Zoals bekend rijst de inflatie momenteel de pan uit. Dit leidt in veel gevallen tot extreme huurverhogingen omdat huurcontracten voor bijvoorbeeld winkels en horecazaken uitgaan van een jaarlijkse stijging van de huurprijs aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI). Kunt u hier iets aan doen als huurder?
Kerninflatie
Door diverse instanties en brancheverenigingen is een oproep gedaan om het begrip kerninflatie te hanteren in plaats van de gebruikelijke indexering op basis van de CPI. In plaats van een inflatie van bijna 10% volgt dan een inflatie van circa 3/3,5%. Voor de meeste huurders is dat beter op te brengen.
Wat is kerninflatie?
Kerninflatie is het inflatiecijfer waarbij géén rekening is gehouden met productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen schommelen, zoals energie en agrarische producten (voedsel). Ook het kerninflatiecijfer wordt, net als het normale indexcijfer, elke maand door het CBS berekend. In de maanden januari en februari was het verschil tussen inflatie en kerninflatie al snel 4%, terwijl in de maanden maart en april het verschil al opliep tot 7% respectievelijk 6%.
Omdat de kerninflatie niet is gebaseerd op hogere energieprijzen, lijkt het redelijker om hiervan uit te gaan in plaats van het hanteren van de CPI-cijfers. In de meeste gevallen worden hoge energieprijzen namelijk toch al door de huurders betaald op basis van het huurcontract.
Is het afdwingbaar om een lagere indexering af te spreken?
Voor huurders zal wel in overleg met de verhuurder tot overeenstemming moeten worden gekomen over het hanteren van een lagere indexering. Verhuurders zullen aanvoeren dat in het verleden bij lagere indexeringen ook geen hogere indexeringen zijn doorgevoerd. De meeste verhuurders zullen dan ook niet instemmen met een lagere indexering.
Gedachte zou nog kunnen zijn, een lagere indexering of een vaste indexering af te spreken voor de komende vijf jaar. Dat zou kunnen betekenen dat een verhuurder zich nu verbindt tot het doorvoeren van de lagere indexering, indien ook in de navolgende jaren bijvoorbeeld een indexering van 5% voor een vast bedrag wordt afgesproken. Zowel voor huurder als verhuurder is onzeker of de indexering zo hoog blijft of weer naar beneden gaat of wellicht nog hoger wordt. Het geeft in elk geval duidelijkheid voor partijen.
Onvoorziene omstandigheid?
Hoewel de hoge inflatie extreem is en zowel huurder als verhuurder niet echt rekening zullen hebben gehouden met een dergelijk hoge inflatie, is er geen sprake van een onvoorziene omstandigheid, zoals wel bij de corona discussie aan de orde is geweest.
Integendeel, partijen hebben juist rekening gehouden met de wijze waarop wordt omgegaan met indexering. Specifieke bepalingen zijn hierover in de huurovereenkomst opgenomen zodat van tevoren is afgesproken hoe te handelen.
Huurprijsherziening
Wat een optie zou kunnen zijn voor een huurder, afhankelijk van de huurovereenkomst, is dat een huurder gebruik maakt van de mogelijkheid om een herziening van de huurprijs te verlangen. In de meeste gevallen is dat elke vijf jaar te vragen. Daarbij wordt gekeken naar de huurprijs van soortgelijke bedrijven in de periode van vijf jaar voorafgaand aan het verzoek. In de periode hiervoor was nog geen sprake van deze extreme huurindexeringen. Dit kan ertoe leiden dat de huurprijs die nader door een rechter wordt vastgesteld, een stuk lager is dan voorheen.
Weliswaar wordt dan alsnog de indexering doorgevoerd maar blijft de huurprijs wellicht op hetzelfde peil. Mochten partijen een nieuwe huurovereenkomst aangaan, dan is het belangrijk om bijvoorbeeld in de huurovereenkomst op te nemen dat er altijd een maximum wordt afgesproken indien sprake is van indexering. Dus niet alleen een minimum voor verhuurders maar ook een maximum dat mag worden doorberekend aan huurders teneinde rekening te houden met extreme indexeringen zoals die nu optreden.
Samenvattend
Kortom, treedt in overleg met uw verhuurder om te bezien welke mogelijkheden er zijn. Onderzoek of het mogelijk is om de huurprijs te herzien en houdt rekening met het opnemen van een maximum in het geval dat u een nieuwe huurovereenkomst aangaat.
Jeroen Brinkman is advocaat Vastgoed & Huur bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op j.brinkman@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 – 381 14 29.
