In artikel 1a van de Woningwet staat onomwonden omschreven dat in een gebouw de brandveiligheid de gezamenlijke verantwoordelijkheid is van de eigenaar én de huurder. Het artikel vertelt dat de eigenaar verplicht is te zorgen voor een zodanige staat van het gebouw dat gezondheid en veiligheid van de gebruikers geen gevaar lopen. Ook de huurders en gebruikers van het bouwwerk dienen, voor zover het in hun vermogen ligt, zorg te dragen voor de brandveiligheid. We spreken Risk Manager van Herenvest Marc Vermeulen over de verzekering van vastgoed en over de gevolgen bij het niet nakomen van genoemde verplichtingen.
‘Het is voor vastgoedbeheerders belangrijk om te weten dat er verzekeringspolissen gesloten kunnen worden bij veel verschillende verzekeraars die op hun beurt op veel verschillende manieren met preventie omgaan. In deze dynamische markt is mijn advies te voldoen aan de eisen van de strengste verzekeraar. Het geeft je de vrijheid om op het moment dat jouw verzekeraar de premie wil verhogen, over te stappen naar een partij die vriendelijker tarieven hanteert. Voldoe je niet aan de hoogst gestelde eisen, dan ben je overgeleverd aan de grillen van jouw verzekeraar.’
Harde versus zachte clausules
‘Sommige verzekeraars stellen relatief lichte eisen, andere hanteren harde garantieclausules. Clausules waarin gesteld wordt dat wanneer je niet voldoet aan de eisen in de polis en hierdoor een brand ontstaat of verergert, de verzekeraar geen uitkeringsplicht heeft. Daarom adviseer ik mijn relaties altijd voor een verzekeraar met zachte clausulering te kiezen. Een dergelijke clausule bevat de nuancering dat wanneer bij een schade blijkt dat niet aan alle polisvoorwaarden is voldaan men een verhoogd eigen risico hanteert. Dit is nagenoeg altijd een percentage van 10% van de schade met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000. Dat de technisch vastgoedbeheerder kennis dient te hebben van de clausulering, is wat mij betreft evident. Hij heeft deze nodig om te weten waar hij aan moet voldoen.’ Ter illustratie schetst Vermeulen een veel voorkomende situatie waarin een beheerder de expertise van een dakdekker inroept om het dak te renoveren. Verzekeringsclausules eisen in zo’n situatie een ondertekend Formulier Brandgevaarlijke Werkzaamheden waarin de dakdekker verklaart brandveilig te werken. Ontbreekt dit formulier? Dan is niet aan de clausule voldaan en wordt bij een harde garantieclausule in geval van schade -ongeacht de waarde van het vastgoed- niets uitgekeerd.
Waar moet je als vastgoedeigenaar op letten?
‘Zorg ervoor dat je een echt goede adviseur hebt die ervoor zorgt dat je snapt wat er in de polis staat. Verder is het belangrijk dat je bekend bent met de inhoud alle van toepassing zijnde clausules. Zorg daarnaast ook voor de juiste verzekerde sommen op basis van taxatie of waardebepaling en check of er geen sprake is van een VVE die reeds een dekking heeft op het gehele pand.’
Welke invloed hebben beheer en onderhoud op een verzekering?
‘ Zorg als beheerder of eigenaar ook altijd voor het opnemen van een zogeheten eigenarenclausule in de verzekeringspolis en een addendum bij het huurcontract. Met deze maatregelen ben je als beheerder of eigenaar -ook wanneer de huurder niet voldoet aan de clausulering- zeker van een volledige dekking. Stel dat jouw huurder een stapel pallets tegen de gevel opslaat die op een avond door vandalen in brand wordt gestoken, dan kan een verzekeraar bij het ontbreken van de eigenarenclausule de schadedekking weigeren. Wanneer in een addendum is vastgelegd dat de clausulering wordt overgedragen aan de huurder, is de verzekeraar verplicht uit te keren. Het staat de verzekeraar in zo’n situatie wel vrij de huurder aansprakelijk stellen.’
Op onze vraag waarom verzekeraars hierin een coulance tonen, antwoordt Vermeulen: ‘Dat heeft twee redenen. Een opstaleigenaar kan simpelweg niet altijd voldoen aan de clausules, omdat het niet in zijn invloedsfeer ligt. Een beheerder of eigenaar heeft immers geen invloed op het gedrag van de huurder. Daarnaast hebben huurders in negen van de tien situaties zelf ook een verzekering met eenzelfde clausulering. Wat dat betreft kent verzekeringsland een behoorlijke uniformiteit.’
Wat speelt er rondom de aanleg van zonnepanelen op zakelijk vastgoed?
‘Waar veel beheerders en eigenaren gelukkig steeds vaker, maar nog niet vaak genoeg bij stilstaan, is het feit dat zonnepanelen in combinatie met bepaalde typen isolatiematerialen een no go is voor verzekeraars. Wil je een pv-installatie laten aanleggen, win dan vooral advies in, want voor je het weet heb je een niet verzekerbaar object of een gebouw met een zonnestroominstallatie die niet gebruikt mag worden. En dan moet het tijdens de uitvoering ook nog goed gaan om een risico geaccepteerd te krijgen bij verzekeraars. Het ijsstadion Thialf is daar een goed voorbeeld van. Hier is tijdens de renovatie in 2016 voor honderdduizenden euro’s een pv-installatie aangelegd die niet in gebruik mag worden genomen, omdat het stadion dan onverzekerbaar is. De reden? Er zijn veel praktijkvoorbeelden waarin zonnestroominstallaties een hoog brandrisico vorm(d)en en daarmee niet acceptabel zijn voor verzekeraars. Denk hierbij aan het gebruikte isolatiemateriaal in daken, isolatiemateriaal als EPS is voor veel verzekeraars een directe no-go voor acceptatie. Veel installaties die in het verleden aangelegd zijn, vertonen gebreken door het gebruik van diverse merken van bekabeling, omvormers en panelen zelf; het moest voornamelijk snel en goedkoop aangelegd worden zonder al te veel oog voor brandveiligheid. Kies er dan ook altijd voor om met de verzekeraar in overleg te treden, verzekeraars zijn niet de tegenpartij en in overleg blijkt dat er goed meegedacht wordt in het mogelijk maken van de wens om een pv-installatie aan te leggen.’
