Het is vijf jaar geleden dat ING Real Estate Finance de ING REF Duurzaam App het levenslicht zag. De app geeft sinds die tijd klanten van ING inzicht in de duurzaamheid van hun vastgoed. Welk label is hier van kracht? Waar liggen de verbeterkansen? Wat gaat dat kosten? En: wat is de terugverdientijd? Een effectieve tool voor gerichte stappen naar duurzaam vastgoed. Maar ING wil meer. Sterker nog, inmiddels heeft ING haar zevenmijlslaarzen aangetrokken. Want Paris Proof in 2050 is voor ING niet ambitieus genoeg. We spreken Hein Wegdam, directeur Duurzaamheid en Innovatie van ING Real Estate Finance.

‘In 2023 willen we een volledig groene portefeuille. Dat betekent dat het door ons gebruikte en het door ons gefinancierde vastgoed minimaal moet voldoen aan label C. Uiteraard sporen wij onze klanten aan om direct door te pakken naar een label A. Daarnaast moet het pand ook gaan voldoen aan de Paris Proof normen voor energieverbruik. De deadline voor het vastgoed van onze klanten ligt op 2040. Voor onze eigen panden, in eigendom en huur, hanteren wij een einddatum van 2030. De deadline in het Parijsakkoord is 2050, we zijn hier dus ambitieus en dat is ook hard nodig.’

ING REF kijkt ook buiten de gebaande paden

ING kijkt dus verder dan labels, want ook verduurzaamde gebouwen met label A kunnen presteren als vastgoed met label G. De reden? 70% van de klimaatinstallaties is onjuist afgesteld waardoor in de zomer de verwarming aanstaat of waardoor er wordt gekoeld of verlicht terwijl er niemand meer in het pand is. De Energierobot -een product van ING Real Estate Financesignaleert dergelijke situaties door gebruik te maken van algoritmes en de gegevens van slimme energiemeters van gebouwen. De robot vergelijkt die gegevens de hele dag en nacht door volledig geautomatiseerd met een exacte benchmark van het specifieke gebouw. Hiermee wordt tot 15% aan energiebesparingsmogelijkheden geïdentificeerd, de helft van het totaal van de duurzaam opgewekte energie in Nederland. Dat ING verduurzaming van vastgoed bovenaan de agenda heeft staan, bewijst ook het 5-stappenplan waarin klanten met vastgoed met een D- tot G-label 100% financiering krijgen op de verduurzamingsinvestering tot label A tegen 1% rente per jaar en een looptijd van vijf jaar.

Het klimaatakkoord is een noodzakelijke route om klimaat gerelateerde risico’s te verminderen of zelfs te keren.

Duurzaamheid is een verdienmodel

ING heeft in samenwerking met Universiteit Maastricht een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van het energielabel op de bedrijfsvoering. Er werd expliciet gekeken naar zowel de invloed van labels op de transactieprijs en de getaxeerde waarde als naar de populariteit van het gebouw en de bijbehorende huurprijzen. ‘Uit deze studie blijkt dat gebouwen met een energielabel van A tot C een hogere bezettingsgraad, effectieve huuropbrengst, marktwaarde en transactieprijs per vierkante meter hebben. Groene gebouwen zijn dus in algemene zin meer waard.

Hogere bezettingsgraad, huuropbrengsten en marktwaarde

‘In het onderzoek zijn over een periode van 2014 tot 2019 meer dan zevenhonderd door ING gefinancierde gebouwen geanalyseerd. Uit de studie blijkt dat gebouwen met een energielabel A, B of C een premium van 9% op de bezettingsgraad ten opzichte van gebouwen met een energielabel D, E, F of G ervaren. Hieruit concluderen wij dat gebouwen met een groen label aantrekkelijker zijn voor huurders, mogelijk vanwege het doorgaans lagere energieverbruik dat leidt tot lagere operationele kosten. We zien dat dit in combinatie met een hogere bezettingsgraad wordt doorvertaald naar een hogere effectieve huur (bruto huur x bezettingsgraad, red.) voor groene kantoren, gemiddeld met zo’n 17%. Kort gezegd: gebouwen met een groen label zijn populairder bij huurders en deze huurders zijn bereid er meer voor te betalen. En ook de getaxeerde waarde is 7% hoger dan bij minder duurzame gebouwen.’

Hogere transactieprijs

‘Het positieve effect van een beter energielabel op de bewonersgraad, hogere netto huurinkomsten en hogere marktwaarde zien wij ook terug in de transactieprijzen van de kantoorgebouwen in Nederland. Hiervoor analyseerden wij gedurende de periode van 2015 tot 2019 de vierkantemeterprijs van meer dan negenhonderd gebouwen met een totaaloppervlak van bijna vijf miljoen vierkante meter. Ook hier blijkt dat een efficiënt gebouw een hogere prijs heeft: de premie is 11,6% in vergelijking tot gebouwen met een energielabel D tot G. Hiermee is ook het indirecte rendement aangetoond.’

Het hogere doel

‘Het klimaatakkoord is een noodzakelijke route om klimaat gerelateerde risico’s te verminderen of zelfs te keren. Want we merken allemaal dat de gevolgen van klimaatverandering toenemen. Zowel op het vastgoed in Nederland als op de gebruikers ervan.’ Om de mate van risico te bepalen voert ING in samenwerking met BlueLabel – impactanalyses uit op directe fysieke risico’s van hittegolven, overstromingen, regenbuien en droogte. ‘De conclusie? Deze klimaatgebeurtenissen hebben een direct effect op de gebouwde omgeving. Ze beïnvloeden de continuïteit van zowel het vastgoed als de bijbehorende operatie. Wij kunnen als financiële sector een bijdrage leveren door kennis -zoals de resultaten uit dit onderzoek- te delen en door financieringen te verstrekken aan projecten die een oplossing dan wel een bijdrage leveren aan klimaatadaptatie