Binnenstedelijk bouwen of juist in het weiland, over deze vraag buigt de bouw- en vastgoedsector zich al flink wat jaren. De meningen zijn sterk verdeeld hoe de woningnood het beste kan worden opgelost. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) plaatste de discussie vorige week opnieuw op de agenda met berekeningen dat het bouwen van een kwart van de woningbouwopgave op kleine, groene locaties mogelijk is. Buitenstedelijk bouwen dus.
Makkelijker bouwen in het weiland
Als reactie op de berekeningen van het EIB heeft minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangekondigd de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ aan te passen. Dit instrument voor efficiënt gebruik van de ruimte moet het eenvoudiger maken om ook daadwerkelijk woningen buitenstedelijk te bouwen. Momenteel wordt er nog vastgehouden aan het motto: ‘vanaf twaalf woningen binnenstedelijk bouwen, tenzij’.
Het uitbreiden van de Ladder voor duurzame verstedelijking tot 50 woningen maakt het makkelijker om tot dat aantal buitenstedelijk te bouwen. ‘Een straatje erbij’ in elk dorp of stad wordt hiermee een stuk realistischer.
Politieke partijen verdeeld
Ook politieke partijen hebben het onderwerp in hun verkiezingsprogramma’s opgenomen. Zo wil D66 dat binnenstedelijk wordt gebouwd en bestaande woningen beter worden benut. De VVD vindt dat zowel buitenstedelijk als binnenstedelijk moet worden gebouwd, waarbij buitenstedelijk nodig is om sneller te bouwen. GroenLinks-PvdA zet in op verdichting in de dorpen en steden. Het CDA wil af van onnodige regels, zodat er in elk dorp of stad een straatje mag worden bijgebouwd.
Rol van snelheid en kosten
De vraag is of het woningtekort sneller opgelost wordt door te bouwen in het weiland. Is dat echt sneller dan binnenstedelijk bouwen? In december 2022 publiceerde Real Estate Research Quarterly hier een interessant onderzoek over. Hieruit blijkt dat bij binnenstedelijk bouwen de voorbereidingsfase – van vergunningverlening tot start van de daadwerkelijke bouw – langer duurt dan bij buitenstedelijk bouwen. De daadwerkelijke bouwfase verloopt echter veel sneller dan bij buitenstedelijk bouwen.
Snelheid is daarom geen goed argument om ervoor te kiezen om buitenstedelijk te bouwen. Veel hangt af van het eigendom van de grond. Is dit de gemeente, dan gaat de bouw vaak een stuk sneller.
Daarnaast wordt vaak beweerd dat buitenstedelijk bouwen goedkoper is, omdat er geen duur grondonderzoek of sanering nodig is. Daarbij is het logistieke verhaal vergeleken met het bouwen in de stad een stuk eenvoudiger en dus goedkoper. Uit onderzoek van Decisio en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt echter dat als ook de zogenoemde bovenplanse kosten worden meegenomen, binnenstedelijk bouwen juist goedkoper is. Bovenplanse kosten zijn bijvoorbeeld de kosten voor het aanleggen van infrastructuur. Ook de onderhoudskosten blijken een stuk hoger te liggen in buitenstedelijke gebieden.
Buitenstedelijk bouwen is daarom niet per definitie de oplossing om de woningnood sneller op te lossen. De kosten liggen hoger, terwijl de effecten voor economische groei en werkgelegenheid minder groot zijn.
Bron: Colliers
