Welke onderhoudskosten bij commercieel vastgoed worden door de huurder en verhuurder betaald?

Bouwrecht en corona

In deze vlog zal mr. Van Beers antwoord geven op de vraag ‘welke onderhoudskosten bij verhuur van commercieel vastgoed door de huurder betaald moeten worden en welke door de verhuurder’. Hij stelt voorop, dat het antwoord op die vraag niet eenduidig is. Wie welke kosten voor zijn rekening moet nemen is doorgaans afhankelijk van de wijze waarop verhuurd wordt.

Er kunnen in het algemeen drie soorten verhuur worden onderscheiden. Cascohuur, gewone huur en cascoplus.

Bij cascohuur wordt enkel de schil van het pand verhuurd. De huurder zal zelf zorg moeten dragen voor het aanbrengen van voorzieningen en zal dus ook de onderhoudskosten zelf moeten dragen. De verhuurder dient enkel de schil te onderhouden. Hierbij valt te denken aan overhead- en toegangsdeuren, het schilderwerk buitenom en onderhoud van het dak.

Bij gewone huur, wordt het pand verhuurd inclusief alle aanwezige installaties. Doet de airco het niet of heeft de ketel het begeven, dan kan de huurder daarvoor de verhuurder bellen. Deze dient dit dan op te lossen en daarvoor de kosten te dragen.

Bij cascoplus huur worden er bij het aangaan van de huurovereenkomst, op verzoek van de huurder, door de verhuurder bepaalde voorzieningen aangebracht. Bijvoorbeeld een afzuiginstallatie bij een horecapand of een lift in een showroom. Doorgaans wordt dan afgesproken dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud, waartegenover de huurder een bijdrage in de vorm van servicekosten zal betalen.

Belangrijk is om altijd vooraf goede afspraken te maken en die vast te leggen in een huurovereenkomst. Dat voorkomt onduidelijkheid op het moment dat zich een defect voordoet. Bij cascohuur is het daarbij ook aan te raden om vooraf af te spreken wat er moet gebeuren met de door de huurder aangebrachte voorzieningen als de huur eindigt.

Door:
Chris van Beers

Specialisatie:
Vastgoedrecht

Kantoor:
Tanger Advocaten
Wilhelminalaan 10
1815 JC Alkmaar
072-531 2000
c.j.van.beers@tanger.nl

 

Tanger: niet dichttimmeren, maar anticiperen

Bouwrecht en corona

Tanger Advocaten N.V. is met 22 advocaten één van de grootste advocatenkantoren in Noord-Holland. Vanuit de vestigingen in Alkmaar, Haarlem en Velsen-Zuid helpen de advocaten ondernemers, instellingen en particulieren. We spreken Chris van Beers, een van de advocaten van Tanger, over duurzaamheid.

Dubbel glas komt uit de prehistorie

‘In de praktijk zie ik een toenemende behoefte aan duurzaamheid. Aan onder het brede publiek bekende Energielabel C bijvoorbeeld, een verplichting voor kantoorpanden en CO2-neutraal bouwen. De eisen die gesteld worden aan nieuwbouw worden in rap tempo opgevoerd. Luchtdicht bouwen, dubbel glas en volledige isolatie lijken inmiddels prehistorische begrippen. Circulair bouwen, grondstofbesparend bouwen, gasvrij bouwen, energieneutraal bouwen, dat is wat de huidige tijdsgeest ademt.’ ‘Ook de functionaliteit van gebouwen verandert vanuit het oogpunt van duurzaamheid. De omslag naar thuiswerken was ook voor de Coronapandemie al ingezet om het forensen -en daarmee doel ik met name op de CO2-uitstoot- terug te dringen. Bedrijven met driehonderd werknemers hebben hierdoor -en door parttime betrekkingen- nog maar 120 werkplekken nodig. En het combineren van verschillende functies in één gebouw -werken, wonen, winkelen en parkeren- wordt ook meer regel dan uitzondering.’

We innoveren sneller dan we bouwen

‘Al deze ontwikkelingen vragen nogal wat van de bouwsector. Niet alleen op innovatief gebied, maar ook juridisch gezien komt de bouwsector voor uitdagingen te staan:

  • Hoe zit het met de garantie op hergebruikte bouwmaterialen zoals zonnepanelen?
  • Hoe scheiden we de eigendom van een energie- en warmteinstallatie voor een appartementencomplex af van de eigendom van het gebouw?
  • Welke contracten moet de aannemer al afsluiten voor de VVE zodat alle installaties in het gebouw bij oplevering werkend geëxploiteerd kunnen worden?
  • Hoe kan een leverancier van een installatie of van bouwstoffen daarvan eigenaar blijven, terwijl het uitgangspunt van de wet is dat de eigenaar van een gebouw de eigenaar is van al haar bestanddelen?

De innovatie op het gebied van duurzaamheid gaat momenteel sneller dan het bouwproces. Het bouwproces kan van ontwerp tot oplevering soms wel vijf jaar in beslag nemen. Het gevolg daarvan is dat aannemers soms iets aan het bouwen zijn, terwijl naar de stand der techniek al betere materialen of bouwtechnieken beschikbaar zijn. In de bouwsector bestaat daarom ook een toenemende behoefte om tijdens de uitvoering aanpassingen te kunnen te verrichten aan het technisch ontwerp. Nu zijn aanpassingen in de meeste gevallen alleen mogelijk als die noodzakelijk blijkt.’

Meer waarde voor de omgeving tegen dezelfde kosten

‘In de praktijk moet men dus op zoek naar een werkbaar systeem, waarbij kopers krijgen wat zij op grond van hun overeenkomst mogen verwachten, maar met de vrijheid van de aannemer om bijvoorbeeld ander isolatiemateriaal, ander gevelmateriaal of een andere warmtebron toe te passen. Het is belangrijk dan om vooraf goed vast te leggen dat de nieuwe oplossing minstens hetzelfde moet presteren als wat oorspronkelijk verkocht is, er esthetisch hetzelfde uit moet zien -denk aan gevelbekleding- zonder bijbetaling door de koper. Daarnaast zal goed vastgelegd moeten worden welke afwijkingen koper wel zal moeten accepteren én onder welke voorwaarden. Bijvoorbeeld een warmteketel die 10% groter is, mits deze aantoonbaar dezelfde warmte kan leveren, maar met een lagere milieu-impact.’

Energie opwekken en doorverkopen

‘Ook in de huursector speelt duurzaamheid een hoofdrol. Op veel kantoor- en bedrijfspanden verrijzen zonneparken. Niet vreemd, want doorgaans hebben zulke panden vele vierkante meters plat dak én kunnen de eigenaren van die panden aanspraak maken op mooie subsidieregelingen. De stroom die de panelen opwekken, wordt vaak aan de huurders doorverkocht. Dat brengt meer op dan wanneer afgerekend moet worden tegen de terugleververgoeding én de huurders verduurzamen daarmee ook hun bedrijfsvoering. Zo snijdt het mes aan twee kanten. ‘Het is dan wel belangrijk dat je als verhuurder cq. leverancier goede afspraken maakt met jouw huurder cq. afnemer. Die afspraken moeten er ook op anticiperen dat de energieprijzen, maar ook de opslagen vanuit de overheid, van jaar tot jaar kunnen veranderen. Zo is bijvoorbeeld in 2013 de Opslag Duurzame Energie (ODE) ingevoerd om initiatieven in duurzame energie te stimuleren. De opslag wordt van jaar tot jaar vastgesteld. Het is dus ook belangrijk dat je de tariefafspraken daar jaarlijks op kunt aanpassen.

Ook flexibel op juridisch vlak

‘Als advocaat en bewonderaar van duurzaamheid en techniek zie ik een hoop uitdagingen in de toekomst. Mijn doel is om ontwikkelaars, bouwbedrijven, technici en (ver)huurders zo min mogelijk hinder te laten ondervinden van de vertragende en beperkende werking van contractstukken en juridische constructies. Ook op dat gebied is innovatie en flexibiliteit nodig. Dat is waar ik het verschil wil en kan maken.