Er is geen weg terug naar de oude tijd. Welke technologieën kunnen de onroerend goed industrie vooruit stuwen in de post-Covid wereld?

Het coronavirus zou de crisis kunnen zijn die de tech-averse vastgoedindustrie eindelijk de 21e eeuw in duwt.

Locatie doet er minder toe, nu het kantoor de keuken is geworden. Grootte is belangrijker, nu iedereen thuis is. En de beste manier om exorbitante prijzen te rechtvaardigen, is niet langer het voorzieningenpakket van het gebouw maar nu is het de gemoedsrust om van de lobby naar de woonkamer te lopen.

Dit zijn de hoofdpunten van een groot aantal nieuwe of nieuw waardevolle technologieën die opduiken in de post-Covid-huizenmarkt, van krappe appartementen tot luxe appartementen. Ze variëren van robotmeubilair dat zichzelf opnieuw uitbeeldt binnen onze krimpende muren, tot apps die zijn ontworpen om buren samen te brengen. Het zijn futuristische versies van gewone kenmerken, zoals ultraviolette toverstokken in luchtkanalen en op “Ghostbusters” geïnspireerde blasters om Amazon-dozen af te schieten. Sommige zijn niet meer dan passeren fads.

Toch kunnen degenen die blijven plakken lange termijn implicaties hebben voor een hardnekkig analoge industrie, zelfs als sommige critici zorgen hebben geuit over gegevensverzameling en privacy. En het blijft onduidelijk of deze verbeteringen de w woningmarkt zullen bereiken, of een luxe niche zullen blijven.

Hier zijn enkele van de producten en ideeën die ons lang na de pandemie zouden kunnen bijblijven.

Robotmeubilair

Het transformeren van meubels is nauwelijks nieuw – denk aan het opvouwbare Murphy-bed, dat meer dan een eeuw geleden gepatenteerd was. Maar thuisgebonden werknemers, krap in te dure studio-appartementen, kunnen een upgrade verwelkomen die niet alleen vloeroppervlak bespaart, maar ook dienstdoet als een nette Zoom-achtergrond.

Ori, een robotmeubilairbedrijf dat kort is voor “origami” dat in 2015 werd opgericht, lanceerde onlangs het zakkantoor: een bijna 7 meter hoog schuiftafel dat met de kraan van een app uitbreidt van een 30-inch diepe kast naar een groot bureau met opberg- en bibliotheekplanken. Wanneer verstopt, is het een slanke tv-console met rekken en een Scandinavische esthetiek; wanneer het opent, met behulp van een low-profile track-systeem, splitst het zich in het midden om een kantoorhoek te creëren met een intrekbaar bureau aan de ene muur en een boekenkast en staande bureauopstelling aan de andere kant.

“Mensen verwachten meer van hun ruimte”, zei Hasier Larrea, de oprichter en chief executive van het bedrijf, tijdens een videogesprek vanuit zijn appartement met één slaapkamer in Williamsburg. “Maar vierkante meters zijn het duurste wat er is.”

Dat is altijd zo geweest in de grote steden, maar het beleid voor thuiswerken en het onzekere vooruitzicht van een veilig dagelijks woon-werkverkeer, zelfs jaren nadat het virus is verdwenen, is een zegen geweest voor het bedrijf, zei de heer Larrea.

“Dit is niet alleen in New York, San Francisco, Boston – we zien dit van Boise, naar Minneapolis, naar Houston,” zei hij, opmerkend dat hun boekingen zijn “verviervoudigd” ten opzichte van vorig jaar, zonder de verkoop te specificeren, en dat klanten de meubels van het bedrijf in meer dan 15 steden hebben gekocht, meestal in huurgebouwen.

Bumblebee Spaces, een in San Francisco gevestigd bedrijf dat modulaire bedden en meubels maakt die met zware riemen aan het plafond kunnen worden opgehangen om het vloeroppervlak te maximaliseren, heeft ook een groeiende interesse gezien, aldus Sankarshan Murthy, de CEO en medeoprichter. De producten hebben ook software die kan bijhouden wat de items waren die werden opgeslagen.

“Wat veranderde is dat mensen meer tijd thuis doorbrengen,” zei Mr. Murthy, en ze “beseffen dat traditionele architectuur kapot is.”

Voor het grootste deel verkopen de bedrijven niet rechtstreeks aan consumenten, maar aan vastgoedbeheerders die het gebruik en de aantrekkingskracht van studio’s, eenpersoonskamers en soms grotere eenheden willen maximaliseren. In een multi unit deal met een eigenaar van onroerend goed kost een Ori-assemblage tussen de $ 5.000 en $ 10.000 per eenheid. Bumblebee Spaces verkoopt zijn drijvende bed en een paar opbergunits samen voor ongeveer $ 10.000 tot $ 40.000, afhankelijk van de installatie en product mix.

Dat kan veranderen als de bedrijven hun inspanningen opvoeren om aan bewoners te verkopen.

Het kan een flinke verbintenis zijn: Ori’s kingsize “wolkenbed”,  een mechanisch bedframe dat als een luifel in de lucht kan worden opgetild om een ingebouwde bank of bureau te onthullen, neemt 78 vierkante meter in beslag, weegt ongeveer 1.140 pond en heeft ongeveer 8,5 voet plafondspeling nodig. De verkoopprijs is niet vastgesteld, maar voor kopers van appartementen kan deze variëren van $ 10.000 tot $ 20.000 – meer dan sommige middelgrote auto’s.

Maar in markten als Manhattan, waar appartementen afgelopen kwartaal gemiddeld het $ 1.532 per vierkante voet kost en studio’s werden verkocht voor een gemiddelde prijs van $ 495.000, wedt het bedrijf dat de tijd zijn vruchten zal afwierpen.

Gezondere gebouwen

De belangrijkste veranderingen in appartementsgebouwen worden waarschijnlijk het minst gewaardeerd: systemen om oppervlakken te ontsmetten, virussen te verspreiden en angsten van bewoners te voorkomen.

Er is een industrie brede push om de lucht in gemeenschappelijke ruimtes, liften en lobby’s te verfijnen en beter te laten circuleren om de verspreiding van het virus te verminderen, zei Douglas Mass, de president van Cosentini Associates, een ingenieursbureau voor bouwsystemen.

Het doel is om de ventilatienorm te verhogen naar MERV-13, een luchtfilterclassificatie  die als efficiënt, maar niet perfect wordt beschouwd bij het vangen van virussen in de lucht. Ter vergelijking: uw typische raamairconditioner heeft een MERV-8-classificatie of lager en ziekenhuizen gebruiken zogenaamde HEPA-filters boven MERV-16. In alle gevallen zijn de meeste experts het erover eens dat er geen vervanging is voor sociale afstand en gezichtsbedekking.

Toch is het grootste deel van de woningvoorraad in de grote steden te oud om de hogere filtratiestandaard te ondersteunen, omdat de dikkere filters meer luchtstroom vereisen en alleen gebouwen die in de afgelopen 20 jaar of zo zijn voltooid, de upgrade gemakkelijk kunnen maken, zei Mr. Mass. In plaats daarvan brengen veel gebouwen elders incrementele veranderingen aan, vooral in de krappe grenzen van liften.

Het personeel gebruikt een ultraviolette lichtstok om de knopen van een lift bij een nieuw flat in de Helling van het Park, Brooklyn te desinfecteren. Liftdesinfectietechnologie is een focus geweest voor zowel ontwikkelaars als bezorgde bewoners, maar er is meer tijd nodig om hun effectiviteit te bestuderen.

Thyssenkrupp Elevator, een van de grootste liftfabrikanten, is begonnen met het installeren van luchtsystemen die gezuiverde lucht rechtstreeks uit de liftschacht trekken. In een andere wordt de lucht behandeld met ultraviolet licht (passagiers worden niet blootgesteld) en waterstofperoxide dat bacteriën, schimmels en virussen neutraliseert. Eén model introduceert geïoniseerde deeltjes in de cabine om de lucht te desinfecteren. De producten variëren van $ 3.500 tot $ 4.000 per lift.

Ze hebben een smartphone-app bedacht waarmee gebruikers een lift kunnen bellen zonder op een belknop te drukken, en verkopen ook een low-tech alternatief: “two to go”, een voetpedaal in plaats van knoppen aan de basis van de lift.

“Deze stonden helemaal niet op de radar”, aldus Jon Clarine, hoofd digitale diensten van het bedrijf, en opmerkte dat Covid de release van verschillende producten versnelde. Maar de snelheid waarmee sommige van deze technologieën werden ingezet, vereist meer controle, zei William P. Bahnfleth, een professor in architecturale engineering aan de Pennsylvania State University, en voorzitter van de epidemische taskforce bij de American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers.

“Het klinkt meer als marketing dan wetenschap”, zei hij over enkele claims over ionisatie en andere producten. “De vraag is: ‘Hoeveel risico is er, en hoeveel beperken deze?'”

Er is echter vraag er naar. Adam Berenson, de vicepresident van Dermer Management, een vastgoedbeheerbedrijf, heeft zojuist een soortgelijk ultraviolet lichtsysteem geïnstalleerd voor $ 5.000 in de lift van een vooroorlogse coöperatie in SoHo. Veel van de loftappartementen openen rechtstreeks naar de lift en bewoners waren bezorgd over lobbylucht die in hun ruimte sijpelde.

“Ik denk niet dat Covid snel weggaat,” zei hij. “En ik geloof ook niet dat dit de laatste zal zijn.”

En wees niet verbaasd om te zien dat bouwpersoneel wat lijkt op de protonpakketten van Ghostbusters aantrok. Vaker gezien in ziekenhuisomgevingen, beginnen gebouwbeheerders elektrostatische sproeiers te gebruiken, een op batterijen werkend pakket en fogger die de deeltjes van een vloeibaar ontsmettingsmiddel positief oplaadt om oppervlakken gelijkmatiger te coaten.

Alex Elkin, de eigenaar van Eastbound Construction gevestigd in TriBeCa, is begonnen met het gebruik van de foggers in drukke gebieden zoals pakketkamers, sportscholen en fietsenstalling. Het is een incrementeel onderdeel van het nieuwe normaal, zei hij, maar hij heeft bedenkingen. Zonder regelmatig onderhoud of toepassing zijn veel van deze toevoegingen niet effectief, zei hij, en zelfs de beste regimes mogen geen absoluut vertrouwen wekken.

Zonder de juiste voorzorgsmaatregelen zei hij: “De realiteit is dat geen van deze dingen je zal beschermen als je niet twee meter van iemand vandaan zit.”

Faciliteiten en onroerend goed

Ontwikkelaars hebben de afgelopen jaren luxe voorzieningen gebruikt om krimpende appartementen en recordprijzen te rechtvaardigen, en nu verzamelen miljoenen vierkante meters aan residentiële spa’s, lounges en speelkamers stof, vanwege staatsbeperkingen of bewonersverschrikking.

“Na de pandemie is alles veranderd”, zegt Rebeca Park, de lifestyledirecteur van Extell, een productieve appartementen ontwikkelaar in New York.

Op One Manhattan Square, een wolkenkrabber met 815 eenheden aan de Lower East Side die kopers lokte met meer dan 100.000 vierkante meter aan voorzieningen, is Extell begonnen met het gebruik van een reserveringsapp om bezoekers aan ruimtes zoals de privé bowlingbaan, basketbal- en squashbanen te reguleren. (De hamam, whirlpool en verschillende andere voordelen blijven gesloten, vanwege staatsbeperkingen.)

Verschillende vastgoedbeheerders zeiden dat ze vergelijkbare apps hebben aangenomen om hun gemeenschappelijke ruimtes te beheren, maar voortdurende beperkingen op de capaciteit kunnen een verschuiving betekenen in de soorten voordelen die ontwikkelaars en bewoners verkiezen in een post-Covid-wereld.

Een waarschijnlijke ontwikkeling is touchless technologie die smartphones gebruikt om deuren te ontgrendelen. In het derde kwartaal was de omzet bij Latch, de touchless deurbediende onderneming, 50 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, aldus Luke Schoenfelder, de oprichter en chief executive.

“We hebben onze verwachtingen overtroffen,” zei hij, waarbij hij opmerkte dat het bedrijf vorig jaar $ 100 miljoen aan omzet boekte en op schema ligt om dat te overtreffen. Een nieuwe samenwerking met de Nest-thermostaat van Google stelt bewoners of verhuurders ook in staat om op afstand de temperatuur te wijzigen of deuren te ontgrendelen met dezelfde app.

Bij de American Copper Buildings, een luxe verhuurproject aan de East Side van Manhattan dat in 2017 werd voltooid, konden verschillende technische voorzieningen, zoals keyless appartement entry en bestemmingsverzending – waarbij de lift wordt opgeroepen van een paneel buiten de auto – meer gemeengoed worden, zei Marc Kotler, een senior vicepresident bij FirstService Residential, dat het gebouw beheert.

Het virus heeft ook versterkt het idee dat sommige diensten moeten niet worden beschouwd als voorzieningen, maar nutsvoorzieningen die essentieel zijn. Rachel Fee, de uitvoerend directeur van de New York Housing Conference, een non-profitorganisatie voor huisvestingsbeleid en belangenbehartiging, zal de stad vragen om de kosten van Wi-Fi te onderschrijven in nieuwe betaalbare woningbouwprojecten en renovaties van openbare woningen.

“Denk terug aan de lente, aan iedereen die toegang nodig had tot werkloosheidsuitkeringen en tot leren op afstand,” zei ze.

Apps & gegevens in onroerend goed

Veel van deze nieuwe functies zullen big data opleveren voor een typische pen-en-papierindustrie.

RXR Realty, een groot ontwikkelings- en beheerbedrijf, heeft de RXO-app, een conciërgeservice en gemeenschapsforum voor zijn bewoners gemaakt die onder andere kan worden gebruikt om huur te betalen, onderhoud aan te vragen, voorzieningen te boeken en te chatten met personeel.

Het werd met groot effectiviteit gebruikt bij Harbor Landing, een luxe verhuur appartement in Glen Cove, Long Island, waar buren een waarschuwing kregen om gelukkige verjaardag te zingen voor een jonge jongen die een sociaal afstandelijke achtertuinbijeenkomst had. Het kan ook het aantal mensen controleren dat is geregistreerd om bijvoorbeeld de sportschool te betreden en de toegang beperken tot degenen die geen reserveringen hebben gemaakt.

Er zijn meer praktische toepassingen voor de industrie. Scott Rechler, de directeur van het bedrijf, zei dat het, op basis van tientallen criteria – hoe vaak u uw auto parkeert, uw e-mail controleert of gasten ontvangt – kan helpen voorspellen, met 80 procent nauwkeurigheid tot nu toe, of u uw leasecontract zult verlengen. Het programma is nog in ontwikkeling, maar wordt getest in drie huurgebouwen, met plannen voor een bredere uitrol volgend jaar.

“We waren al zo lang blind als industrie,” zei Mr. Rechler, maar dit soort gegevensverzameling, waarvan hij zei dat het geanonimiseerd is, kan kosten besparen en helpen anticiperen op de behoeften van bewoners.

Een ander programma, genaamd “computer vision”, dat het bedrijf deze maand wil lanceren, zal nieuwe technologie gebruiken om te bepalen of mensen die op bewakingscamera’s worden waargenomen maskers dragen en/of genoeg afstand van elkaar afnemen in gemeenschappelijke ruimtes, om het personeel te helpen waarschuwen voor niet-naleving van de corona maatregelen. Tot nu toe wordt het getest in de commerciële eigendommen van het bedrijf.

Sommigen maken zich zorgen dat vergelijkbare technologie privacy grenzen kan overschrijden, vooral omdat het zich verplaatst autoritaire laden.

Vorig jaar stelden drie congresvrouwen, waaronder Yvette Clarke die delen van Centraal- en Zuid-Brooklyn vertegenwoordigt, wetgeving voor die het gebruik van gezichts- en biometrische identificatietechnologie in de volkshuisvesting zou verbieden.

“Ik sta volledig achter innovatieve technologieën, maar we moeten ervoor zorgen dat het juiste onderzoek en testen erachter gaan”, zei Mevrouw Clarke in een verklaring. “We moeten ons zeer bewust zijn van potentiele gevaren van technologie die schadelijk kan zijn voor kwetsbare mensen.”

Lees hier meer over hoe de pandemie effect had de verduurzaming van investeringen.