

Als gevolg van de ambitieuze Environmental, Social en Governance (ESG) doelen van kantoorgebruikers signaleert JLL een snelle veroudering van de kantorenvoorraad in Nederland. Zelfs op de moderne kantoorlocatie Amsterdam Zuidas voldoet een groot deel van de kantorenvoorraad niet aan net zero carbon standaarden.

JLL bracht in kaart, op basis van het Science Based Targets Initiative  (SBTi) en eigen data, dat een belangrijk deel van de kantoorgebruikers in Nederland is gehuisvest in kantoren waar zij niet gehuisvest willen zijn. Verspreid over 30 grote gemeenten in Nederland is ongeveer 1,.6 miljoen m² kantoorruimte verhuurd aan organisaties die naar een duurzamer kantoor willen verhuizen maar voor wie geen geschikt aanbod is. Dit ondanks de kantorenleegstand die in het eerste kwartaal van 2023 landelijk op 6,1% lag.

Duurzaamheid troef

Europese vastgoedmarkten laten zien dat ook onder de huidige, meer onzekere marktomstandigheden, beleggers en gebruikers bereid zijn te betalen voor hoge kwaliteit, duurzame kantoren. Onderzoek van Preqin  geeft namelijk aan dat ongeveer tweederde van de investeerders investeringskansen  afwijst als een gebouw niet duurzaam is. JLL signaleert dat de transactiedynamiek zich nu al volledig toespitst op de allerbeste, maximaal duurzame kantoren op toplocaties. Alleen voor die gebouwen blijken beleggers bereid scherpe rendementen te betalen. Ook de economisch onzekere omstandigheden speelden de kantorenvastgoedmarkt parten, het transactievolume daalde met 56% (EUR 269 miljoen) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022.

JLL verwacht dat de markt de komende jaren niet kan voldoen aan de sterk stijgende vraag naar net zero carbon kantorenvastgoed vanwege het gebrek aan aanbod en uitstel van ontwikkelingen en herontwikkelingen. Ondanks beperkingen in de nu nog onzekere marktomstandigheden liggen er volgens de onderzoekers belangrijke kansen voor beleggers en gebruikers. Deze kansen worden naar verwachting gesteund door een meer stabiele renteontwikkeling dan de snelle stijging in het afgelopen jaar.

Hoewel de opnamevolumes de komende twee a drie jaar lager zullen liggen dan de markt gewend is, laten de cijfers van JLL zien dat de vraag naar net zero carbon kantoren de komende 3 jaar alleen al in Amsterdam oploopt naar ongeveer 200.000 m² bij een aanbod van maximaal 60.000 m².

Polarisatie huurprijzen

De huurprijzen van niet-duurzaam vastgoed zullen als gevolg hiervan dalen terwijl huurprijzen voor net zero carbon-kantoren al fors zijn gestegen en verder zullen stijgen. In Nederland bevestigt de recent opgeleverde duurzame Tower Ten van WTC Amsterdam deze verwachting. De markthuur in dit kantoor bereikte met circa EUR 500,00 per m² een recordhoogte. Ook zal de leegstand oplopen in niet- of minder-duurzaam kantorenvastgoed omdat corporate gebruikers geen concessies doen aan hun net zero carbon-ambities. Ook het succesvolle thuiswerken van de afgelopen jaren speelt hierin een rol, daarmee is de omvang van de ruimtebehoefte onder kantoorgebruikers substantieel afgenomen.

Vooruitzicht

JLL signaleert meerdere positieve financieel-economische ontwikkelingen die gedurende dit jaar zullen leiden tot een stabielere kantorenbeleggingsmarkt. Zoals de naar boven bijgestelde economische verwachtingen, dalende inflatie en een positief sentiment op de arbeidsmarkt wat traditioneel een belangrijke indicator is voor toenemende vraag op de kantorenmarkt. Maar ook het feit dat de rente naar verwachting gaat stabiliseren op een niveau van 3,75% speelt een belangrijke rol in de sentimentsverbeteringen. De adviseur verwacht dan ook dat zowel de beleggings- als de gebruikersmarkten de komende maanden stabieler en voorspelbaarder worden.