Bron: Savills

Door uitdagende economische omstandigheden zijn winkels actiever bezig om de grootste kostenposten zoveel mogelijk te beperken. De fors gestegen energieprijzen maken dat winkels hier als eerst het mes in willen zetten, geholpen door kortere terugverdientijden voor energiebesparende maatregelen. Dit zal met name het geval zijn voor energie-intensieve retail.

Besparing van energielasten voor de eindgebruiker, kan grofweg op twee manieren tot stand komen. Enerzijds kan bespaard worden op energie door efficiënter energieverbruik door de gebruiker, zoals het dichthouden van deuren of een lagere temperatuur van de airconditioning. Wat echter ook van grote impact is op de energielasten, is hoe energiezuinig een winkelpand zelf is. Ook daar lijkt een enorme slag te behalen voor wat betreft verduurzaming, zo blijkt uit de volgende analyse.

EPC-LABELS IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Uit analyse van Savills blijkt dat veruit het grootste gedeelte van alle winkelpanden in Nederland nog niet over een energielabel beschikt (ca. 64%). Dit geldt voor 60% van het totale winkeloppervlak . Hierdoor is er nog veel onduidelijkheid over hoe ‘duurzaam’ de Nederlandse winkelvoorraad daadwerkelijk is. Van de winkelpanden die wél over een energielabel beschikken, heeft het grootste gedeelte echter wel een energielabel van A of beter.

Supermarkten, grootschalige winkelcentra en PDV-GDV locaties hebben vaker een beter EPC-label. Deze zijn vaker in eigendom van grootschalige institutionele beleggers, die meerdere winkelruimten van dit volume in portefeuille hebben. Tussen gevestigde winkelketens en grotere institutionele beleggers zijn daarom steeds vaker voorbeelden zichtbaar waar ook gezamenlijk wordt verduurzaamd.

Zo plaatst ASR Real Estate bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak van Albert Heijn supermarkten, die deze panelen vervolgens huurt van ASR Real Estate. Albert Heijn bespaart zo energielasten en ASR haalt rendement uit deze overeenkomst. Voorbeelden zijn er ook voor binnenstedelijke panden: Institutionele belegger Bouwinvest verduurzaamde bijvoorbeeld samen met nieuwe huurder Filippa K op alle mogelijke manieren met een hogere huurprijs tot gevolg. In algemene zin geldt dus dat verduurzaming makkelijker te realiseren is bij duidelijke afspraken en wederzijds gewin.

WIE BETAALT WAT? EEN STERK BEPERKENDE FACTOR IN VERDUURZAMING VAN WINKELVASTGOED

Voor eigenaar-gebruikers in de Nederlandse winkelmarkt, circa 50% volgens brancheorganisatie InRetail, levert verduurzaming van het vastgoed direct baten voor henzelf op. De incentive om te verduurzamen ligt hier dus meer voor de hand. Ondanks voorbeelden zoals die van ASR Real Estate en Albert Heijn, is dit in eigenaar-huurder situaties complex. Directe baten voor verhuurders van winkelpanden na verduurzaming zijn beperkt en komen met name bij de huurder terecht terwijl de kosten van verduurzaming van het vastgoed juist veelal voor rekening van de eigenaar zijn. Hierdoor ontbreekt de financiële incentive tot verduurzaming. Uiteindelijk is het daardoor vooral in een eigenaar-huurder situatie een grotere uitdaging om verduurzaming, en daarmee dus gewenste kostenbesparing voor gebruikers, in de winkelmarkt tot stand te brengen.

HET NIEUWE ROZ-MODEL WINKELRUIMTE 2022

In het nieuwe ROZ-model Winkelruimte 2022 zijn in drie artikelen aanpassingen gedaan die bij kunnen dragen aan de verduurzaming van de Nederlandse winkelmarkt:

ARTIKEL 15. DUURZAAMHEID

• Nieuwe uitgangspunt: partijen maken afspraken over de te nemen duurzaamheidsmaatregelen in een aparte bijlage bij de huurovereenkomst (de duurzaamheidsmatrix).
• Partijen zijn verplicht in redelijkheid mee te werken aan het realiseren van duurzaamheidsmaatregelen door de andere partij. Partijen treden in overleg over aanpassing van de huurprijs als de door verhuurder getroffen toevoegingen voordeel voor huurder opleveren (lagere energielasten).
• Partijen (doorgaans huurder bij een casco-verhuur) zal zich houden aan alle wettelijke duurzaamheidsbepalingen als het activiteitenbesluit milieubeheer van toepassing is. Op die manier is de naleving daarvan niet alleen door de overheid af te dwingen, maar ook door de verhuurder.
• Verhuurder is aan huurder een vergoeding verschuldigd bij het einde van de huur als door huurder getroffen energiebesparende maatregelen aan het gehuurde nog niet zijn terugverdiend.

Ten opzichte van het 2012-model bevat het 2022-model een beduidend uitgewerkter regeling om duurzaamheidsafspraken te concretiseren. Het is op zichzelf goed nieuws dat dergelijke bepalingen huurder en verhuurder stimuleren om na te denken over verduurzaming van een gebouw en het gebruik daarvan. Hoewel in de duurzaamheidsmatrix die de ROZ als (mogelijke) bijlage bij het model heeft gepubliceerd allerhande concrete potentiële maatregelen staan, scheppen de in het model opgenomen artikelen nauwelijks verplichtingen boven de wettelijke duurzaamheidsverplichtingen voor huurder of verhuurder. Het komt er dus op aan of huurder en verhuurder verdergaande duurzaamheidsafspraken wíllen maken. Daartoe biedt het 2022-model dus weliswaar meer handvatten dan het 2012-model, maar niet meer verplichtingen.

WAT ZIJN DE VOLGENDE STAPPEN IN HET VERDUURZAMEN VAN ONZE WINKELMARKT?

Om verduurzaming van winkelvastgoed van een boost te voorzien, liggen de volgende concrete maatregelen voor de hand:

EPC LABELPLICHT EN WEII

Hoewel een verduurzamingsslag in de winkelmarkt gewenst is om energiekosten terug te dringen, zowel vanwege de energiekosten als vanwege de noodzaak van het tegengaan van klimaatverandering, is het van groot belang te kijken vanuit welke doelen en met welke indicator deze verduurzaming wordt gemeten. Het opleggen van een plicht voor een minimaal energielabel aan de eigenaar, zoals dit bij woningen en kantoren al het geval is, zal minder effectief zijn in de winkelmarkt. Dit omdat winkels doorgaans Casco worden verhuurd en de huurder dus zelf verantwoordelijk is voor de installaties. Daarnaast kunnen gebruikers van winkelpanden namelijk ondanks een goed energielabel voor het pand, alsnog aanzienlijk meer energie verbruiken dan nodig omdat ze bijvoorbeeld consistent de deuren openhouden.

Een alternatief voor de Nederlandse winkelmarkt is om uit te gaan van het daadwerkelijke energieverbruik met bijvoorbeeld de WEii (‘Werkelijke Energie intensiteit indicator ), in plaats van (of in aanvulling op) het gebruik van EPC-labels. Het daadwerkelijke verbruik wordt immers gemeten en afgezet tegen het gebruiksoppervlakte, wat uiteindelijk meer zegt over hoe duurzaam een winkel is dan (alleen) een energielabel. Dit kan ook de basis vormen voor huurovereenkomsten waarbij energieverbruik een rol speelt.

CASCO+ OVEREENKOMSTEN & GREEN LEASES

Casco+ overeenkomsten maken installaties een verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit maakt verduurzamen aantrekkelijker: verduurzamen van het geheel inclusief installaties levert lagere energielasten op. Dit kan uiteindelijk een hogere huurprijs voor de verhuurder opleveren.

Als er verregaande duurzaamheidsafspraken in een huurovereenkomst worden opgenomen, wordt deze wel aangeduid als “Green Lease”. Dat kan voordelen voor beide partijen opleveren. Duurzaam vastgoed past in de beleggingsdoelstellingen van grotere beleggers die steeds vaker een duurzaamheidsbeleid voeren en dat leidt er simpelweg toe dat het vastgoed meer waard wordt. Aan de andere kant hebben ook huurders er een steeds groter belang bij als er wordt verduurzaamd vanwege eigen duurzaamheidsambitie en/of de lagere energielasten. De sterk gestegen energielasten kunnen dus wel degelijk een aanjager vormen van verduurzaming van winkelvastgoed. Het is dan wel noodzakelijk dat huurder en verhuurder elkaar weten te vinden en de handvatten die het nieuwe ROZ-model biedt om daar afspraken met elkaar over te maken ook aangrijpen.