De missie van Urban Mining levert de vastgoedbeheerder gewoon geld op!

Bij Urban Mining hebben ze het niet over slopen en afval, maar over ontmantelen en grondstoffen. Het sterke team ziet naar eigen zeggen dan ook geen sloophout, maar nieuwe kozijnen, dakkapellen, tafels en vloeren. Urban Mining voorziet de eigen productiefaciliteiten en distributiepartners inmiddels alweer vijf jaar van kwalitatief hoogwaardige materialen. Allemaal verkregen vanuit de ontmanteling van gebouwen. Oprichter en eigenaar Michel Baars: ‘Ons doel is het leveren van bouwmaterialen die bijdragen aan een circulaire economie. We initiëren daartoe nieuwe samenwerkingen, technologische innovaties, systeemveranderingen en bewijzen dat het kan.’

De waardeketen van Urban Mining

‘Van erts maken we metaal, van dat metaal walsen we platen die we vouwen en perforeren zodat we ze als kabelgoten in kantooromgevingen kunnen gebruiken. Is zo’n pand rijp voor de sloop of wordt het verbouwd? Dan verwijderen we de kabelgoten, gooien ze op een hoop, noemen het afval en laten de metaalverwerker het naar de hoogovens brengen waar het wordt omgesmolten tot… metaal. Bij Urban Mining kijken we anders naar deze kabelgoot. Wij zien geen oud metaal, wij zien een kabelgoot die prima dienst kan doen in een ander gebouw. Natuurlijk zijn er ook materialen die je niet eenop-een kunt hergebruiken. Denk bijvoorbeeld aan

Stel je hebt een aantal panden uit 1995, dan weet je dat je in 2020 de liften en in 2040 de daken moet vervangen.

houten kozijnen. In elk nieuw Bouwbesluit worden hogere deuren voorgeschreven, dus zo’n kozijn is meestal niet zonder aanpassingen opnieuw te gebruiken. In zo’n geval zagen we de knooppunten uit de kozijnen, verbinden we de stijlen met een vingerlas opnieuw aan elkaar en leveren we dus een volwaardig kozijn dat aan alle eisen voldoet. Daarnaast zijn er materialen die je echt moet afbreken tot grondstofniveau. We zijn inmiddels zover dat we het grind, zand en cement uit beton kunnen terugwinnen en er nieuw beton van kunnen fabriceren. Dit nieuwe beton is niet duurder dan de traditionele variant en levert bovendien een CO2- besparing van 65% op.’

 Voorspelbaar volume

‘Wij zijn continu bezig met het terugbrengen van gebruikte materialen in de bouw- en vastgoedkolom. Je kunt je voorstellen dat dit in het geval van de kabelgoot al snel op een rendabele manier kan. Tenminste, wanneer ik de distributeur van kabelgoten meekrijg, want mijn kabelgoten moeten daar wel in het magazijn liggen. Ook voor grondstoffen die minder hoog in de waardeketen staan, zoeken we oplossingen.’ Baars vertelt dat het voorspelbare volume hier het meest cruciale aspect is. Daarom stelde hij zichzelf bij de start van zijn bedrijf tot doel heel snel zo groot mogelijk te worden. En dat is gelukt. ‘Omdat we overal in Nederland elke dag opnieuw verschillende panden ontmantelen, hebben we een behoorlijk voorspelbaar volume. Diezelfde voorspelbaarheid kan ook de technisch beheerder creëren. Wanneer deze zijn MJOP’s bij elkaar optelt en daar een materiaalstaat uit filtert, zie je pieken in de vervangingsopgaven. Stel je hebt een aantal panden uit 1995, dan weet je dat je in 2020 de liften en in 2040 de daken moet vervangen. Door de MJOP’s op te tellen, ontstaat er dus een gigantisch voorspelbaar volume van enerzijds materialen die nodig zijn om aan de vervangingsvraag te voldoen en anderzijds van wat er aan herbruikbare materialen vrij komt. Daar zouden vastgoedbeheerders zichzelf én ons enorm mee helpen.’

De helpende hand aan de vastgoedbeheerder

‘Om op onze beurt de vastgoedbeheerder te helpen, hebben wij de data van de afgelopen vijf jaar gestructureerd en samengebracht in een systeem. Met dit systeem kan ik voorspellingen doen over de materiaalbalans in een gebouw. Leg je daar vervolgens het MJOP op, dan krijg je direct inzichtelijk wanneer er hoeveel bitumen vrijkomt, wanneer je metaal kunt oogsten enzovoort. Nog veel interessanter voor de vastgoedbeheerder is het inkoopoverzicht dat we hiermee creëren. Inkopen van project tot project behoort met deze methodiek tot het verleden, want aankopen bundelen en buiten de eigen portefeuille kijken is gemakkelijker dan ooit. En met zo’n inkoopvolume kun je prijstechnisch een grote slag slaan. Hoewel wij natuurlijk het liefste hebben dat beheerders uitvragen op prijs én impact.’

De rol van nullen en enen

‘Digitalisering kan een enorme boost geven aan circulariteit. Op dit moment zijn wij op grote schaal corporatiewoningen, maar ook gemeenteplannen in kaart aan het brengen. Wat komt er de stad in? Wat wordt er gesloopt? En hoe kunnen we a met b matchen? Zonder hulp van digitalisering is dit een heidens karwei, ondoenbaar. En ook robotisering doet een duit in het zakje. Neem het voorbeeld met de kozijnen. Dit moest vroeger met de hand, inmiddels zorgt een robot voor het uit elkaar halen en in elkaar zetten van de kozijnen.’

Soepeler vergunningenproces

‘We halen dagelijks gebouwen uit elkaar en zien hiermee ook hoe ongelooflijk stom we het gros van die gebouwen ooit in elkaar gesleuteld hebben. Wij werken er hard aan om de kennis die we hierbij opdoen te delen zodat we met z’n allen leren hoe het wél moet. Daar is het Design Collective voor in het leven geroepen.

Wij zien geen oud metaal, wij zien een kabelgoot die prima dienst kan doen in een ander gebouw.

In dit collectief werken we met verschillende architecten aan nieuwe ontwerpprincipes. Naast deze noodzakelijke veranderingen in het ontwerpproces pleiten we ook voor een systeemverandering in het vergunningenproces. Neem een architect die vandaag een gebruikte stalen balk in zijn ontwerp opneemt en stel dat zijn ontwerp over een aantal jaar wordt gerealiseerd. Hoe groot is dan de kans dat die omschreven gebruikte stalen balk op dat moment voorhanden is? Wat we nodig hebben, is dat de vergunningverlener wat meer ruimte biedt. Dat we niet op voorhand een dichtgetimmerd plan hoeven in te dienen, maar dat de vergunning op principes worden verleend en dat we de vrijheid hebben om een balk te gebruiken die mogelijk een paar centimeter dikker is. Nu kan een bouwer zo’n balk niet gebruiken, want dan bouwt hij niet volgens de vergunning en dus koopt hij simpelweg een nieuwe balk in. Meer ruimte op dit gebied kan hergebruik een fikse impuls geven.’n

Michel Baars (46) volgde een opleiding tot ingenieur Milieutechniek en Milieubeleid en was gedurende achttien jaar directeur van Search Ingenieursbureau. In 2015 richtte hij New Horizon Urban Mining op. Inmiddels produceert en distribueert het bedrijf een breed assortiment aan bouwmaterialen. Om de productie en distributie te voeden worden op grote schaal gebouwen ontmanteld. Nog belangrijker vind hij het vertrouwen dat de opdrachtgevers hem geven. Ze zijn allemaal bereid langjarig hun commitment te geven, zodat er fundamentele veranderingen in de keten kunnen worden doorgevoerd.

Lees hier meer over circulaire gebouwen