Skip to content

De sleutel die gebiedsontwikkeling heet

Om het woningtekort op te lossen moeten er tot 2030 zo’n miljoen woningen worden bijgebouwd. Een immense opgave die in de praktijk meer behelst dan de bouw van die miljoen woonhuizen zelf. Want er moet ook ruimte zijn voor onder meer infrastructuur, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen. Deze meervoudige opgave vraagt om gebiedsontwikkeling. Een proces waarin samenhangende vraagstukken, concurrerende ruimteclaims, omgevingsparticipatie en juridische en financiële barrières samenkomen en door zowel publieke als private partijen worden opgepakt.

We praten erover met senior onderzoeker en universitair docent aan de TU Delft Wouter Jan Verheul.

Wat is de essentie van gebiedsontwikkeling?

‘De essentie van gebiedsontwikkeling is dat je met verschillende partijen samenhangende opgaven in een gebied probeert op te pakken. Het gaat over het bouwen van woningen, maar ook over de realisatie van een passende infrastructuur, de aanwezigheid van werkgelegenheid en het invullen van voorzieningen als parken, scholen, sporthallen en theaters. Een veel complexere opgave dus dan wanneer het een enkelvoudig vastgoedobject of kavelontwikkeling betreft waarbij je aan slechts één bepaalde functie werkt. Bij gebiedsontwikkeling is iedereen van elkaar afhankelijk.’

Concurrerende ruimteclaims

Het begrip gebiedsontwikkeling wordt sinds de jaren ’90 in toenemende mate genoemd. Dat heeft alles te maken met het besef dat het perspectief op één functie in een gebied op verschillende plekken in Nederland niet het gewenste effect heeft gehad. ‘In veel omgevingen die tijdens de wederopbouw en in de jaren 60 en 70 zijn gerealiseerd, stond slechts één functie centraal. Dat men in het centrum van Rotterdam de focus legde op een zakendistrict leek een goed idee, maar inmiddels zien we dat zo’n nadruk op één functie niet goed werkt. Hetzelfde geldt voor een woonwijk als de Bijlmermeer of Ommoord. In zo’n gebied is meer nodig dan alleen wooncapaciteit. Inmiddels heerst er een enorme overtuiging om gemixte gebieden te maken. Dat is gezien de verschillende functies en daarmee gepaard gaande belangen op zichzelf al niet eenvoudig en daar komen nu de veranderende eisen als het gaat om duurzaamheid en energievoorziening bij. Met andere woorden: de puzzel is nog complexer geworden.’

‘We spreken in ons vak over concurrerende ruimteclaims. Bewoners van een gebied zitten niet te wachten op verdichting van hun woonwijk en al helemaal niet door middel van hoogbouw. Bedrijven zien niet altijd heil in de transformatie naar woningbouw van het bedrijventerrein waar ze op gevestigd zijn, want ze willen lang niet altijd weg of zelfs uitbreiden. En dan komen daar ook nog de noodzakelijke behoeften aan groene en culturele voorzieningen in nieuwe woonwijken bij. Evenals de eisen inzake energie, want ook energieopslag, windmolens en zonneparken vragen om ruimte. Met deze wetenschap begrijpt iedereen dat vaart maken geen gemakkelijke opgave is. De tegengestelde belangen maakt gebiedsontwikkeling waanzinnig lastig en tegelijkertijd heel interessant. In gebiedsontwikkeling zit namelijk ook de sleutel. Alleen door het gesprek en de onderhandeling aan te gaan, kom je tot samenhangende en aantrekkelijke gebieden.’

Wat zijn de eerste stappen in het proces van gebiedsontwikkeling?

‘Dat is mede afhankelijk van wie het initiatief neemt. Vaak zijn het gemeenten die het initiatief nemen, maar er zijn ook private gebiedsontwikkelaars die in staat zijn te kijken naar de samenhang van ontwikkelingen op een plek. De eerste stap? Die bestaat uit twee dingen. De gemeente of private ontwikkelaar moet technische, economische en sociaal-culturele kennis over het gebied opdoen. Hoe wordt het gebruikt? Wat zijn de mogelijkheden in het toevoegen van woningen en andere functies? Daarnaast is het zaak relevante partijen aan tafel te krijgen. Woningcorporaties, energiebedrijven en beleggers bijvoorbeeld. En steeds vaker worden ook bewoners en maatschappelijke organisaties gevraagd om aan te schuiven. Deze zogenoemde omgevingsparticipatie is een belangrijke stap in zo’n gebiedsontwikkeling. Zeker wanneer het om een binnenstedelijke ontwikkeling gaat. De samenleving zit vol creativiteit en ideeën voor de leefomgeving die je kunt benutten. Anderzijds houden veel mensen houden niet van verandering en zien ingrepen in hun omgeving vaak als een potentiële bron van overlast. Dat geldt voor voorzieningen als verslavings- of vluchtelingenopvang, maar ook woningverdichting vindt men onprettig. Een tegenstrijdigheid ten aanzien van de woningproblematiek. Iedereen vindt dat we daar iets aan moeten doen en we krijgen ook de handen op elkaar voor een groene, duurzame toekomst. Maar: niet in mijn achtertuin.’

‘Het schakelen tussen professionele partijen en burgers is niet altijd gemakkelijk. Er ontstaat vanuit de veronderstelling dat professionals gerust weten wat de samenleving nodig heeft gemakkelijk een scheiding tussen de systeemwereld en de leefwereld, maar de input vanuit burgers en maatschappelijke organisaties is ontzettend belangrijk. Omgevingsparticipatie is geen garantie op honderd procent draagvlak en enthousiasme, maar het vroegtijdig meenemen van wensen en noden van burgers verkleint wel de kans op ongenoegen en vertragende juridische procedures.’

Hoe belangrijk is de rol van de gemeente?

‘De gemeente is er in eerste instantie om de publieke belangen te borgen. Hiermee draagt de gemeente bij aan de pluriformiteit van de samenleving waarin verschillende belangen worden behartigd. Dat neemt echter niet weg dat gemeenten in de praktijk naast die neutrale procesbegeleidende scheidsrechtersrol ook vaak specifieke belangen hebben. Denk aan belangen vanuit collegeakkoorden inzake gebiedsinrichting. Wanneer in zo’n akkoord staat dat in een gebied meer woningen moet komen, is het de gemeente die zich hier hard voor maakt. Hierdoor staat die algemene borging van pluriformiteit soms op gespannen voet met specifieke inhoudelijke beleidswensen.’

De ontwikkeling van een gemiddeld gebiedsproject duurt zo’n vijftien jaar. Een duur die niet strookt met de ambitie om binnen acht jaar bijna een miljoen woningen bij te bouwen.
‘Hier is inderdaad sprake van een geweldige paradox. Enerzijds moeten we echt meters maken, aan de andere kant weten we dat haastige spoed zelden goed is. We hebben in de naoorlogse woningbouw en die in de jaren 60 en 70 gezien dat wanneer we ons teveel door één belang of stadsideaal laten kapen, we straks weer een ander probleem hebben. De wens om te versnellen maakt de roep om meer rijksregie luider. Er is grond nodig en er is geld nodig. Gemeenten hebben steeds minder grond tot hun beschikking en moeten private partijen zien te verleiden. Maar private partijen bouwen alleen op plekken die economisch gezien interessant zijn. Door eisen inzake duurzaamheid, welstand of bestemming en zaken als beperkingen in bouwvolumes kan het zijn dat private partijen de business case niet rond krijgen. Hoe gemeenten ze toch kunnen verleiden? Dat kan door een financiële impuls en het aanleggen van voorzieningen. Er is al snel gemiddeld 15.000 euro per woning in de Randstad nodig aan publieke voorinvesteringen. Daarnaast helpt de 7,5 miljard uit het mobiliteitsfonds, hoewel dat potje misschien net aan genoeg is om aan de infrastructurele investeringsbehoefte van Amsterdam en Rotterdam te voldoen, terwijl de rest van het land ook betere bereikbaarheid wil. Tegelijkertijd los je met geld niet alles op. Er is namelijk sprake van een gigantisch capaciteitsprobleem. In de bouw, maar zeker ook bij gemeenten. Zolang we deze barrière van kennis en organisatie niet oplossen, is de opgave in mijn ogen onmogelijk binnen de gestelde termijn te realiseren. Daarnaast spelen ook juridische zaken een remmende rol. Hiermee doel ik op zowel de trajecten voor het verlenen van vergunningen als op langlopende procedures die burgers initiëren.’

Welke impuls kunnen we vanuit het teruggekeerde ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwachten?
‘Ik denk dat er de eerste jaren vooral geleerd gaat worden, want na het opheffen van het ministerie in 2010 is er veel kennis en expertise weggelekt. Wat betreft het acute woningprobleem kan men enerzijds kortetermijnoplossingen kiezen, door tijdelijke woningen neer te zetten, meer modulair te bouwen en het makkelijker maken van het splitsen van woningen. Maar ik verwacht ook een visie voor een gezondere woningmarkt op de langere termijn en daarvoor moeten ook systeemkwesties aan de orde komen zoals andere fiscale hervormingen, private co-investeringen en maatschappelijk initiatief.’

‘Maatregelen als de verhuurdersheffing – die alleen geldt voor woningbezitters met meer dan vijftig woningen en hiermee voornamelijk sociale verhuurders belast en private huisjesmelkers uitsluit – hebben bewezen niet te werken. Het belastingvrij schenken voor een koopwoning – ook wel jubelton genoemd, een maatregel waarbij ouders een ton zonder fiscale gevolgen aan hun kinderen mogen schenken – zorgt zelfs voor nog meer scheefgroei in de markt. Dit soort ingrepen zijn geen oplossing gebleken voor het sneller betaalbaar maken van woningen. Daarom vraagt een gezonde woningmarkt om grote, institutionele oplossingen. Hoe kunnen we bijvoorbeeld op een goede manier grote winsten in de vastgoedsector afromen, zodat we aan de voorkant publieke voorinvesteringen kunnen financieren, maar zonder dat we private investeerders uit ons land wegjagen? Dit zijn grote achterliggende systeemkwesties die verder gaan dan het snel draaien aan een enkele knop. Een flinke opdracht voor het team van Hugo de Jonge en een ieder die zich met de inrichting van Nederland bezig houdt!’

Deel "De sleutel die gebiedsontwikkeling heet" op social media

Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!

Word op de hoogte gehouden van alle nieuwtjes

Misschien vind je dit ook interessant

Vastgoed verduurzamen: wel of niet investeren?

Het wordt steeds belangrijker om te verduurzamen, zo ook in de vastgoedwereld. De overheid stelt hiervoor steeds strengere eisen. Gebouwen moeten bijvoorbeeld energiezuinig zijn, zodat ze minder CO2 uitstoten. Je vastgoed verduurzamen heeft een aantal belangrijke voordelen. Hier...

Een van de oudste gebouwen op de Zuidas maakt zich op voor een grote transformatie

Nuveen en G&S Vastgoed hebben nog geen huurder aangetrokken voor het kantoorgebouw Prinses Irenestraat 59 in Amsterdam. Dat zegt Sebastian Zwart, portefeuillemanager bij Nuveen Real Estate, desgevraagd bij de aankondiging van de renovatie van het pand. De aanleiding voor de...
checklist brandveiligheid kantoor

Zo maak je een kantoorgebouw brandveilig

Vanuit de overheid zijn er veel regels betreft het brandveilig maken van kantoorgebouwen. Ieder kantoor moet aan deze regels voldoen. Er is een uitgebreid bouwbesluit waarin je een overzicht van de afspraken kunt lezen. Wij hebben een artikel...

Onze partners

Schrijf je in voor onze maandelijkse nieuwsbrief en ontvang tevens een gratis magazine!

Tip onze redactie

OG Wijzer werkt graag met u samen. Heeft u nieuws of persberichten? Tip dan onze redactie.

Wilt u een persbericht naar onze redactie sturen? Vul onderstaand formulier in. De redactie neemt contact op als zij aandacht aan het onderwerp wil besteden.